Загородные элитные поселки: девелоперы не спешат с новыми проектами

На элитном загородном рынке отмечается медленный рост предложения, хотя очереди в сложившихся поселках выходят. При этом спрос сохраняется на стабильном уровне. Популярный продукт – это готовые дома под ключ в проектах, которые возводятся крупными девелоперами. А инвесторы все чаще приобретают участки с домами под снос и строят новые на продажу.

Традиционно дорогая загородная недвижимость располагается в основном на западных направлениях Подмосковья – по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Минскому шоссе. Всего же, как сообщает Татьяна Алексеева, директор департамента загородной недвижимости NF Group, по предварительным итогам первого полугодия 2024 года, на первичном рынке высокобюджетной загородной недвижимости московского региона было представлено 24 коттеджных поселка (коттеджи, таунхаусы и земельные участки). Всего в продаже 494 лота. Из них 87% приходился на премиум-класс, 13% – на коттеджи и участки в проектах класса «делюкс».

Очень похожая статистика у Нины Резниченко, генерального директора «Intermark Загородная Недвижимость»: продажи ведутся в 25 поселках, общий объем предложения составляет 470 лотов, это 151 коттедж и 319 земельных участков.

По данным Екатерины Батынковой, директора департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», на западном направлении в активной продаже представлено 17 проектов премиального и элитного классов, из них 15 – коттеджные поселки с предложениями домов и два поселка с таунхаусами.

Предложение замедлилось, земли не хватает

Часть экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», не видит изменений в объемах рынка за год, другие комментаторы отмечают снижение. Так, Татьяна Алексеева (NF Group) считает, что общий объем предложения в коттеджных поселках снизился на 28% (в прошлом году реализовывалось 690 лотов).

Снижающуюся динамику выхода нового предложения «на фоне высокой ключевой ставки и непрогнозируемых экономических условий» отмечает и Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate.

Одна из главных причин этого тренда, которую назвали несколько экспертов, – нехватка земли для нового строительства. Проблем добавляют дефицит рабочей силы и длинные логистические маршруты поставок зарубежных строительных материалов. И последнее обидно, ведь, как замечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», в России «налажено качественное производство, но, к сожалению, до сих пор немало клиентов и даже компаний не доверяют национальным производителям».

Новинки и проекты в активной продаже

Поскольку первичный элитный рынок небольшой, то и каждый старт поселка можно считать событием. «Премьеры» случаются нечасто, и новыми могут считаться проекты, вышедшие на рынок и год-два-три назад. По информации Виктора Садыгова (Nika Estate), за последние два года на элитный загородный рынок вышло порядка 10 новых проектов:

Поселки, вышедшие на рынок за предыдущие два года

Источник: Nika Estate

Среди наиболее свежих эксперты называют поселки «Оазис», Secret Garden, «Заречный» на Новорижском шоссе, «Камыши» на Рублево-Успенском, Seasons на Минском и «Залесье» в Клинском районе.

Новые очереди в этом году выходили, в частности, в поселках «Маслово Forest Club» (Рублево-Успенское шоссе), Corner Lapino (1-е Успенское), Crystal Istra (Новорижское).

Среди представленных в активной продаже поселков эксперты выделили Papushevo Park (Рублево-Успенское шоссе), «Эссенс», Futuro Park, Park Fonte, Millennium Park (Новорижское).

Анна Раджабова («Метриум Премиум») не исключает, что в ближайшей перспективе можно ожидать нескольких премьер, так как ряд землеотводов, ранее пустовавших, сейчас облагораживаются крупными инвесторами и к ним подводятся коммуникации.

Новые проекты/очереди I половины 2024 г.

Источник: NF Group

Дома подорожали на треть

Эксперты дают довольно широкие рамки средней стоимости элитных домов, это суммы от 100 до 300 млн рублей. По информации члена правления AREA Григория Ашихмина, сегодня насчитывается более 250 домов стоимостью от 500 млн рублей, что на 20 лотов больше, чем год назад. Средняя площадь этих объектов – около 1,5 тыс. кв. м на участках от 30 соток до 2 га. Большая часть - с выполненной отделкой. Дома без отделки в сегменте занимают не более 15%, со средней стоимостью 1,1 млрд рублей, дома с отделкой существенно дороже, средний чек – 1,5 млрд рублей. И как уточняет Григорий Ашихмин, наиболее дорогое предложение даже растет в цене на 10-12% в год, а по наблюдениям Юлии Симон, руководителя загородного департамента Whitewill, покупателей не отпугивают завышенные цены на лоты, уникальные по архитектуре, дизайну и локации, и дома в бюджетах от 300 млн рублей до 2,5 млрд рублей отлично продаются.

В компании «Intermark Загородная Недвижимость» назвали среднюю стоимость сотки земли без подряда, которую покупатели приобретали с января по май 2024 года, - 3,5 млн рублей. Средняя площадь участка - 21 сотка.

Большинство экспертов утверждают, что элитная недвижимость за год подорожала из-за вымывания наиболее бюджетных вариантов, роста цен на материалы и оборудование, на труд строителей и из-за колебания валютных курсов. По подсчетам Анны Раджабовой («Метриум Премиум»), цены на землю выросли на 20%, на дома – на 30%. У Татьяны Алексеевой (NF Group) сходная оценка: за год средний бюджет коттеджей прибавил 32%. Наибольший подъем наблюдался в премиум-сегменте - плюс 61%. В классе «делюкс» ценовой показатель увеличился на 35%. Средняя стоимость таунхаусов также выросла на 37%, что связано с выходом на рынок таунхаусов Crystal Town. Средняя цена предложения сотки земли увеличилась на 14% в премиум-классе и на 16% в делюкс-классе.

Средние показатели по первичному рынку загородной недвижимости западного направления в Москве

Источник: ГК «Галс-Девелопмент», июль 2024

Клиенты есть всегда

Элитная недвижимость – это отдельный компактный сегмент, во многом живущий по своим законам, и покупатели здесь никогда не заканчиваются. Эксперты говорят, что продажи идут хорошо, спрос стабильный, и, более того, - он растет.

Так, согласно статистике компании «Intermark Загородная Недвижимость», с начала года на первичном загородном рынке премиум-класса был реализован 81 лот, что на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и это максимальное значение за рассматриваемый период в 5 лет.

В условиях непомерно дорогой ипотеки клиенты интересуются программами рассрочки. Например, в премиальном проекте «Маслово Forest Club» доля таких обращений выросла в 2,5 раза за первые полгода 2024 года. «Этот тренд будет укрепляться, если на рынке не появится новых финансовых инструментов поддержки», - полагает Екатерина Батынкова («Галс-Девелопмент»).

Эксперты связывают активный спрос и с последствиями пандемии, когда люди переселялись за город и переходили на удаленную работу, и с внешнеполитической ситуацией, вызвавшей ротацию клиентов. «Часть покупателей уехали, им на смену на руководящие должности пришли другие лица, которые стали зарабатывать больше и также задумались о покупке загородной недвижимости», - объясняет Нина Резниченко («Intermark Загородная Недвижимость»). Также в Москву приезжают обеспеченные «регионалы», возвращаются IT-специалисты – они тоже интересуются покупкой загородных домов.

«Многие клиенты остаются в стране и планируют строить загородные дома или мини-поселки», - соглашается генеральный директор ГК «Стройсинтез» Виктор Лукин.

По наблюдениям Виктора Садыгова (Nika Estate), спрос также подстегивают свежие проекты, «поскольку иногда у нас покупатели годами не могут найти то, что их бы устраивало».

Что хотят покупатели

Настроения и вкусы у людей время от времени меняются, и эксперты выделили несколько векторов в предпочтениях покупателей, сформировавшихся за последнее время. Первый - все более популярными становятся готовые дома с отделкой. «Мало кто хочет строить сам и даже самостоятельно делать отделку», - замечает Юлия Симон (Whitewill).

Этот тренд остается одним из ведущих на рынке, подтверждает Татьяна Алексеева (NF Group). Покупатели все чаще выбирают готовые дома в престижных локациях, таких как Рублевка, Новая Рига и Новая Москва, в поселках, известных высоким качеством строительства и отделки, а также современной архитектурой.

Нина Резниченко («Intermark Загородная Недвижимость») говорит, что покупатели сегодня предпочитают небольшие по площади и этажности дома в современном стиле, рядом с платной трассой и развитой инфраструктурой. С января по май 2024 года средняя площадь приобретаемых коттеджей снизилась более чем на треть: с 565 кв. м в прошлом году до 362 кв. м в нынешнем.

Но есть и противоположный запрос. Как рассказала Екатерина Батынкова («Галс-Девелопмент»), по итогам продаж первых очередей в «Маслово Forest Club» компания стала получать от клиентов просьбы увеличить площадь резиденций. Теперь в третьей очереди можно приобрести дома увеличенной площади 280-300 кв. метров, а в четвертой – лоты с еще большим метражом - от 460 до 494 кв. метров.

Также клиенты активно покупают землю, которая, по данным «Intermark Загородная Недвижимость», занимает значительную долю в структуре предложения –– 68%. Участки востребованы в уже сложившихся жилых поселках и локациях, таких как «Миллениум Парк», Crystal Istra, Les Маслово и других проектах Villagio, уточняет Татьяна Алексеева (NF Group).

Землю под строительство приобретают покупатели, не нашедшие подходящих домов, а также инвесторы. Они ее либо перепродают, либо занимаются, как определили в NF Group, «микродевелопментом» - возведением и продажей коттеджей. Причем, по словам Анны Раджабовой, («Метриум Премиум»), инвесторы все чаще выбирают невостребованные участки с устаревшими домами под снос и строят новые, которые и предлагают покупателям.

Татьяна Алексеева (NF Group) отмечает еще одну новую тенденцию - покупку загородных домов рядом с действующими отелями 5* уровня, такими как «Изумрудный лес». Поселок «Залесье» от BN Group и проекты в локациях Завидово и Руза (Ozerna от Villagio Estate) предлагают не только жилье, но и доступ к курортному сервису, что привлекает покупателей, привыкших к комфорту и роскоши.

«Мы откликнулись на этот запрос, - подтверждает Ольга Иванова, генеральный директор BN Group. - Поэтому наша концепция предполагает строительство элитных поселков в коллаборации с сетью пятизвездочных отелей Cosmos Hotel Group». По словам эксперта, спрос на инфраструктурные элитные загородные комплексы опережает предложение, но, по оценке Виктора Садыгова (Nika Estate), «таких проектов очень мало».

И, разумеется, сохраняется спрос на традиционные характеристики элитного поселка, которые перечисляет Ольга Иванова (BN Group): престижное соседство, доступ к премиальной инфраструктуре, высокое качество строительства, наличие собственной инфраструктуры и благоустройства, большое личное пространство, позволяющее комфортно жить даже большой семье и свободно размещать у себя гостей и обслуживающий персонал. Также важны вопросы безопасности и приватности (служба охраны и видеонаблюдения, пропускной режим), управления и обслуживания поселка.