Что выбрать покупателю жилья в Москве и Подмосковье: новостройку или «свежую» вторичку?

Наш рынок недвижимости перекосило в сторону новостроек. Строящееся жилье, когда-то привлекавшее покупателей своими более-менее доступными ценами, теперь стоит дороже вторичного. Эта аномалия очень беспокоит финансовые власти. Они уже давно боролись с разрывом в ценах, последовательно добиваясь отмены льготной ипотеки, и наконец – добились. Эффекта от этой меры, видимо, придется еще ждать, но людям надо жить сейчас и что-то покупать. Где сегодня предпочтительнее приобрести квартиру – на первичном или на вторичном рынке?

Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в конце прошлого года Центральный банк оценивал примерно в 42%, а Росстат недавно сообщил, что эта цифра выросла до 55%. Так выглядят общероссийские цифры, а как дела в московском регионе? Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» привели свои статистические данные.

Самый значительный разрыв наблюдается в «старой» Москве. По информации аналитического центра «Инком-Недвижимость», квадратный метр в новостройках «старой» Москвы в среднем стоит 420,5 тыс. руб. против 284,3 тыс. руб. на «вторичке».

Цифры Светланы Бардиной, директора департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»), демонстрируют еще больший разрыв: 577,1 тыс. рублей за квадратный метр (новостройки) против 272 тыс. рублей (вторичный рынок).

«Мы бы не стали говорить о «перекосе» цен, правильнее будет сказать о том, что на рынке есть старый фонд, который гораздо дешевле нового, - считает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - И, да, действительно, в некоторых локациях есть разница практически на 100%. То есть старый фонд — это 250 тыс. руб. за квадратный метр, а новый — это 500 тыс. руб. за «квадрат».

В Новой Москве ситуация не такая драматичная, хотя и здесь новостройки явно дороже вторичных квартир. По статистике «Инкома», в Новой Москве на первичном рынке квадратный метр оценивается в среднем в 246,7 тыс. руб., на вторичном – в 206,3 тыс. руб.

А в Московской области, по подсчетам агентства, медианная цена квадратного метра в новостройке составляет 197,0 тыс. руб., на «вторичке» - 142,1 тыс. руб.

Аналитики компании «Инком-Недвижимость» вывели еще и показатели квартирных цен: в «старой» Москве медианная стоимость первичной квартиры составляет 22,20 млн руб. вторичной - 14,21 млн руб., в Новой Москве - 11,85 млн руб. и 9,89 млн руб., в Подмосковье - 9,20 млн руб. и 6,65 млн руб. соответственно.

Сравнивать сравнимое

Если оперировать среднестатистическими данными, то результаты впечатляют. Но надо приглядываться к деталям: рынок новостроек состоит не из типового жилья, а различается по классам, локациям, проектам и бюджетам. «Вторичка» же объединяет «совершенно разные типы недвижимости: вчерашние новостройки, дореволюционные особняки, хрущевки, брежневки, дома советской номенклатуры, типовые серии 90-х, застройку начала 2000-х», комментирует Владимир Щекин, основатель группы «Родина».

«В Москве сейчас рынок вторичного жилья на 39% образован квартирами в домах 2005-2023 года, причем в основном это здания второй половины 2010-х гг.» - дополняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). Если учитывать этот факт, то, скорее всего, мы увидим, что жилье от застройщика в среднем на 10-20% дороже «вторички».

«Сравнивать нужно сравнимое», - замечает Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro и «Бест-Новострой». В управлении аналитики и маркетинга компании Asterus говорят о том, что стоит сравнивать строящееся жилье со вторичной недвижимостью, введенной в эксплуатацию, например, после 2020 года: «В этом случае картина не такая однозначная – предложение на вторичном рынке в домах постройки позже 2020 года сопоставимо по цене со строящимися жилыми проектами».

Присматриваемся к ценам

«Свежая вторичка» или «вчерашняя новостройка» - довольно привлекательный объект для покупателя. Он обладает преимуществами нового жилья – современные планировки, паркинги, продуманные дворы, в квартире, может, даже не было жильцов. А если такой вариант дешевле новостройки, то почему бы к нему не присмотреться?

Сначала эксперты нас разочаровали, так как привели примеры, где сопоставимое жилье на «вторичке» оказалось дороже.

Так, по информации Светланы Бардиной (ГК «Сумма элементов») в ЖК «Дом Дау» квартира площадью 96,8 кв. м продается за 68,7 млн рублей. А квартира площадью 96,4 кв. м в готовой соседней башне стоит уже 105 млн рублей.

В проекте «Селигер Сити» есть готовые корпуса со вторичными продажами и предложения от застройщиков. «Двухкомнатные квартиры в среднем владельцы продают за 22,6 млн рублей, тогда как в строящихся корпусах их стоимость составляет порядка 21 млн рублей. То есть продавцы на вторичном рынке даже склонны реализовывать свою собственность дороже», - заключает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Ксения Гришковец, эксперт «Главстрой Регионы», руководитель департамента маркетинговых исследований, обращает внимание на ЖК «Столичный» в Железнодорожном, где однокомнатная квартира с отделкой 31,38 кв. м в строящемся корпусе с выдачей ключей во II квартале 2025 г. будет стоить дешевле аналогичной квартиры в уже введенном в эксплуатацию корпусе на 16%.

Но зато варианты из базы «Инком-Недвижимость» продемонстрировали обратную тенденцию. Возьмем новостройки рядом со станцией метро «Спартак» на территории бывшего Тушинского аэродрома. Квартира white box площадью 45 кв. м на 3-м этаже в собственности от физлица предлагается за 19 млн рублей. В то же время застройщик в следующей очереди строительства со сроком ввода в эксплуатацию в 2025 году предлагает аналогичную жилплощадь за 23,6 млн рублей.

Сравнение цен на первичном и вторичном рынке. Варианты в разных ценовых категориях, квартиры максимально похожи

Данные аналитического центра «Инком-Недвижимость»

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», привела в пример ЖК «Лосиноостровский парк», где двухкомнатная квартира площадью 48,6 кв. м на вторичном рынке стоит 17,2 млн руб. (353 тыс. руб./кв.м.). Квартира такой же площади в корпусе на фасадных работах со сроком сдачи в IV квартале 2024 г. – 20 млн руб. (411 тыс. руб./кв.м). Разница в цене квадратного метра составляет 16,5%, в цене квартиры – 17,6%.

В базе агентства «Миэль» тоже нашлись интересные варианты. Так в ЖК «AFI Park Воронцовский» однокомнатную квартиру (40,3 кв. м) в сданном доме застройщик продает по цене 21,2 млн рублей. В этом же комплексе в сданном корпусе похожую «однушку» чуть меньше (39 кв. м) собственник (физлицо) выставил на продажу по цене 18,3 млн рублей.

В ЖК «Лучи» в строящемся доме однокомнатная квартира от застройщика (38 кв. метров) продается по цене 17,1 млн рублей. В сданном доме за однокомнатную квартиру (40,6 кв. м) собственник просит 12,5 млн руб.

Без ипотеки: берем «вторичку»

Предположим, что покупатель нашел свой вариант свежей «вторички», который выигрывает по цене у новостройки, и ипотека ему не нужна. Надо брать? Сначала следует учесть некоторые моменты. Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость», советует тщательно проверить самого продавца и документы на квартиру. Также может оказаться, что у квартиры не самые лучшие потребительские качества, к примеру, вид из окна на соседний дом. «Если в юридическом плане все в порядке и качество объекта вас полностью устраивает, то, конечно, выбор очевиден, - говорит эксперт. - Хотя я в этом случае рекомендую пообщаться с застройщиком на предмет дополнительного дисконта, так как оплата пройдет без привлечения ипотеки. Возможно, застройщик сделает подходящее предложение, сопоставимое с предложением на вторичном рынке или даже интереснее».

Поинтересоваться скидкой рекомендует и Руслан Сырцов («Метриум»). Помимо этого, указывает эксперт, в период строительства у покупателя больше шансов приобрести наиболее ликвидную квартиру, скажем, с террасой, на верхних этажах, с хорошим видом из окна. «Как раз такие помещения часто берут «для себя» и не перепродают, в отличие от инвестиционных квартир, не имеющих таких преимуществ», - говорит Сырцов.

А по наблюдениям Ксении Гришковец («Главстрой Регионы»), нужно учитывать фактор ремонта, ведь квартиры во многих новостройках продаются с отделкой или в варианте white box, и такая покупка может оказаться выгоднее, чем полная переделка «вторички».

С ипотекой: считаем и думаем

А теперь представим, что ипотека нужна. Ставки запредельные и на «вторичке», и на рынке новостроек, если не брать в расчет семейную ипотеку. Но застройщики предлагают субсидированную ставку. Делает ли ставка от застройщика более дорогую квартиру в новостройке более доступной для покупки по сравнению с приобретением аналогичной квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Ведь более-менее адекватный ежемесячный платеж – это важный аргумент в пользу ипотеки «от застройщика».

«Безусловно, при ставках в 18-20% покупка даже более дорогой на 10% квартиры от застройщика по льготным ставкам, скажем, 10% годовых, будет выгоднее покупки во вторичном сегменте рынка, - утверждает Руслан Сырцов («Метриум»). - Представим вторичную квартиру за 20 млн рублей, которую приобретают в кредит под 18% годовых с первым взносом в 14%. Ежемесячный платеж составит 216 тыс. рублей, а переплата за 20 лет – 38 млн рублей. Даже если квартира застройщика будет дороже на 30% (26 млн рублей), но при ставке в 10% годовых ежемесячный платеж составит 176 тыс. рублей, а сумма процентов – 24 млн рублей».

А Елена Санникова, эксперт по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость», считает, что «рецепта» выбора выгодных условий нет, так как у каждого клиента своя ситуация. «Любое субсидирование ставки влечет увеличение стоимости объекта. На сколько процентов подорожает объект, влияет срок субсидирования, - комментирует эксперт. При коротком сроке субсидирования процент удорожания объекта меньше (до 10%), при субсидировании ставки на весь срок стоимость объекта повысится больше (до 15-25%). Таким образом, клиент может взять кредит по ставке ниже рыночной и зафиксировать ее на весь период, при этом стоимость объекта будет выше, что повлечет увеличение первоначального взноса и суммы кредита».

В текущих условиях стоимость квартиры («вчерашней новостройки») ниже по сравнению с предложениями застройщиков, но процентные ставки высокие, в среднем 20%. Чтобы снизить нагрузку, банки предлагают клиентам опцию по уменьшению ставки, в этом случае клиент оплачивает комиссию банку.

Елена Санникова привела сравнительные расчеты для покупки жилья в ипотеку на первичном и вторичном рынке. Если квартира в новостройке стоила 15 млн руб., то с субсидированной ставкой 12,9% на весь срока кредита (30 лет) она подорожает до 18 млн руб. При первоначальном взносе 15% сумма кредита составит 15,3 млн руб., а платеж - 168 тыс. руб.

Стоимость аналогичного объекта у физлица («вчерашняя новостройка») – 14 млн руб. При первоначальном взносе 15% и ставке 20,8% сумма кредита составит 11,9 млн руб., а платеж - 205 тыс. руб. на 30 лет. При выборе опции «ставка ниже» платеж будет 176 тыс. руб., а ставка - 17,8%. Сумма комиссии, которую клиент должен оплатить банку за эту опцию, составит - 1 228 080 руб., она окупится за 3,5 года.

Как, видим, выбирать приходится между дорогим и очень дорогим, и оба варианта заставляют ностальгировать по временам низкой ключевой ставки. Но пока до этого далеко, а если в ближайшее время ставку поднимут еще выше, то цифры в наших расчетах еще подрастут.

Осень покажет

Сгладит ли отмена льготной ипотеки этот перекос или разрыв между ценами на вторичном и первичном рынке будет сохраняться? Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра «Миэль», считает, что с отменой льготной ипотеки на новостройки по ряду ипотечных программ условия для «первички» и «вторички» сравнялись, и выбор в пользу новостроек стал менее очевиден. Эта мера должна сгладить перекос между ценами на вторичном и первичном рынке.

Другие эксперты полагают, что разрыв сократится, если будут существенно урезаны программы с субсидированной ставкой. Но при «заградительной» ипотеке вряд ли кто-то на это пойдет. Иными словами, снижать цены застройщики пока не готовы. «Тенденции на снижение цен на недвижимость не наблюдается. Поэтому, вполне возможно, в ближайшее время разрыв останется на том же уровне», - заключает Екатерина Ломтева, генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость».

Дело в том, что застройщик жестко связан рамками ФЗ-214, он строит на заемные средства, и у него есть предел снижения цены, ниже которой он продавать не будет – не получит наполнения эскроу-счетов, что вызовет рост ставки проектного финансирования, а это очень серьезные расходы», – комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

И грамотные девелоперы, по словам эксперта, умеют двигаться в этих рамках так, чтоб не «уронить» продажи. А вторичный рынок инертен, ценообразование там часто идет по принципу «сосед говорит, что продал за 10 млн, а я поставлю цену 11».

Ирина Доброхотова считает, что осенью уже будут понятны векторы на рынке новостроек. «Вторичка», скорее всего, будет реагировать медленнее. Что же, подождем осени, до нее осталось всего ничего.