Чем застройщики заменят льготную ипотеку

К отмене льготной ипотеки с господдержкой застройщики начали готовиться заранее, ведь об этом было известно давно. Так что шока и паники у участников рынка не наблюдается. И все же за годы действия льготных программ покупатели привыкли к доступной ставке, а застройщики – к высокому спросу. И теперь, после того как час «икс» пробил, девелоперы начали знакомить публику с «заменителями» льготной ипотеки – собственными программами для покупателей.

Господдержка могучим образом стимулировала спрос, однако московский регион к 1 июля подошел хорошо тренированным. Напомним, что еще в декабре 2023 года кредитный лимит по этой программе был урезан с 12 до 6 млн рублей. А это значит, что для «старой» Москвы льготную ипотеку практически отменили уже полгода тому назад, и окончательный запрет мало что изменит.

В рамках 6-миллионого кредитного лимита московские покупатели могли рассчитывать на квартиры стоимостью не более 8,57 млн рублей, то есть в основном на студии. По данным Дмитрия Голева, коммерческого директора Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»), в такую сумму к моменту отмены господдержки в «старой» Москве вписывалось 1547 квартир, а это всего лишь 3,7% от общего объема предложения.

В Новой Москве ситуация посложнее, здесь, по подсчетам Дмитрия Голева, под параметры льготной ипотеки подпадало 5269 квартир (23% предложения). И, по словам руководителя отдела кредитования и партнерских программ компании Pioneer Юрия Никитчука, после декабрьских корректировок условий льготной ипотеки уровень продаж в Новой Москве уже снизился на 10%, а после ее окончательной отмены прогнозируется снижение еще на 30%.

В Подмосковье больше всего квартир, которые можно было купить с господдержкой, - здесь на момент сворачивания программы льготному лимиту соответствовало 25 187 квартир, и это более половины предложения - 57,5% (данные Дмитрия Голева). Так что Московская область - в самом уязвимом положении.

Спрос начнет сжиматься, прежде всего, на студии и однокомнатные квартиры, такие лоты ранее в основном приобретались в московском регионе по льготной программе, прогнозирует Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра «Миэль».

Но у нас осталась семейная ипотека, сможет ли она заменить ипотеку с господдержкой? Коммерческий директор BMS Development Group Максим Лучников полагает, что она существенно поддержит рынок, но не будет полноценной заменой. «Несмотря на то, что, по данным ЦБ, с начала года по количеству и объемам выдачи она опережает другие виды льготной ипотеки, считать ее заменой программы с господдержкой было бы некорректно», - соглашаются в компании Tekta Group. Прежде всего потому, что это адресная программа, она, в отличие от господдержки, доступна далеко не всем. Теперь ее даже ужесточили, и из-за этого спрос на нее тоже может несколько просесть.

И что же, застройщики начнут снижать цены, чтобы привлечь сбежавшего покупателя? Вот этого эксперты нам не обещают.

Ждать повторения 2014 года, когда застройщики снижали стоимость жилья в своих проектах на 25% и больше, и в итоге какое-то время продавали объекты по ценам ниже себестоимости, не стоит, уверен Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН («Центральный департамент недвижимости»).

Как объяснил эксперт, сползти ценам на новостройки вниз не даст проектное финансирование. Стройка финансируется на кредиты банков по проекту, расписанному на годы вперед. В рамках модели определено, с какой минимальной стоимостью квадратного метра застройщик может продавать объекты. Ниже ее опуститься он не может, иначе придется расторгнуть договор с банком, выплатить кредит, и только после этого устанавливать свои правила игры. Понятно, что застройщики делать этого не будут, считает эксперт.

Значит амбразуру, образовавшуюся после ухода господдержки, придется закрывать другими продуктами, хотя бы отдаленно напоминающими льготную ипотеку.

Покупатель смотрит на платеж

Сейчас период адаптации, когда застройщики будут присматриваться к поведению покупателей, комментирует Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro. Конечно, они будут создавать различные программы, которые позволят с меньшей нагрузкой на бюджет приобретать квартиры, особенно тем, кто не подпадает под действие семейной ипотеки. Сосредоточатся застройщики, как считает Анатолий Пысин (ЦДН), на инструментах, позволяющих предоставить покупателю жилья комфортный уровень ежемесячного платежа, потому что люди сегодня ориентируются прежде всего на это.

Основные из этих инструментов нам знакомы – субсидированная ставка от застройщика, траншевая ипотека, рассрочки - и их уже активно предлагают клиентам.

Траншевая ипотека: кредит кусочками

Траншевую ипотеку позволяют себе в основном крупные застройщики, и далеко не все банки готовы выдавать подобные кредиты. Сейчас траншевая ипотека предлагается, к примеру, в ЖК Рафинад (Химки), «Публицист» (Пушкино), High Life («Павелецкая»), Pride (метро «Марьина Роща»).

Схема следующая: банк переводит клиенту кредит частями (траншами), они поступают на эскроу-счет. При этом проценты, которые будет платить заемщик, начисляются не на всю кредитную линию, а только на выданную часть. Первый транш обычно небольшой, и даже может быть символическим, соответственно, ежемесячные платежи небольшие, а иногда просто смешные.

Реальный пример из практики агентства Est-a-Tet, продававшего квартиры в ЖК «Детали» и ЖК «Времена Года»: первый транш кредита составил 100 руб. Размер платежа в течение года - 2 рубля. Но все же заемщику лучше рассчитывать на более реальный размер первого транша – от 10 до 30% от стоимости квартиры.

Программа траншевой ипотеки короткая – она действует до ввода дома в эксплуатацию, сумма кредита полностью выдается до этого момента, траншей обычно два, но может быть и больше. Первоначальный взнос, как правило, составляет 10-20% от стоимости жилья, а сроки кредитования - от 10 до 30 лет. Траншевая ипотека сочеталась и с льготной, и с семейной, но, по информации генерального директора «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерины Ломтевой, по госпрограммам ее планируют закрыть.

А на базовых условиях, когда ставка по кредиту 20%, она уже менее выгодна, предупреждает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. И клиенту остается надеяться на снижение ключевой ставки и рефинансирование в будущем.

Плюсы для покупателя – это низкие платежи на первом этапе. Но с каждым траншем нагрузка существенно возрастает, и чем меньше первый транш, тем больше потом клиенту платить.

Приятный момент для заемщика - итоговая переплата по кредиту оказывается меньше, чем при «обычной» ипотеке.

Но эксперты считают, что риск завышения стоимости квартиры при траншевой схеме есть, ведь застройщикам нужно покрыть расходы на низкие ежемесячные платежи, отмечет Анатолий Пысин (ЦДН). «Сегодня если обратиться к любому застройщику, то в зависимости от условия покупки он предложит на выбор две или три цены одного и того же объекта. Если квартира покупается за наличные, то цена минимальная, если в ипотеку, то средняя, если в рассрочку, то еще чуть выше», - заключает эксперт.

Траншевую ипотеку выбирают покупатели, которым важно снизить долговую нагрузку в первые два года, например, те, кто продает свою недвижимость и готов потом быстро погасить кредит.

А вот застройщикам и банкам, с точки зрения Анатолия Пысина, она невыгодна: банки в таком случае начинают получать прибыль только через 1-2 года, когда ЖК, на покупку квартиры в котором берется кредит, будет введен в эксплуатацию. Застройщики же при такой схеме не сразу наполняют свои эскроу-счета. В итоге компания уходит как бы в небольшой минус.

Ставки от застройщика

Программы субсидированной ставки «от застройщика» работают на рынке Москвы и Подмосковья очень давно. В частности, ее предлагают в жилых комплексах «Мангазея на Речном» и «Мангазея на Тульской», Very (метро «Фонвизинская»), «Level Мичуринский» («Озерная»), Opus («Павелецкая»), «Life Варшавская».

Суть схемы заключается в том, что застройщик договаривается с банком о том, что ставка по ипотечному кредиту будет снижена, при этом затраты банка за снижение процентов застройщик компенсирует – платит комиссию. А собственные расходы он в большинстве случаев покрывает за счет увеличения стоимости квартир, которые продаются по ипотеке с субсидированной ставкой.

Сроки и ставки этих программ разные, и чем меньше ставка – тем короче срок. Многие застройщики предлагают субсидированную ставку 8% на 3 года или 5 лет с возможностью потом рефинансировать кредит, говорит Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

По наблюдениям Алексея Новикова (Est-a-Tet), набирает обороты субсидирование ставок до 0,11% на короткий срок (например, на 1 год) в рамках стандартной ипотеки.

Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» привела несколько примеров программ со ставкой от застройщика.

Субсидирование базовой ставки с базовых условий 20% до 12,9% на весь срок – 30 лет. В среднем цена квартиры увеличится на 15-17% от стоимости лота. Такой вариант подходит для клиентов, которые покупают квартиру для собственного проживания и планируют платить ипотеку долгий срок.

Короткие программы субсидирования от 7,9% годовых. Цена субсидии на один год – 7-8% от стоимости лота. Как правило, покупатель оформляет такое субсидирование на 1-2 года с расчетом потом рефинансировать кредит. Эти программы востребованы на старте продаж, поскольку позволяют быстро отбить переплату за субсидированную ставку за счет активного роста цен.

Ставка 2,99% на 1-2 года с увеличением стоимости лота примерно на 10-12%. Такие программы также оформляются с расчетом на рефинансирование или погашение кредита за короткий срок. Программа позволяет снизить размер ежемесячного взноса на 30%. К примеру, при стоимости лота 17 млн рублей и первоначальном взносе 3,4 млн рублей ежемесячный платеж составит 57 300 рублей.

Как видим, субсидированная ипотека имеет для заемщика плюсы и минусы. Плюсы – это комфортные ежемесячные платежи (особенно, когда речь идет сниженной ставке на весь срок) и, соответственно, меньшая сумма переплаты банку по сравнению с той, которая накручивается при стандартной ипотеке.

«В наших проектах срок окупаемости субсидирования - не более трех лет. С учетом текущей динамики роста стоимости квартиры, зачастую клиенты, приобретая квартиру по субсидированной программе, остаются в плюсе», - говорит Юрий Никитчук (Pioneer).

Но прежде чем соглашаться на такую схему, покупателю следует обратить внимание на сроки действия субсидированной ставки, понять, какой она будет потом и, соответственно, изучить, каким образом будет рассчитываться ежемесячный платеж после окончания периода субсидирования, предупреждает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Ну а основной риск для покупателя заключается в завышенной стоимости квартиры. Если вдруг у человека изменятся обстоятельства и ему придется продавать ипотечное жилье, цены на «вторичке» на аналогичные лоты будут ниже и он потеряет деньги.

Рассрочки в связке с будущей ипотекой и надеждой на лучшее

Рассрочки – еще один инструмент привлечения клиентов, предназначенный для людей, планирующих быстро рассчитаться с застройщиком – за год-два. Например, продать ради этого свою старую квартиру. Но теперь появились предложения для других клиентов - потенциальных ипотечников. Покупатель платит первоначальный взнос (15-30%), а дальше каждый месяц, пока строится дом, отдает небольшую фиксированную сумму, скажем - 30-50 тысяч рублей. За это время, по расчетам застройщика, условия кредитования смягчатся, и клиент сможет взять кредит по «нормальной» ставке и расплатиться за квартиру полностью.

Подобные схемы привлекательны тем, что предоставляют покупателю возможность постепенно вносить оплату за квартиру и не оформлять сразу ипотеку на стандартных условиях. Но и риск при такой схеме покупки очевиден - мы не знаем, как долго продлится жесткая кредитно-денежная политика Центробанка, комментирует Руслан Сырцов («Метриум»).

К тому же после заключения договора о рассрочке, когда клиент будет переходить на ипотеку, банк должен будет сначала его одобрить, а это гарантировать никто не может, предупреждает Алексей Новиков (Est-a-Tet).

А вообще, сейчас на рынке представлено множество различных вариантов рассрочек – реже процентных, чаще – беспроцентных. «Есть рассрочки с отложенным первоначальным взносом или вовсе без него. Процент первоначального взноса варьируется от 0 до 30%. В некоторых случаях предусмотрено удорожание объекта, в других – нет. Платежи могут вноситься ежемесячно или траншами, когда последний платеж делается за квартал до ввода дома в эксплуатацию», - перечисляет Марина Шадрунова, ведущий специалист по новостройкам сети «Миэль».

Например, покупатель может получить рассрочку, приобретая квартиру комплексах iLove (метро «Алексеевская»), Stellar City (МЦД-1 «Сколково»), Nametkin Tower ( «Новые Черемушки»), Legacy («Раменки»), «Обручева 30» ( «Калужская»).

Что должен учитывать клиент, соглашаясь на рассрочку? Как замечает Юрий Никитчук (Pioneer), при рассрочках застройщик практически не предоставляет скидки. Руслан Сырцов («Метриум») советует обращать внимание на сроки и размеры ежемесячных платежей, возможные штрафные санкции за просрочку, условия перехода на ипотечный кредит по окончании периода рассрочки и возможные изменения процентных ставок. Также следует знать, что некоторые застройщики могут включать в договор скрытые комиссии или дополнительные платежи.

Скидки, трейд ин, совместные акции с банками

Среди других мер, призванных стимулировать спрос, эксперты первым делом назвали «классические» скидки на ограниченный пул квартир. Это не является прямым замещающим льготную ипотеку инструментом, но сейчас застройщики будут конкурировать ценой квадратного метра на реализуемых проектах, комментирует Дарья Постникова, директор по продукту «Сити21». Также застройщики будут развивать программы трейд-ин, поскольку довольно много клиентов продают свое вторичное жилье и вкладывают деньги в покупку квартиры в новостройке.

Встречаются на рынке и совместные акции застройщиков и банков. Например, покупатели, которые оформляют ипотеку в банке-партнере застройщика, могут получить дополнительные скидки от стоимости жилья, поясняет Руслан Сырцов («Метриум).

Еще застройщик может предложить покупателям снизить первоначальный взнос: оплатить лишь 5-10% от стоимости жилья при заключении сделки, а остальную сумму выплачивать в рассрочку или оформить на нее ипотечный кредит.

Некоторые компании предлагают бонусные программы и скидки для определенных категорий покупателей - молодых семьей, сотрудников госучреждений, военных.

Что нам скажет Центробанк?

Итак, большинство программ застройщиков «либо связаны с увеличением стоимости квартиры, либо с отсрочкой выдачи кредита», замечает Алексей Новиков (Est-a-Tet). И клиентам этих программ предлагается переждать период высокой ключевой ставки, чтобы потом либо занять денег под нормальный процент, либо рефинансировать ранее взятый кредит.

Но когда Центробанк начнет снижать ключевую ставку, неизвестно (он вообще-то собрался ее повышать), однако мы знаем, что регулятор крайне негативно относится к «схемам», которые приводят к завышению стоимости квартир, спекуляциям, перегреву рынка и т.д.

Однако, по мнению Руслана Сырцова («Метриум), застройщики могут использовать свои механизмы более осторожно. Например, предлагать программы субсидирования ставок или рассрочки в ограниченных объемах. А совместные программы с банками могут быть более прозрачными и регламентированными, чтобы удовлетворить требования регулятора.

С другой стороны, застройщикам необходимо обеспечивать наполнять счета эскроу, выполнять обязательства по проектному финансированию в условиях высокой ключевой ставки, напоминает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы. «Проекты реализовывать надо, регулятор это тоже прекрасно понимает, так как никто не заинтересован ставить банковскую систему в трудное положение. Объем проектного финансирования на сегодня составляет порядка 7 трлн рублей», - резюмирует эксперт.

Так что придется искать компромиссы, пока не появится «не слишком низкая и не слишком высокая ставка по ипотеке, например, 10-11%, с нормальным удобным первым взносом – 15-20%. На наш взгляд, это отличный вариант, который не будет влиять на стоимость квартир и будет поддерживать равномерную долю ипотеки в продажах», - заключает Алексей Новиков (Est-a-Tet).