Сочи уходит в элит и де люкс, цены на новостройки улетают в космос

Сочи остается одним из самых дорогих городов России. Здесь, как и на других черноморских курортах, активно развивается сегмент апартаментов и гостиниц. Это и объекты реконструкции, и новое строительство. В продаже представлены лоты от маленьких студий до роскошных номеров, ориентированных на богатую аудиторию. Наиболее популярный и сравнительно новый формат – сервисные апартаменты. Активное развитие гостинично-апартаментного бизнеса несколько изменило портрет сочинского покупателя: люди стали больше интересоваться инвестициями в курортную недвижимость.

По оценке Юлии Абельхановой, руководителя департамента курортной недвижимости «Ricci | Жилая недвижимость», Сочи сегодня - один из ведущих региональных рынков страны. И с каждым новым сезоном Сочи подтверждает свой статус одного из самых дорогих российских городов.

«Сочи уверенно уходит в сегменты элит и делюкс», - замечает Евгений Ткачёв, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в курортную недвижимость, член экспертного сообщества «Эксперт Юг». На это есть как субъективные причины - в частности, дефицит и дороговизна земельных участков, так и объективные. Сочи – это город с огромной береговой линией и субтропическим климатом, где можно отдыхать круглый год.

Курортный вектор развития города отражается на рынке недвижимости: в центре Сочи и близлежащих районах жилую недвижимость теснят гостиничные комплексы и сервисные апартаменты, и, как уточняет Евгений Ткачёв, по сравнению с жилыми комплексами они лучше расположены – ближе к морю. В городе действовал мораторий на строительство многоквартирных домов без сопутствующей инфраструктуры, и во многом из-за этого на рынок Сочи выходят «преимущественно апарт-отели», соглашается Ольга Широкова, партнер NF Group.

Сервисные апартаменты сегодня фаворит на первичном рынке Сочи. Суммарный проектный объем сервисных апартаментов в строящихся объектах Сочи, по данным NF Group, составляет около 15 тыс. лотов.

Этот формат привлекает отдыхающих, которые не хотят заботиться о бытовых вопросах на курорте, дополняет Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости Five. На текущий момент предложение сервисных апартаментов не способно полноценно удовлетворить растущий спрос, поэтому с каждым годом доля сделок с участием подобного типа недвижимости растет.

Элитные проекты: предложение ограничено

Условно Сочи можно поделить на горный и прибрежный кластеры, рассказывает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктор Садыгов. Большинство строящихся проектов сосредоточено в прибрежной зоне - 85%, в горной - 15%.

В основном новые проекты относятся к высоким сегментам, особенно если эти комплексы расположены в наиболее популярных локациях – центральный Сочи, Сириус, Красная Поляна, дополняет Ольга Широкова (NF Group).

В целом по итогам I полугодия 2024 г. на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи, по данным NF Group, в продаже было представлено около 410 апартаментов, что на 25% больше, чем по итогам 2023 года. Прирост показателя связан со стартом продаж второго корпуса премиального объекта LeePrime Residences в горном кластере. В годовой динамике количество экспонируемых лотов в элитных новостройках не изменилось.

Однако эксперты считают, что этого недостаточно. «В классах премиум и делюкс предложение крайне ограниченно, что объясняется более высокими требованиями к приватности, закрытости и т.п.», - говорит Ольга Широкова.

«Наша самая большая боль в том, что покупатели есть, а продать нечего, - сетует Виктор Садыгов (Nika Estate). - На то, что осталось, цена улетела в космос, и клиенты не готовы платить за объекты деньги, на которые в Москве можно купить жилье куда лучшего качества».

Что представлено на рынке

Из знаковых проектов Виктор Садыгов выделяет гостиничный комплекс Livingstone с насыщенной инфраструктурой на первой береговой линии, который пользуется спросом. Он сейчас строится и будет готов через два года.

В августе откроется LeePrime Residence – комплекс премиальных сервисных апартаментов на курорте Роза Хутор. Поблизости - олимпийские объекты.

Юлия Абельханова («Ricci | Жилая недвижимость») выделяет премиальный гостиничный комплекс «Нескучный Сад» с собственными парками, он построен в историческом районе Сочи.

Проект класса де-люкс Mantera расположен на первой береговой линии в Сириусе. По словам Елены Кабешевой (Five), в состав флагманского проекта компании входят клубные видовые резиденции, пятизвездочный восьмиэтажный отель Mantera Supreme на 400 номеров и конференц-центр.

Из «квартирников», как замечает Виктор Садыгов (Nika Estate), неплохо идет «Альпийский квартал» в Центральном районе Сочи. Оттуда можно пешком дойти до центра, и квартиры здесь рассматривают в качестве летней дачи. Есть парковки.

Среди других популярных проектов эксперты отметили ГК премиум-класса «Поляна Пик» в Красной Поляне, отель Marine Garden Hotels & Resort в Хостинском районе, комплексы с апартаментами на первой береговой линии: «Актер Гэлакси», Reef Residence, Grand Royal Residences, Alean Resort Montvert. Также на берегу моря расположен элитный ЖК «Королевский парк».

Будущие проекты, которые пока находятся в разработке, разворачиваются в сторону новой аудитории – туристов из арабских стран, говорит Виктор Садыгов (Nika Estate). В новых комплексах планируются специальные комнаты для проживания только женщин, места для молитв.

Что касается жилых проектов с квартирами, которые строятся по ФЗ-214, то они, как уточнил Евгений Ткачёв («Семейный капитал»), будут выходить только в формате комплексного развития территорий (КРТ), с соответствующей инфраструктурой.

Сейчас на первичном рынке Сочи представлены, в частности, ЖК «Кислород» (квартиры и апартаменты бизнес-класса, микрорайон Бытха), «Летний» (квартиры и апартаменты комфорт-класса, Кудепста), «Флора» (комфорт-класс, Адлерский район), «Мармелад» (комфорт-класс, Лазаревское), «Лестория» (комфорт-класс, Адлерский район), «Сочи Парк» (квартиры и апартаменты бизнес-класса, Хостинский район), «Светский лес» (бизнес-класс, мкрн КСМ, Центральный район), «Море» (комфорт-класс, Мамайка, Центральный район), «Фрукты» (комфорт-класс, Адлерский район).

Сочи продолжает дорожать

На протяжении последних двух лет Сочи удерживает лидерство по росту цен на жилье. Город обогнал Москву по стоимости квадратного метра и стал мировым лидером по ценам на элитную недвижимость, утверждает Юлия Абельханова («Ricci | Жилая недвижимость»).

Так, по информации NF Group, по итогам июня 2024 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи достигла отметки 2 090 тыс. руб./кв. м (+3% за полугодие и +11% за год).

У Юлии Абельхановой сопоставимая статистика: в классе «делюкс» отмечался прирост показателя на 3% за год – до 2,5 млн руб. за квадратный метр, правда, премиальные объекты за год прибавили 20% – до 1,6 млн руб. за квадратный метр. В целом средняя цена предложения на первичном рынке в сегменте элитного жилья в Сочи по итогам II квартала 2024 г. составила порядка 2 млн руб. за квадратный метр, увеличившись за год на 10%.

В аналитическом центре Macon и департаменте аналитики федерального девелопера «Неометрия» отследили динамику цен по форматам недвижимости и везде зафиксировали рост. Так, жилая недвижимость в классе «комфорт» за текущий год (в сравнении с итогами конца 2023 года) подорожала на 9% до 414 тыс. рублей за кв. метр, бизнес-класс прибавил около 20% – до 880 тыс. рублей.

Апарт-отели и отели, по статистике аналитиков «Неометрии» и Macon, с декабря 2023 года приросли на 27,3% – с 836 тыс. руб. до 1 064 тыс. рублей за квадратный метр.

Диапазон цен в Сочи Виктор Садыгов (Nika Estate) определяет в рамках от 350 тысяч рублей и до 5 млн руб. за квадратный метр. И уточняет, что средние цены в Сочи выводить довольно затруднительно, так как два совершенно идентичных лота в похожих ЖК будут разительно отличаться по цене в зависимости от локации.

Покупатели и инвесторы

По статистике Macon и «Неометрии», в первом полугодии в городе было оформлено почти 3 тыс. сделок с квартирами (1,9 тыс.) и номерами в апарт-отелях и отелях (1 тыс.).

По данным Юлии Абельхановой («Ricci | Жилая недвижимость»), в первом полугодии 2024 года спрос на курортную недвижимости Сочи вырос на 10% в сравнении с первым полугодием 2023-го. В годовой динамике он увеличился на 20%.

Но отмена льготной ипотеки и очередное повышение ключевой ставки в июле не могут не сказаться на покупателях курортной недвижимости. Евгений Ткачёв («Семейный капитал») считает, что спрос в Сочи несколько охладился, но остается стабильным. Потому что «нет жителя в стране, который не хотел бы приобрести себе недвижимость в Сочи, на мой взгляд», говорит эксперт.

Однако по ощущениям Виктора Садыгова (Nika Estate), который занимается элитной недвижимостью, спрос снизился, так как из-за роста ипотечных ставок и процентов на депозитах люди сейчас предпочитают не выводить капиталы из банков. Кроме того, «у нас всегда летом затишье – рынок размораживается к концу августа – началу сентября. При этом продажи идут, застройщики используют рассрочки».

Об этом же говорит и Елена Кабешева (Five): «Если потребитель планирует покупку объекта на депозитные сбережения, ему невыгодно высвобождать все активы одномоментно. Он будет заинтересован в частичной оплате, чтобы не потерять пассивные накопления». Для таких клиентов и предусмотрены рассрочки.

Также застройщики предлагают субсидированную ставку, траншевую ипотеку, семейную и IT-ипотеку.

По подсчетам Юлии Абельхановой, сегодня 70% покупателей недвижимости в Сочи составляют инвесторы, а 30% приобретают жилье для собственного проживания.

Как рассказывают эксперты, и те, и другие выбирают проекты у моря (в пределах 15 минут ходьбы), желательно с приятным видом и собственным бассейном, в районах с хорошей инфраструктурой, в удобной локации – недалеко от центра.

Но, конечно, ключевую роль играет бюджет покупки. Высоким спросом среди инвесторов пользуются лоты с одной спальней, а также студии – в общей сложности на них приходится около 87% от всего объема продаж, отмечает Юлия Абельханова.

Наиболее популярен у инвесторов формат сервисных апартаментов. По наблюдениям Евгения Ткачёва («Семейный капитал»), они стали переключаться на новые проекты с пятизвездочным сервисом.

Как только на рынке появляется новый качественный проект, начинается ажиотаж, подтверждает Виктор Садыгов.

Выбирая апарт-отель, по мнению Елены Кабешевой, потребитель ищет качественный сервис, как тот, который он получал ранее на ведущих мировых курортах – в Турции, Дубае, ОАЭ и Европе. Кроме того, инвестор получает в одном комплекте с активом профессиональное управление, ему не надо лично заниматься бронированием, поиском арендаторов, организацией клининга – это делает команда отельеров. Остается проверить уровень загрузки, финансовую документацию и получать доход.

Операционная доходность подобного рода апартаментов для конечного собственника в среднем составляет 5-12%, инвестиционная – зависит от «точки входа» в проект и последующего роста стоимости базового актива, и она может быть значительно выше, комментирует Ольга Широкова, (NF Group). Сейчас у инвесторов сравнительно невысокий чек сделки за счет небольших площадей и «нежилого» статуса помещений.

Курортный статус

Несмотря на жалобы некоторых отдыхающих на толпы, пробки и дороговизну, по мнению большинства экспертов, Сочи вполне соответствует своему статусу курортной столицы,

Сочи сегодня опережает многие города по уровню жизни, развитию инфраструктуры и экологии, считает Юлия Абельханова («Ricci | Жилая недвижимость»). Любителей пляжного отдыха привлекает климат с долгим теплым сезоном, а ценителей зимних видов спорта – горнолыжные курорты международного уровня.

Конечно, есть проблемы с парковками, город изначально не был рассчитан для такое количество автомобилей в пик сезона, признает Евгений Ткачёв («Семейный капитал») и советует пользоваться такси и общественным транспортом. Кстати, у общественного транспорта в Сочи максимально длинный рабочий день, имеются даже круглосуточные автобусы, которые ходят по базовым маршрутам.

Чтобы разгрузить основные дороги, строится новая объездная дорога, будет расширена набережная, сообщает Виктор Садыгов (Nika Estate).

Масштабные задачи по развитию города содержатся в новом генплане. К 2030 - 2035 году будет реализовано большое количество проектов: новые отели, новые бальнеологические курорты на базе старых курортов. Сейчас многие объекты, которые строились перед Олимпиадой, уходят под реновацию, рассказывает Евгений Ткачёв («Семейный капитал»).

А для отдыхающих, по информации Юлии Абельхановой (Ricci | Жилая недвижимость) строятся новые гольф-поля, яхт-клубы, новый горнолыжный курорт «Долина Весны».

Так что пока у Сочи вряд ли в ближайшее время появится реальный конкурент, и город сохранит свои регалии, включая высокие цены на курортную недвижимость.