Застройщики готовы рисковать ради Москвы

Девелоперы не теряют веру в московский рынок недвижимости, даже несмотря на неминуемое снижение спроса на квартиры из-за резкого сокращения ипотечной поддержки со стороны государства. Они не просто готовы покупать земельные участки, а покупать их буквально себе в убыток – вопреки финансовым моделям, основанным на стоимости жилья, которое можно построить на этих площадках.

Земельный рынок бьет рекорды по спросу

По данным IBC Real Estate, в I полугодии 2024 г. общий объем инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент в московском регионе составил 113 млрд руб. – это максимум среди сопоставимых периодов. «Текущее значение на 20% выше результата за аналогичный период 2023 г. и более чем в два раза превышает результат за I полугодие 2022 г.», - подчеркивает Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate.

Напомним, что, по статистике IBC Real Estate, в I полугодии 2023 г. в площадки было вложено 95 млрд руб., в I полугодии 2022 г. – 55 млрд руб. При этом и в 2023 г. инвестиции в площадки под строительство в Москве и области также были рекордными: общий объем вложений по итогам года составил 190 млрд руб., что на 9% выше показателя 2022 г. и практически в два раза превосходит значение 2021 г.

Об инвестиционном буме на рынке земельных участков сообщает и NF Group. Согласно подсчетам специалистов компании, только за первые шесть месяцев 2024 г. застройщики инвестировали в площадки московского региона 125 млрд руб. – 83% от общего объема инвестиций в земельные участки в стране, которые в целом составили 151 млрд.

«Объем инвестиций в площадки под девелопмент в I полугодии 2024 г. нас приятно удивил», - отметил на пресс-конференции директор департамент земельных проектов NF Group Максим Чернядьев. Учитывая рост ключевой ставки и стагнацию цен на жилье (которые формально растут, но в основном за счет увеличения доли готовых квартир и квартир с отделкой), полгода назад аналитики NF Group прогнозировали 100-120 млрд руб. инвестиций в целом по стране.

Подавляющее большинство - более 90% - девелоперов заинтересованы в покупке площадок с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) для многоэтажной жилой застройки внутри МКАД. Почти столько же – в участках с ГПЗУ для создания мест приложения труда. Более 30% девелоперов готовы приобретать участки с ГПЗУ в Новой Москве, менее 20% – в Московской области. И только 5% готовы рассматривать участки без ГПЗУ.

По словам Максима Чернядьева, исходя из уже утвержденных ГПЗУ, на приобретенных в 2023 - I половине 2024 г. участках потенциально можно построить порядка 1 млн кв. м. Но так как ряд сделок был совершен с участками без ГПЗУ, то объем строительства на этих участках будет зависеть от будущих согласованных параметров.

А суммарный портфель столичных девелоперов к настоящему времени включает 370 перспективных площадок (без учета Московской области), говорит Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). Потенциальная площадь жилой застройки оценивается в 33,9 млн кв. м. Наибольший интерес у девелоперов вызывает ЦАО - там сосредоточено 83 площадки.

…и ценам

Рекордно вырос не только спрос, но и цены на землю. По словам Максима Чернядьева, средневзвешенная цена проекта на стадии ГПЗУ на строительство жилья в 2024 г. увеличилась в 1,5 раза: с 60 тыс. руб. до 95 тыс. руб. за кв. м будущего жилья. 1 га земли от ТТК до МКАД в 2024 г. подорожал также в 1,5 раза: с 300 млн руб. за га до 450 млн руб. за га. «Более того, сейчас идут несколько сделок, которые не попали в эту отчетность. Там цена за площадку под бизнес-класс - 135 и 155 тыс. за будущий квадратный метр», - добавил Чернядьев.

Ценовой скачок он объясняет несколькими факторами. Во-первых, благодаря двукратному росту цен на жилье в 2020-2022 гг., простимулированному льготной ипотекой, девелоперы смогли позволить себе покупать более дорогие участки: «Многие площадки, которые долго висели на рынке, за 2020-2024 гг. были раскуплены. Рынок площадок с ГПЗУ просто вымели».

Во-вторых, земля подорожала из-за резкого сокращения предложения. И не только на фоне высокой инвестиционной активности, но и благодаря программе комплексного развития территорий, которая реализуется московским правительством. Если в 2020 г., когда программа только стартовала, на рынке, по данным NF Group, в свободном обращении находилось порядка 2 тыс. лотов под жилую и коммерческую застройку, то к настоящему времени количество участков сократилось до 400, то есть практически в 5 раз. При этом по площади предложение уменьшилось примерно вдвое.

Программа КРТ играет на руку новым игрокам московского рынка – региональным девелоперам. Каждая четвертая земельная сделка в 2024 г. осуществляется с их участием или в их интересах. «Практически все крупные региональные застройщики либо уже выходят, либо заявили о своем интересе к московскому рынку. Либо планируют это сделать в ближайший год-два. Они умеют работать с низкой маржинальностью и управлять расходами, но у них нет админресурса. Поэтому раньше у них был только один выход – идти к мастер-девелоперу и просить продать площадку, но такие сделки часто срывались из-за невозможности согласовать нужные ТЭПы. А программа КРТ позволяет регионалам сразу приобрести участок с ТЭПами. Да, у Москвы жесткие требования по созданию мест приложения труда и инфраструктуры в рамках КРТ, но они готовы идти на эти жертвы».

И самые дорогие сделки, которые заключаются, - это сделки с регионалами. По словам Максима Чернядьева, в условиях нынешних цен на площадки с ГПЗУ москвичи проявляют чрезвычайную осторожность и очень внимательно просчитывают финансовые модели будущих проектов. «Поскольку они уже работают на этом рынке, для них выгоднее вступить в партнерство с лендлордом, зайти в проект, согласовать и дальше спокойно его реализовать. 1 га земли от МКАД до ТТК в не самом лучшем месте сейчас будет стоить порядка 500 млн руб. Девелопер понимает, что пройдет за год или два все согласования и этот же участок будет стоить уже 1,2-1,5-1,8 млрд - в зависимости от согласованных ТЭПов, нагрузки и локации. И если у него сформирован земельный банк и нет необходимости срочно строить и продавать, он может позволить себе спокойно выбирать площадки – средние, маленькие, рассматривать КРТ. А когда регионал заходит, у него нет вариантов: либо участвовать в торгах КРТ, либо идти к тем, кто готов продать свой проект с ГПЗУ. И то, и другое – дорого», - отмечает директор департамент земельных проектов NF Group.

Для того чтобы закрепиться на столичном рынке, региональные застройщики даже готовы работать в убыток. Или, по крайней мере, рисковать. По словам Максима Чернядьева, в последние полтора года многие площади были куплены дороже их текущей цены, рассчитанной по финансовой модели проектов, которые можно на них реализовать: «Например, по расчетам аналитиков девелоперской компании площадка работает, скажем, при цене 10 млрд. А потом мы видим, что она была куплена за 15 млрд руб. Логика следующая: это те девелоперы, у которых аппетит к риску выше и, соответственно, они верят, что в долгосрочной перспективе рынок отрастет по ценам (на жилье – прим. ред.). Но в таких случаях, как правило, речь идет о достаточно крупных площадках, расположенных в премиальных локациях».

Вопрос в том, смогут ли девелоперы отложить реализацию новых проектов на долгосрочную перспективу. Потому что в краткосрочной цены вряд ли вырастут – во всяком случае, не на 20-30%, которые бы позволили компенсировать переплаченные за площадки деньги.

Сколько жилья будут строить и продавать

Благодаря рекордным инвестициям в площадки под застройку в последние годы столичный рынок исправно пополняется новыми проектами.

Однако на фоне неизбежного снижения покупательской активности у девелоперов возникает желание немного «притормозить».

«За I полугодие 2024 г. в московском регионе вышло в продажу 4,9 млн кв. м, это выше на 20%, чем за I полугодие 2023 г. и на 14% в сравнении с 2022 г. При этом объем продаж ДДУ во II полугодии 2024 г. всего на 3% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Инерция вывода застройщиками новых проектов в продажу во II полугодии замедлится. Дальнейшее замедление активности девелопмента ожидаемо произойдет вслед за снижением объемов продаж из-за отмены с 1 июля 2024 г. стимулов спроса для покупателей – льготной ипотеки - на фоне высоких рыночных ипотечных ставок в 18-20%, а также ожидания дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ», - прогнозирует коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

По мнению Светланы Бардиной, директора департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов», застройщики дорогого жилья не будут снижать темпы освоения новых участков – премиальный и элитный рынок практически не зависит от ипотеки, включая госпрограммы. Но компании, реализующие проекты комфорт- и даже бизнес-класса, действительно могут ненадолго отложить вывод на рынок новых проектов.

Но насколько можно затянуть реализацию проекта, если площадка уже куплена? С момента приобретения участка до начала активного строительства и продаж обычно проходит от 6 месяцев до 2 лет, а в некоторых случаях, если проект крупный и сложный или возникают задержки с получением разрешений, - еще больше. В условиях высокой ключевой ставки, сокращения ипотечной господдержки и других экономических факторов, влияющих на рынок недвижимости, застройщики могут затягивать освоение земельных участков. Однако не сколь угодно долго, отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Сроки освоения новых площадок будут главным образом зависеть от того, с какими документами был куплен участок и каким способом – в кредит или на собственные деньги девелопера, уверены Дмитрий Шелковский и Максим Чернядьев.

Не спешить с освоением площадки застройщик может только в том случае, если она была куплена «без документов» и на собственные средства. Такие участки могут не выходить в рынок год и более, поскольку одна только предпроектная стадия занимает, как правило, более года, отмечает Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate. По оценкам директора департамента земельных проектов NF Group Максима Чернядьева, на согласование документов и проектирование девелоперу может потребоваться от полутора до 2,5 лет.

«Особняком также идут земельные активы и имущественные комплексы, приобретаемые имеющими соответствующие компетенции девелоперами для целей дальнейшей «упаковки» и перепродажи в рынок. Здесь все зависит от того, как быстро и по какой цене актив дойдет до конечного потребителя, как правило, нового на рынке либо регионального застройщика», - добавляет Шелковский.

Но лишь небольшая часть участков могут окупать свое содержание и расходы по приобретению за счёт формирования доходной части от сдачи в аренду объектов недвижимости, находящихся на участках, либо самих участков, говорит Максим Чернядьев: «Таким образом, большинство наделов девелоперы будут вынуждены развивать, чтобы окупить инвестиции, либо им придётся их продать, чтобы снизить финансовую нагрузку на бизнес. …Для тех проектов, которые были приобретены с привлечением банковского финансирования, держать проект без развития более одного-двух лет становится нерентабельно».

Сроки выхода на площадку с ГПЗУ легко прогнозируем и возможен уже через 8-12 месяцев, в зависимости от сложности закладываемых заказчиком архитектурных решений, продолжает Дмитрий Шелковский. И прогнозирует, что участки, приобретенные девелоперами в 2023-2024 гг., с большой долей вероятности попадут на рынок в виде анонсов новых жилых комплексов уже в этом году, максимум – в следующем.

«Если девелопер приобрёл участок с градостроительным планом земельного участка, то стоит ожидать открытия продаж в 2025 или 2026 г., - говорит Максим Чернядьев. - В тех проектах, которые были приобретены с разрешением на строительство, продажи уже открыты или вот-вот откроются. …Учитывая, что большая часть сделок по земельным участкам пришлась на проекты с ГПЗУ, то в 2025 и 2026 г. мы увидим значительную, более 60%, долю этих проектов на рынке. Это связано с тем, что более 80% сделок по земельным участкам с ГПЗУ осуществляется на заемные средства, а высокая ключевая ставка не позволяет бизнесу долго держать проект без движения, наращивая расходы».

Таким образом, учитывая рекордные инвестиции в площадки в последние годы, недостатка новых проектов рынок новостроек Москвы и области не будет испытывать ни в этом году, ни в следующем.

По данным Est-a-Tet, в московском регионе ежегодно выводится на рынок примерно 2,5 млн кв. м нового жилья. В старых границах Москвы с 2021 по 2023 гг. ежегодно выводили в среднем около 980 тыс. кв. м, в Новой Москве – 640 тыс. кв. м, в Московской области (внутри ЦКАД) – 880 тыс. кв. м.

«В I полугодии 2024 г. в московском регионе было выведено в реализацию 1,2 млн кв. м нового предложения. До конца года ожидается выход новых проектов и новых корпусов в уже реализующихся проектах, и, судя по активности девелоперов на ниве приобретения новых площадок, уровень выхода новых объёмов сохранится на высоком уровне. Ожидаемый объём нового предложения по итогам 2024 г. может достичь 2,6 млн кв. м по всему московскому региону. В 2025 г. при благоприятных рыночных условиях объём выхода нового предложения также сохранится на уровне 2,5 млн кв. м», - прогнозирует Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер Est-a-Tet.

Следовательно, и общий объем предложения новостроек, как минимум, останется стабильным. Помимо нового строительства, накоплению квартир в экспозиции будет способствовать сокращение объемов поглощения.

«На протяжении последних двух лет объём предложения в московском регионе держится на достаточно стабильном уровне в 5,6-5,8 млн кв. м. В «старой» Москве объём предложения сохраняется на уровне 2,8-2,9 млн кв. м, в Новой Москве – 0,9-1,0 млн кв. м, в области – 1,8-1,9 млн кв. м. Незначительные колебания, обусловленные общей макроэкономической ситуацией, носят, как правило, кратковременный характер. Поэтому в 2024-2025 годах при сохранении благоприятной ситуации на рынке объём предложения сохранит стабильность», - полагает коммерческий директор и партнер Est-a-Tet.

Затоваривания, впрочем, тоже ждать не стоит, потому что, как отмечает Владимир Моребис, застройщики «стали достаточно оперативно реагировать на изменение конъюнктуры рынка и при колебаниях спроса регулируют объёмы жилья в экспозиции».

Однако падение спроса на фоне стабильного объема предложения, очевидно, будет давить на цены, поэтому застройщики, которые переплатили за землю в расчете на рост стоимости метра, могу оказаться в убытке. Причем, если ЦБ повысит ключевую ставку, как обещает, этот убыток еще увеличится. Отметим, что во II половине 2023 г. и в начале 2024 г., когда застройщики скупали дорогие площадки, участники рынка в основном ожидали, что регулятор приступит к снижению ключевой ставки до конца 2024 г., а в возможность ее увеличения практически никто не верил.

«Если цены на земельные участки были завышены, это увеличивает общие затраты на проект, что может снизить маржу прибыли. При этом снижение спроса на жилье приведет к уменьшению доходов от продаж, что усугубит финансовое положение застройщиков. В условиях падения спроса застройщикам может быть сложнее продать готовые объекты по планируемым ценам, что приведет к необходимости снижения цен и, соответственно, к сокращению прибыли. В результате компании могут столкнуться с проблемами в обеспечении финансовой устойчивости и выполнении обязательств перед кредиторами и инвесторами», - отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Впрочем, застройщики могут перепродать очевидно сложный участок, чтобы избежать неприятностей. Помимо этого, какими бы высокими ни были издержки, девелоперы обязаны работать с банковским кредитом, поэтому их проекты в любом случае не останутся без инвестиций - независимо от спроса, уверен эксперт.

«Крупный жилой квартал реализуется около 5 лет и больше, поэтому есть шанс, что за это время ситуация для застройщика снова улучшится. Иными словами, никаких драматичных событий в девелопменте ожидать не стоит», - резюмирует Руслан Сырцов.

В целом такого же мнения придерживается и Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate. Однако отрасль, по его мнению, ждут непростые времена: «Полностью исключать вероятность негативного сценария нельзя, однако уверен, что это крайне невыгодно абсолютно всем игрокам рынка и, прежде всего, банкам, которые уже сейчас формируют свои финансовые модели по вновь одобряемым проектам с достаточно большим уровнем дистресса. Нас ждет период турбулентности, по сути ручного управления, как со стороны застройщиков, регулирующих объем предложений и ценовую политику, так и банков во главе с Центробанком, формирующим денежно-кредитную политику государства в целом, и строительной отрасти в частности, с помощью ключевой ставки».