Спрос на вторичные квартиры резко упал в мае и продолжает снижаться в июне. Цены тоже ползут вниз, но очень медленно – потому что медленно растет предложение. При этом 70% квартир в экспозиции - это переоцененный балласт, который не интересен покупателям при нынешнем уровне ипотечных ставок. Однако продавцы все равно продолжают верить в светлое будущее дешевой ипотеки.

Спрос и ипотека

По итогам мая Росреестр зарегистрировал в Москве 11 391 переход прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с апрелем показатель снизился на 13%, что было вполне ожидаемо в связи с майскими праздниками. В годовом выражении, относительно мая 2023 г., спрос упал на внушительные 20,2%. А в целом с начала года «вторичка» отстает от уровня 2023 г. уже на 12,4% против 10,1% по итогам апреля.

Динамика переход прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья в Москве

Источник: IRN.RU по данным управления Росреестра по Москве

«В мае спрос на вторичную жилую недвижимость на столичном рынке заметно просел, - признает Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы». - В нашем агентстве по отношению к апрелю текущего года количество звонков по объектам упало более чем на 25%, число авансов снизилось примерно на 20%, а сделок – на 16%. Если сравнивать май текущего года с маем 2023-го, то мы фиксируем падение спроса в пределах 14-17% как по звонкам, так и по количеству авансов».

В июне ситуация лучше не стала. В федеральной компании «Этажи» входящий поток обращений по вторичному рынку в московском регионе в первой половине месяца остался практически без изменений по сравнению с аналогичным периодом мая 2024 г., но сократился на 21% относительно 2023 г., рассказывает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. По словам Ирины Пешич, управляющего директора «Миэль» «На Соколе», за первые две недели июня авансов было на четверть меньше, чем за первую половину мая – несмотря на то, что первую половину мая занимают праздники.

Впрочем, добавляют эксперты, обращения стали более целевыми — по конкретным квартирам, поэтому конверсия по таким заявкам выше. Кроме того, вторая половина месяца традиционно более активная в плане заключения сделок. Поэтому ставить крест на июне еще рано.

В целом, падение спроса на «вторичку» связано с ужесточением условий ипотечного кредитования, объясняет Ригина Гордеева. В мае-июне по рынку прокатилась новая волна повышения ипотечных ставок на фоне роста котировок ОФЗ. В результате по итогам мая средняя ставка предложения по кредитам на покупку готового жилья превысила 17,2%, а к середине июня этот показатель достиг 18,37%, по данным мониторинга «Дом.рф». Не то чтобы раньше ипотека на «вторичку» была доступной, но потенциальные покупатели еще не привыкли к новому уровню ставок, он ими «психологически сложно воспринимается», говорит Гордеева.

Кроме того, часть банков, по ее словам, вообще приостановила одобрение кредитов на покупку готового жилья из-за ажиотажного спроса на льготные ипотечные программы. Как следствие, количество ипотечных сделок на вторичном рынке в «Этажах» в мае снизилось еще на 18% по сравнению с апрелем. «Часть потенциальных ипотечных заемщиков отсеиваются еще на этапе расчетов ежемесячных платежей. Преобладают в основном те, у кого есть от 40-50% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости», - отмечает Ригина Гордеева.

При этом банки начали активнее предлагать снижение ставки за комиссию, а покупатели все чаще интересуются покупкой вторичной недвижимости вместе с ипотекой продавца, добавляет Гордеева.

В «Инкоме» число ипотечников в годовом выражении упало вдвое. Доля ипотечных сделок с «вторичкой» в мае 2024 г. составила 23% от общего объема продаж против 43% в мае 2023 г. «Люди берут ипотеку для доплаты по альтернативной сделке, и в основном не более 3 млн руб.», - поясняет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».

Цены и предложение

Несмотря на значительное падение спроса, цены на квартиры ползут вниз очень медленно. По данным аналитического центра www.irn.ru, за май средняя стоимость метра на вторичном рынке Москвы снизилась на 0,1% до 271 380 руб. после падения на 0,2% в апреле - впервые с декабря 2022 г. В Новой Москве ценовая динамика по итогам мая оказалась нулевой – средняя стоимость метра составила 203 960 руб. В Подмосковье квартиры за май подешевели на 0,1% до 154 450 руб. за кв. м – см. обзор рынка недвижимости по итогам мая от IRN.RU.

Средний уровень скидок на вторичном рынке в мае, по оценке «Этажей», составлял 5-10%. «При этом его дают только собственники, кому необходимо срочно продать недвижимость. У кого такой потребности нет, предпочитают параллельно с продажей сдавать свою недвижимость в аренду. Есть собственники, которые на фоне неопределённости по дальнейшему развитию ситуации на рынке - поднимают цену своих объектов», - рассказывает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.

Снижение цен также тормозит медленный прирост предложения. По данным «Этажей», количество лотов на вторичном рынке Москвы по сравнению с апрелем текущего года увеличилось на 7% к концу мая – но это все равно на 1,5% меньше, чем в мае 2023 г. По информации «Инкома», предложение в московском регионе все же выросло за год, но не сказать, чтобы намного: на 7,9% в «старой» Москве, на 1,2% - в Новой и на 0,1% - в Подмосковье. Месячный прирост составил, соответственно, 0,5%, 0,1% и 1,9%.

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке «старой Москвы» представлено 94,78 тыс. лотов. Из них 94,3% (89,36 тыс. шт.) квартиры, 3,7% (3,50 тыс. шт.) комнаты, 2% (1,92 тыс. шт.) доли.

В Новой Москве вторичная экспозиция насчитывает 8,60 тыс. лотов. В этом составе 98,2% (8,45 тыс. шт.) занимают квартиры, 1,0% (0,08 тыс. шт.) комнаты, 0,8% (0,07 тыс. шт.) доли.

В Подмосковье покупателям предлагается 72,88 тыс. вторичных объектов. В их числе 96,7% (70,48 тыс. шт.) квартиры, 2,5% (1,79 тыс. шт.) комнаты, 0,8% (0,61 тыс. шт.) доли.

«Предложение не успевает активно накапливаться, поскольку в условиях низкого спроса часть собственников-продавцов предпочитают снять свои объекты с продажи и уйти с рынка в ожидании снижения ипотечных ставок, - поясняет Сергей Шлома («Инком»). - В целом лишь около 30% объектов в экспозиции интересуют покупателей».

На этом фоне растут сроки продажи квартир. По данным «Инкома», средний срок экспозиции «вторички» в Москве в мае 2024 г. увеличился до 75 дней с 63 в апреле. В мае 2023 г. среднестатистическая вторичная квартира продавалась за 70 дней. Таким образом, за месяц показатель вырос на 19%, за год – на 7%.

В общем, на рынке вторичной жилой недвижимости московского региона наблюдается стагнация: спрос со стороны потенциальных покупателей падает, а объем предложения, как и сроки экспозиции объектов, наоборот, растут, резюмирует Екатерина Никитина («PRO Обмен»).