Обвал спроса на новостройки оживил вторичный рынок Москвы

Завершение программы льготной ипотеки привело к миграции покупателей с первичного рынка на более дешевый вторичный. Однако, скорее всего, всплеск спроса на готовое жилье - это временное явление. Все-таки у «первички» и «вторички» очень разные целевые аудитории.

Спрос

В июле Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 13 165 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья - на 16% больше, чем в июне. В годовом выражении спрос в июле просел - на 11,8%, но это намного меньше, чем в предыдущие месяцы. Напомним, в июне продажи сократились на 28% год к году, а в мае – на 20%.

«Вторичке» в июле помог резкий рост ипотечных ставок на первичном рынке из-за завершения программы ипотеки с господдержкой и ужесточения условий семейной ипотеки. На этом фоне спрос на новостройки в московском регионе упал на 30-50%, и часть покупателей переориентировались на вторичный рынок.

«Первичный рынок здорово просел в июле. … А вот вторичный рынок, наоборот, в июле чувствовал себя достаточно устойчиво. Дело в том, что вторичный рынок недвижимости живет в условиях высокой ставки уже более полугода, он адаптировался. Постепенное и медленное снижение спроса в июле даже несколько компенсировалось новыми покупателями, которые перетекли из сегмента новостроек. Это говорит о том, что как только для части покупателей условия по ипотеке на новостройки и на «вторичку» стали одинаковыми, они стали рассматривать вторичный рынок наряду с первичным, и это дало «вторичке» дополнительного клиента», - комментирует ситуацию на рынке Александр Москатов, управляющий директор «Миэль «Сущёвский».

В «Инкоме» также наблюдают переток спроса с «первички» на вторичку», где жилье существенно дешевле: по данным компании, квадратный метр в старомосковских новостройках в среднем стоит 421,1 тыс. руб. против 285,1 тыс. руб. на «вторичке»; медианная стоимость квартиры в новостройке составляет 22,25 млн руб. против 14,24 млн руб. на «вторичке».

Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы», считает, что перераспределение спроса с первичного рынка на вторичный станет одной из ключевых тенденций на рынке жилья в ближайшей перспективе. «Выбирая квартиру для жизни, люди будут все чаще отдавать предпочтение вторичному жилью, так как оно на 15-25% дешевле новостроек. Итоги июля, в рамках которого количество сделок купли-продажи «вторички» в Москве выросло на 16%, как раз говорит о том, что данный тренд начинает развиваться… Та информация, которую мы получаем от ведущих банков, тенденцию подтверждает. Они открыто говорят о том, что сегодня после отмены программы общедоступной льготной ипотеки в сегменте ипотечного кредитования у них формируются два флагмана: семейная ипотека и вторичная жилая недвижимость», - говорит Никитина.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость», напротив, уверен, что массовый переход клиентов из первичного сегмента во вторичный маловероятен, поскольку у каждого этих рынков своя целевая аудитория: «Покупатели на вторичном рынке решают жилищный вопрос, преимущественно используя альтернативные сделки – те, у кого есть в активе квартира, продают ее и на вырученные деньги приобретают другую жилплощадь. Ипотека им нужна не всегда, а если нужна, то не на полную стоимость квартиры, а только для доплаты, и обычно это суммы до 3 млн руб. Большую часть тех, кто выбирает новостройки, главным образом интересует подъемный ежемесячный платеж по ипотеке. Их не так уж волнует, какова справедливая цена этой жилплощади и за какие деньги им удастся ее продать при необходимости. Такие покупатели раньше шли за субсидированной ипотекой и сейчас ищут новые льготные возможности – рассрочку платежа, программы, которые предлагают застройщики совместно с банками».

Директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева также считает, что июльский всплеск спроса на «вторичку» - временное явление и «существующая ситуация на ипотечном рынке будет сдерживать спрос, особенно если в сентябре ключевая ставка ЦБ продолжит расти».

Тем не менее в августе, по оценкам «PRO Обмен», спрос на «вторичку» продолжает оставаться достаточно высоким. Екатерина Никитина прогнозирует, что по итогам месяца количество авансов в агентстве будет примерно таким же, как в июле, и вырастет примерно на 15% относительно августа 2023 г.

«По количеству сделок в августе также будет рост относительно прошлого года, но более скромный – порядка 7-8%. Это связано с тем, что на фоне высокой ключевой ставки и недоступной для многих ипотеки большая часть сделок в сегменте альтернативные, когда продается одна квартира, а взамен приобретается другая. Из-за сложной и долгой процедуры закрытия таких сделок какая-то их часть будет завершена уже в сентябре, а некоторые даже в октябре, поэтому они попадут в статистику не августа, а последующих месяцев», - поясняет Никитина.

Ригина Гордеева из «Этажей Прайм» также отмечает, что покупательская активность сейчас находится на средних значениях июня-июля текущего года. «Подогревают спрос квартиры с дисконтом, когда собственники готовы снижать цену ниже рыночных значений из-за необходимости срочной продажи. Такие квартиры все больше начинают пользоваться спросом у потенциальных покупателей. Такие скидки способны частично компенсировать переплату по ипотеке из-за выросших ставок», - говорит Гордеева.

А вот в «Миэль» отмечают снижение спроса. «Если июль был действительно неплохим и рабочим, то по первой половине августа мы видим проседание спроса и на «вторичке» тоже. Вполне возможно, что волна покупателей, переметнувшихся с рынка новостроек в июле, в августе несколько подуспокоилась. По нашим данным, за первые две недели августа 2024 г. по числу сделок мы идем с отставанием на 8% к июлю и на 44% по сравнению с первой половиной августа 2023 г.», - рассказывает Александр Москатов.

Цены, скидки, предложение

Как и в предыдущие шесть месяцев, цены на вторичное жилье в московском регионе в июле продолжали топтаться на месте. По данным аналитического центра www.irn.ru, в Подмосковье средняя стоимость вторичного снизилась на символические 0,1% до 154 520 руб. В Новой Москве цены упали более существенно – на 0,3% до 202 970 руб. за квадратный метр. «Старая» Москва за тот же период прибавила 0,1% - столичные квартиры в среднем стоят 271 810 руб. за кв. м – см. обзор рынка недвижимости от IRN.RU по итогам июля.

По оценкам «Инкома», в настоящее время четверо из пяти продавцов держат цены, это значит, что только 20% квартир находятся в обороте, остальные 80% «висят» в экспозиции. При этом около 60% собственников на старте продажи переоценивают свои объекты, выставляют стоимость прошлого года и крайне неохотно ее снижают.

По словам Ригины Гордеевой, средний уровень скидок на вторичном рынке составляет 6-7%. Но дают скидки только собственники, которым нужно срочно продать недвижимость. «У кого такой потребности нет, предпочитают параллельно с продажей сдавать жилье, а некоторые увеличивают стоимость, поскольку не решили, куда направят деньги от продажи», - отмечает эксперт.

Примечательно, что, несмотря на снижение спроса, срок экспозиции ликвидных квартир не изменился по сравнению с прошлым годом и составляет 60 дней. Но касается это только тех объектов, которые не висят в базе балластом, подчеркивает Сергей Шлома.

Ценовой стагнации способствует дефицит ликвидного предложения. «Количество предложений на вторичном рынке жилья к концу июля несущественно снизилось на 3% по сравнению с июнем месяцем, что вполне оправдано сезонным фактором, плюс, несмотря на высокие ставки, спрос на вторичном рынке держится на относительно неплохих показателях за счет выросшей доли приобретения за наличные», - отмечает Ригина Гордеева из «Этажей».

По информации «Инкома», в «старой» Москве число лотов на рынке в июле увеличилось, но только на 0,9%. С начала года показатель вырос на 7,4%, за год - на 10%. В Новой Москве предложение за месяц снизилось на 0,2%, с начала года - на 1,9%, за год - увеличилось на 2,7%. В Московской области экспозиция за месяц сократилась на 1,7%, с начала года - расширилась на 1,4%, за год квартир стало больше на 0,7%.