После 1 июля объем субсидирования ипотеки со стороны государства станет кратно меньше, каких-то программ не будет вообще, соответственно, рынок будет меняться и адаптироваться, исходя из реалий, считает руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская. О том, как может измениться рынок, она рассказала во время онлайн-конференции на IRN.RU «Без льготной ипотеки: что будет с ценами на квартиры после 1 июля?».
Каким образом застройщики будут поддерживать продажи после завершения масштабной господдержки?
Траншевая ипотека, которая позволит разгрузить клиента на первые годы пользования кредитом; рассрочки; ипотека с отложенным аккредитивом и низкой ставкой на период строительства; субсидированная ипотека будут основными поддерживающими мерами от девелоперов совместно с банками.
Что будет с ценами после отключения «Госпрограммы 2020»? Стоит ли покупателям рассчитывать на снижение стоимости квартир и насколько могут просесть цены?
Падать новостройке точно некуда, заемные средства растут не только для клиента, но и для девелопера по проектному финансированию. Рост цен будет менее динамичный, чем сейчас, но отката определено не будет.
Насколько вырос спрос на ипотеку в мае-июне, в преддверии завершения массового субсидирования ипотечных ставок?
Очень сильно вырос спрос на семейную ипотеку. В нашем портфеле она плотно занимает 55% на ряде проектов, а в апреле на квартиры в ЖК «Интонация» семейного формата составила рекордные 100%.
Почему банки в июне начали поднимать ставки по ипотеке, ведь ключевая не выросла?
На базовую ставку банка влияет не только ключевая, а в большей степени трансфертное ценообразование, которое изменилось для банков в значительной степени, что привело к росту базовых условий кредитования. Трансфертная кривая представляет собой формируемый банком единый набор внутренних (трансфертных) ставок для каждого срока операций, от которых с учетом дополнительных факторов «отсчитываются» процентные ставки по всем активным и пассивным операциям банка.
По вашим оценкам, есть ли сейчас на рынке жилья ценовой и ипотечный пузырь? Что должно произойти, чтобы он сдулся?
Давайте разберемся в признаках ипотечного пузыря. Это заниженный порог входа по первоначальному взносу, крайне низкие ипотечные ставки, кредитование клиентов с пограничным рейтингом, большой навес по предложениям недвижимости и доступная цена объектов.
В России ипотека без первоначального взноса не прижилась сразу ввиду высоких ставок, а андеррайтинг по таким клиентам был буквально под лупой. При минимальном ПВ 10% ставки были также не очень выгодны, поэтому средний первоначальный взнос держался в среднем на уровне 15%, что в целом говорит о готовности клиента купить недвижимость и платить за нее.
Разрыв цен между первичным и вторичным рынком в московском регионе – около 30%. Насколько уменьшится эта пропасть, если не будет безадресного субсидирования ставок по ипотеке?
Разрыв будет снижаться, так как стоимость строящихся объектов прогнозно не будет увеличиваться столь быстрыми темпами, а продуктовая линейка по вторичному жилью будет приближаться к первичному.
Не скажется ли высокая ключевая и ипотечная ставки на выводе застройщиками новых объемов предложения в продажу? Чтобы не снижать цены. Спрос ведь, скорее всего, снизится…
Корректировка по выводу новых объектов, безусловно, будет.
Как без льготной ипотеки можно поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее?
Поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее можно с помощью траншевой ипотеки и субсидирования с низкой ставкой по кредиту в пределах 6-7% и с адекватной комиссией на 1-3 года. Рассрочки будут вводиться умеренными темпами, поскольку не стоит забывать про исполнение обязательств перед банками и наполнение эскроу-счетов. Пока из существующих инструментов можно выделить эти два, которые банки и девелоперы могут сделать вместе для того, чтобы понизить ставку для клиента. Почему я отмечаю 1-3 года — потому что это как раз тот срок, за который в продуктовой линейке ставки будут «приходить в себя» и комиссия по такому виду кредита будет не очень высокой.
Ваш прогноз изменения рынка новостроек, вторичного и ИЖС? Когда стоимость новостроек и вторички сблизятся? Куда стоит вкладываться?
Если мы говорим про ценовую политику, то она не будет равной. Это зависит от того, что сравнивать: класс недвижимости, локацию и т. д. Если мы говорим о процентных ставках, то процесс начнет уравниваться уже с 1 июля этого года. Разница в продуктовой линейке становится все меньше.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Без льготной ипотеки: что будет с ценами на квартиры после 1 июля?».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!