По нынешним временам июнь оказался достаточно удачным для вторичного рынка московского региона, однако в июле спрос вновь начал снижаться. Впрочем, все еще остается надежда на переток покупателей с рынка новостроек, лишившегося льготной ипотеки.

В июне московский Росреестр зарегистрировал 11 349 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с маем показатель снизился только на 0,4%. В мае меньше рабочих дней, чем в июне, тем не менее стабильность показателей дает надежду на стабилизацию рынка, считают некоторые его участники.

«Несмотря на высокие ипотечные ставки и экономическую неопределенность, спрос на вторичное жилье в Москве в июне 2024 г. стабилизировался благодаря более доступным ценам на вторичное жилье и сезонным факторам, - отмечает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. - Эта стабилизация свидетельствует о том, что рынок адаптируется к новым условиям и покупатели продолжают активно участвовать в сделках».

Причем, по ее словам, «тренд на стабилизацию» продемонстрировала не только Москва, но и Подмосковье, где спрос на «вторичку» в июне вырос примерно на 3-7% по сравнению с маем. «В условиях экономической неопределенности и высоких цен на жилье в Москве Подмосковье остается более доступной альтернативой. Это привлекает покупателей, ищущих жилье по более приемлемым ценам. В июне 2024 г. на рынке было замечено увеличение числа предложений с более низкими ценами, что также стимулировало спрос», - рассказывает Гордеева.

Впрочем, уточняет Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы», в области покупатели интересуются только теми квартирами, которые реализуются в формате свободной продажи. «Практически все, что связано со сложными альтернативами, когда продаются объекты с обременениями либо ранее приобретенные с помощью материнского капитала, спросом не пользуется. Вносить авансы за такие квартиры покупатели если и соглашаются, то очень тяжело. Люди не хотят тянуть время, боятся того, что ипотечные ставки вырастут, поэтому они не успеют купить жилье на более выгодных условиях, либо того, что сделка просто не состоится по каким-то причинам», - поясняет Никитина.

По ее словам, на этом фоне срок реализации квартир в Подмосковье уже превысил 80 дней (в Москве – примерно 70 дней).

Заградительные ипотечные ставки – главный тормоз «вторички», согласны все опрошенные www.irn.ru риелторы, но, по словам Ригины Гордеевой, на рынке сейчас есть множество программ, которые позволяют снизить стоимость кредита. Конечно, не просто так, а в обмен на комиссию. «Наиболее популярно снижение ставки на первые 1-2 года пользования кредитом, поскольку в течение этого периода многие рассчитывают рефинансировать оформленный кредит», - добавляет эксперт.

Отсутствие доступной ипотеки отчасти компенсирует инфляция и рост денежной массы, считает Александр Москатов, управляющий директор «Миэль «Сущёвский»: «Например, если в прошлом году доля ипотеки на «вторичке» доходила до 45%, то в этом году она снизилась до 25-28%. Это означает, что количество ипотечных покупателей уменьшилось вдвое, и часть этих покупателей заместили люди с живыми деньгами».

По данным компании «Инком-Недвижимость», доля ипотечных сделок в июне составила 28% против 23% в мае и 42,7% в июне 2023 г.

На вторичном рынке сейчас в основном заключаются альтернативные сделки, кредиты берут преимущественно для доплаты при приобретении квартиры взамен старой, и это не очень значительные суммы, в основном до 3 млн рублей, говорит Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».

Для «Инкома» июнь также оказался «лучше ожиданий»: в мае реализованный спрос, по данным компании, был на 25% ниже, чем в тот же период прошлого года, а июнь по количеству сделок проиграл прошлогоднему только 10%.

А вот Екатерина Никитина уверена, что «хорошие показатели по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке столицы в июне не отражают объективную картину в сегменте». Достаточно большое количество закрытых в июне сделок Никитина объясняет тем, что на фоне преобладания на «вторичке» альтернативных сделок срок выхода на сделку вырос и составляет более месяца. Соответственно, зафиксированные в июне цифры получились благодаря отложенному спросу, то есть тем сделкам, авансы по которым вносились в апреле и мае.

«Если мы посмотрим на опережающие показатели, такие как количество объектовых звонков, сроки экспозиции и объем предложения, то поймем, что на данном рынке наблюдается охлаждение, - продолжает эксперт. - Количество звонков по объектам сокращается. В нашем агентстве за первое полугодие активность потенциальных покупателей снизилась примерно на 20% относительно того же периода 2023 г. В сравнении со вторым ажиотажным полугодием 2023-го падение еще выше – порядка 35-45%. Срок экспозиции квартир на столичном рынке вторичного жилья заметно вырос. Если в конце 2023 г. для продажи объекта требовалось 40-45 дней, то сегодня уже 70-72 дня. Объем предложения в сегменте, начиная с февраля, устойчиво растет. …Все эти факторы указывают на то, что в сегменте вторичного жилья наблюдается не стабилизация, а охлаждение».

О стагнации на вторичном рынке свидетельствует и динамика спроса в годовом выражении по статистике Росреестра. Отставание от прошлого года продолжает нарастать: если по итогам мая активность на вторичном рынке снизилась на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2023 г., то в июне – уже на 27,9%. А в целом по итогам I полугодия 2024 г. спрос на готовое жилье уступает прошлогодним показателям 15,5% (по итогам пяти месяцев было 12,4%).

«Высокая ключевая ставка — основная причина последовательного снижения спроса, которое мы наблюдаем с четвертого квартала 2023 г. В первом и втором кварталах 2024 г. спрос потерял до 20% по сравнению с аналогичными периодами прошлого года. Однако важно помнить об эффекте высокой базы: прошлый год был рекордным по числу сделок», - напоминает Александр Москатов. При этом, по его мнению, в целом, «спрос остается на нормальном уровне в сравнении с другими годами, и можно сказать, что он по-прежнему рабочий».

Как бы там ни было, в июле снижение покупательской активности возобновилось. По словам Екатерины Никитиной, в «PRO Обмен» потенциальный спрос на «вторичку» (число звонков) в июле от недели к неделе сокращается в среднем на 3-5%. То есть по итогам месяца падение может достигнуть 15-20% по сравнению с июнем. С авансами, говорит Никитина, ситуация еще хуже: если до конца месяца сохранится текущая динамика, то по отношению к июню их количество сократится более чем на 25%, а в сравнении с показателями июля 2023 г. - на 15%.

«С одной стороны, здесь нет ничего критичного, так как июль традиционно на рынке жилья является месяцем неактивным в связи с сезоном отпусков. С другой стороны, это говорит о том, что происходит некое охлаждение на рынке», - резюмирует эксперт.

По данным «Этажей», по опережающим показателям - количеству обращений, входящих звонков, показов – спрос в июле сократился на 12-15% по сравнению с первой половиной июля и на 17-22% - относительно 2023 г.

Однако вторая половина месяца может оказаться удачнее первой за счет перетока покупателей с первичного рынка, где с 1 июля отменили ипотеку с господдержкой и ужесточили условия семейной ипотеки.

«Сложно точно оценить долю покупателей, которые выбирают между первичным и вторичным рынком. Я считаю, что порядка 30% покупателей стоят перед этим выбором. С отменой льготной ипотеки на новостройки по ряду ипотечных программ условия для «первички» и «вторички» сравнялись, и выбор в пользу новостроек стал менее очевиден», - отмечает Александр Москатов.

Цены

Цены на квартиры в московском регионе в июне топтались на месте – как и предыдущие 5 месяцев. По данным аналитического центра www.irn.ru, в июне средняя стоимость вторичного метра в «старой» Москве не изменилась и по-прежнему составляет 271 450 руб. за кв. м, в Новой Москве цены просели на символические 0,2% до 203 610 руб., в Подмосковье – выросли на такой же символический 0,1% до 154 650 руб. за кв. м в среднем.

В целом за январь-июнь средняя стоимость метра на вторичном рынке Новой Москвы упала на 0,1%, старомосковский метр подорожал на 0,4%, подмосковный - на 0,6%. (См. обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия от IRN.RU).

Размер скидок тоже пока не увеличивается. По данным «Инкома», средний дисконт сейчас составляет примерно 3% - столько же было в мае и июне прошлого года. «Этажи» оценивают средний уровень скидок на вторичном рынке в 5-10%, но также отмечают отсутствие динамики.

Как неоднократно писал IRN.RU, снижению цен препятствует медленное накопление предложения. На фоне сокращения покупательской активности и, как следствие, увеличения сроков экспозиции оно, конечно, растет, но очень не быстро.

По информации «Этажей», за месяц количество лотов на столичном рынке увеличилось на 1,3%, по оценкам «PRO Обмен» - на 2%. По статистике аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в «старой» и Новой Москве число квартир в экспозиции за июнь выросло на 1,7% и 1,4% соответственно, за год - на 9,5% и 1,8%. В Подмосковье предложение прибавило сразу 18% за месяц, но только на 2,3% за год.

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке старой Москвы вторичная экспозиция насчитывает 96,42 тыс. квартир. В Новой Москве на продажу выставлено 8,73 тыс. объектов, в Московской области - 74,22 тыс.

«При ослаблении покупательской активности в этом году многие продавцы выбрали не понижать стоимость, а временно снять свои объекты с продажи и подождать лучших условий для спроса. Поэтому экспозиция расширилась совсем незначительно и стоимость объектов не уменьшается», - комментирует ситуацию на рынке Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость».

Но, полагает Шлома, удешевление объектов неизбежно при невысоком спросе, и оно произойдет осенью – в период роста деловой активности: «Застой должен прекратиться. Тем продавцам, которые все-таки рассчитывают реализовать свои объекты, придется руководствоваться рыночными законами и понижать стоимость, чтобы привлечь интерес покупателей к своему товару».

В наиболее переоцененной локации московского региона – Новой Москве – это уже происходит. По наблюдениям специалистов «Этажей», за год там значительно выросла доля квартир стоимостью до 10 млн руб., «что указывает на попытку продавцов адаптироваться к текущим рыночным условиям и привлечь покупателей более доступными ценами», отмечает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.