Из-за недоступности ипотеки многие потенциальные покупатели квартир откладывают сделки до лучших времен и выходят на рынок аренды. Владельцы квартир, которые не могут их продать – тоже из-за заградительных ставок, в свою очередь становятся арендодателями. Но первых пока значительно больше, чем вторых, поэтом ставки на аренду в Москве за год выросли на 30%. И это еще не предел.

В июле желающих снять жилье в Москве было на 10% больше, чем годом ранее, говорит руководитель департамента по работе с партнёрами Colife Ольга Полетцкая. По оценкам Оксаны Поляковой, заместителя директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», спрос на аренду вырос на 22,8% с начала года и на 32,3% по сравнению с июлем 2023 г.

Активность арендаторов стимулирует ситуация на рынке купли-продажи: из-за высоких ставок по ипотеке люди предпочитают арендовать квартиры, а не покупать их, поясняет Ольга Полетцкая.

Если раньше потенциальные покупатели еще сохраняли оптимизм, ожидая скорого снижения ключевой и, соответственно, ипотечных ставок, то после повышения ключевой ставки до 18% в конце июля и ужесточения прогноза ЦБ эти надежды сошли на нет, отмечает Максим Чурилов, руководитель агентства IDEA Estate. Ставки по рыночной ипотеке в настоящее время превышают 20%. В Сбербанке, например, при минимальном первоначальном взносе ставка составит процента 23%. Естественно, что в такой ситуации многие вместо покупки квартиры выбирают аренду, которая обойдется в 6-8% годовых, резюмирует Чурилов.

Предложение тоже растет. По словам Марии Жуковой, руководителя департамента аренды компании «Миэль», число квартир в экспозиции увеличивалось все I полугодие, итоговая прибавка составила на 20%. Но все равно квартир на рынке было на треть меньше, чем в аналогичный период прошлого года. При этом в июле 2024 г. тренд опять развернулся: в экспозиции находилось 25,2 тысяч объектов, что на 2% меньше, чем месяцем ранее.

Объем предложения на рынке аренды жилья в Москве

  Июль 23 Январь 24 Июль 24
1-комнатные 13 475 8 284 9 567
2-комнатные 13 772 8 313 9 431
3-комнатные 6 157 3 528 3 929
4-комнатные 1 726 1 028 865
Многокомнатные 778 492 429
Студии 696 668 989
Общий итог 36 604 22 313 25 210

Источник: «Миэль»

«Инком» приводит немного другие, но в целом похожие цифры: по данным компании, с начала января экспозиция расширилась на 18,6%, за год, относительно июля 2023 г., предложение сократилось на 21,7%.

Предложение растет примерно по тем же причинам, что и спрос: собственники непроданных из-за недоступной ипотеки квартир сдают их в аренду. По словам Оксаны Поляковой, примерно 20% квартир сейчас одновременно выставлены на продажу и в аренду, до подъема ключевой ставки таких было 10%. Впрочем, отмечает Мария Жукова, такие лоты в основном предлагаются на небольшой срок, в то время как стандартный срок арендного договора – 1 год.

Возможно, в ближайшее время непроданных квартир на арендном рынке станет больше. «Июль здесь не показатель, так как профессиональные игроки на рынке выводят свои объекты в августе, а продавцы еще пока надеются на продажу своих квартир», - говорит Ольга Полетцкая.

Но в любом случае, продавцов-арендодателей пока существенно меньше, чем несостоявшихся покупателей, поэтому, по оценкам «Инкома», в настоящее время спрос в 9 раз превышает предложение, тогда как год назад – только в 5 раз. И это, естественно, приводит к росту арендных ставок.

«Арендные ставки растут второй месяц подряд. За июль двухкомнатные квартиры подрожали в среднем на 5%, однокомнатные на 4%, трехкомнатные прибавили 3%. Так, однокомнатную квартиру в Москве можно снять в среднем за 49 тысяч рублей в месяц, двухкомнатную – за 66 тысяч рублей в месяц, а трехкомнатную – за 94 тысячи рублей в месяц», - рассказывает Мария Жукова.

Источник: «Миэль»

При этом за год, по сравнению с июлем 2023 г., ставки на аренду однушек и двушек выросли на 29,4%, а трешек – на 27,4%. 

Средняя стоимость найма 1-,2-,3- комнатных квартир по административным округам Москвы

  июль, 23 июль, 24 Изменение к прошлому году
Округ 1комн 2комн 3комн 1комн 2комн 3комн 1комн 2комн 3комн
Восточный АО 35 257 44 288 60 568 45 023 56 417 75 159 27,7% 27,4% 24,1%
Западный АО 42 934 58 688 90 533 57 140 75 869 113 535 33,1% 29,3% 25,4%
Зеленоградский АО 27 453 36 733 45 257 35 977 46 560 57 133 31,0% 26,8% 26,2%
Новомосковский 32 962 43 932 58 806 44 858 59 478 79 284 36,1% 35,4% 34,8%
Северный АО 40 899 55 480 73 972 53 229 69 264 98 628 30,1% 24,8% 33,3%
Северо-Восточный АО 38 115 48 838 62 869 48 166 62 456 81 624 26,4% 27,9% 29,8%
Северо-Западный АО 38 649 48 981 79 718 50 346 67 892 89 878 30,3% 38,6% 12,7%
Троицкий 26 583 34 916 45 357 33 185 43 557 53 947 24,8% 24,7% 18,9%
Центральный АО 58 992 95 773 163 400 77 581 119 915 212 748 31,5% 25,2% 30,2%
Юго-Восточный АО 36 335 46 186 62 094 46 761 60 098 80 895 28,7% 30,1% 30,3%
Юго-Западный АО 39 977 53 305 75 715 49 886 69 289 99 270 24,8% 30,0% 31,1%
Южный АО 37 047 48 755 64 617 47 324 64 423 84 875 27,7% 32,1% 31,4%
Средняя цена по Москве 37 934 51 323 73 576 49 123 66 268 93 915 29,4% 29,4% 27,4%

Источник: «Миэль»

Впрочем, подчеркивает Оксана Полякова, усредненные ставки растут не только потому, что арендодатели повышают цены, но и за счет быстрого ухода из экспозиции наиболее доступных по цене и ликвидных лотов - такие квартиры сдаются буквально за несколько часов.

Но, как бы там ни было, в ближайшие месяцы ставки еще увеличатся, уверены все опрошенные www.irn.ru эксперты.

«Наши многолетние наблюдения за поведением арендного рынка позволяют однозначно заявить, что летом в столице аренда жилья никогда не дешевеет. Пик ажиотажа на московском рынке аренды традиционно наступает в конце августа – начале сентября. В этот период спрос на аренду жилья значительно возрастает, что приводит к росту арендных ставок. Средние арендные ставки в этот период могут подскочить на 4-5%, но в условиях высокого спроса и ограниченного предложения возможны и более значительные скачки, до 15%, как это уже было в предыдущие годы. Например, мы видели такой рост в 2021 г., когда арендные ставки резко выросли на фоне ажиотажного спроса», - прогнозирует Мария Жукова.

По мнению Оксаны Поляковой, в ближайшие месяцы арендные ставки могут увеличиться на 5–10%. Максим Чурилов прогнозирует 10-процентный рост спроса и ставок на арендном рынке. Ольга Полетцкая ожидает роста ставок «как минимум на 15%», но не исключает их увеличения на 30-50%.

«2024 г. станет кошмаром для арендаторов жилья в России, - полагает Полетцкая. - Дело не в том, что спрос превышает предложение по аренде, а в том, что ипотека менее доступна в 2024 г., и потенциальные покупатели перешли в арендаторы… Снижение числа покупателей приведет к увеличению спроса на аренду. Люди, которые могли бы стать собственниками, теперь будут вынуждены искать арендуемое жилье, что неминуемо повысит цены. И даже то, что часть квартир с продажи вернется в аренду, их не остановит, учитывая, что ипотека стала практически не доступной».