Льготная ипотека под 8%, которая распространяется, в том числе, и на загородный рынок, должна завершиться 1 июля. О том, к чему готовиться покупателям после завершения госпрограммы, рассказала руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко во время онлайн-конференции «Весна-2024 на загородном рынке: что выбрать для жизни и инвестиций».
Что происходит со спросом на загородном рынке? Какие объекты сегодня пользуются повышенным вниманием, а какие, напротив, не нужны покупателям? И с чем вы связываете такое распределение спроса?
На рынке загородной недвижимости в 2024 г. отмечается повышенный спрос. Интерес к участкам, дачам и домам для постоянного проживания наметился еще во времена пандемии в 2020 г., когда часть потребителей решили уехать из мегаполиса из-за сложной эпидемиологической ситуации и начали арендовать загородные дома. Такой формат жизни многим понравился: люди начали задумываться о покупке своей недвижимости в Московской области.
Стимулировали повышенный спрос также развитие удаленного формата занятости, пик которого тоже пришелся на пандемийный период, а также психоэмоциональный и социальный факторы, связанные с бытовыми мотивами. Среди причин покупки и переезда за город покупатели часто называют усталость от городского образа жизни, желание сменить обстановку, жить в экологичной природной локации. Например, семейные пары говорят, что хотят дать своим детям возможность расти в более благоприятных для здоровья условиях.
Все это привело к повышенному интересу к загородной недвижимости. По данным нашей компании, по сравнению с апрелем 2023 г. спрос на участки, дачи, коттеджи вырос на 15%. К началу лета мы ждем повышения покупательского интереса еще на 5 процентных пунктов.
Как показывает наша практика, особенно востребованы сегодня дома «под ключ», расположенные в коттеджных поселках. Здесь предусмотрены все условия: ремонт, мебель, охрана, установлены все коммуникации, организован вывоз мусора, активно развивается инфраструктура. Покупателей привлекает стратегия «заезжай и живи», и многие готовы дополнительно потратиться, чтобы получить сервис all-inclusive.
Если говорить о характеристиках, то наиболее востребованы дома площадью до 150 кв. м. Среди требований к размеру участка обычно преобладает площадь 6-8 соток, однако охотно берут и объекты размером в 5 соток.
Кроме этого, важны и другие параметры. Например, наличие рядом железнодорожной станции. У большинства покупателей загородных домов есть собственный автомобиль, но опция общественного транспорта рядом с домом тоже влияет на выбор. Второй параметр — это, конечно, окружение. Речь идет не только об инфраструктуре, но и о ближайших природных локациях. Предпочтение оказывается домам рядом с водой: реками, прудами, озерами и т.д., важна и близость леса.
Если говорить об удаленности от Москвы, то большинство сделок совершаются с загородной недвижимостью на расстоянии до 50 км от Москвы.
Какие тенденции отмечаете на загородном рынке?
Как и на первичном рынке, в направлении загородной недвижимости прослеживается тенденция к уменьшению площади. Сегодня покупатели тяготеют к более компактным домам, в частности, одноэтажным площадью от 90 до 130 кв. м. Здесь могут уместиться и три спальни, и кухня, и гостиная, и санузел, а также терраса и помещение для хранения вещей. Есть спрос и на полностью готовые первичные и вторичные дома «под тапочки» или хотя бы с отделкой white-box, что позволяет покупателю минимально заниматься ремонтом и обустройством.
Насколько гуманные сейчас условия по ипотеке на загородном рынке?
До 1 июля 2024 г. условия по ипотеке довольно гуманные, если говорить о покупке объекта у застройщика. На загородную недвижимость распространяется семейная ипотека со ставкой 6%, первоначальным взносом 15% и лимитом 12 млн руб. Работает и господдержка со ставкой 8%, первым взносом 30% и максимальным размером займа 6 млн руб. Для специалистов IT-сферы также предусмотрена льготная программа: ставка — 5%, первоначальный взнос — 20%, лимит — 18 млн руб. Максимальный срок кредитования по всем программам составляет 30 лет.
Конечно, если приобретать загородную недвижимость по стандартной программе, условия станут менее комфортными. Такой формат подходит лишь немногим покупателям.
По данным нашей компании, доля сделок с загородной недвижимостью с привлечением заемных средств составляет порядка 30%.
Это достаточно большая доля, но все же пока на рынке преобладают именно покупатели с наличными, поэтому в случае отмены льготных программ есть все предпосылки для того, чтобы загородная недвижимость адаптировалась.
Выживет ли загородный рынок, если льготную ипотеку свернут?
Безусловно, сделок будет меньше, но мы увидим картину, схожую с обычной вторичной недвижимостью, которая, несмотря на последнее повышение ставки Центробанка в декабре 2023 г., вопреки прогнозам многих экспертов «выжила». И покупатели, и собственники адаптировались, сделки продолжают идти, а по сравнению с январем и началом февраля 2024 г. к апрелю спрос даже увеличился на 10%.
С загородкой сработает та же стратегия. Потребители, которые действительно нуждаются в собственном доме, будут стараться приобретать за наличные или прибегнут к альтернативному формату сделок.
Где сегодня выгоднее приобретать дома – на «первичке» или на «вторичке»?
При выборе «первичка» или «вторичка» важно понимать, как будет производиться оплата: с использованием ипотеки или наличными средствами. В первом случае рекомендуется ориентироваться на объекты от застройщика, так как до 1 июля 2024 г. еще можно успеть стать участником льготной программы кредитования (семейная, IT-ипотека, господдержка). В результате покупатель получит новый современный дом и комфортный платеж по ипотеке.
В случае приобретения загородной недвижимости от собственника рекомендуется рассмотреть оплату наличными либо альтернативный формат сделки. На вторичную недвижимость не распространяются льготные программы, а ставка по стандартной ипотеке для многих оказывается заградительной.
Однако, если вопрос покупки дома стоит остро, а возможности приобрести за наличные средства или с помощью «альтернативы» нет, то можно взять стандартную ипотеку, а после снижения ставки Центробанка РФ провести рефинансирование.
Какие самые доступные направления для покупки дома в Московской области. Где искать самые выгодные участки?
Районами с наиболее бюджетными вариантами для покупки загородной недвижимости считаются локации, расположенные на востоке, юго-востоке и юге от Москвы. Однако важно понимать, что на стоимость влияет не только конкретное направление, но и удаленность от Москвы, а также расстояние от близлежащих городов, инфраструктура. Так, покупка дома в 10 км к югу-востоку от Москвы может обойтись ровно в такой же бюджет, что и дом в престижной локации Московской области, например, в Истринском районе.
Среди наиболее дорогостоящих направлений — Рижское, Волоколамское, Ленинградское, Калужское, Киевское и Рублевское. Усредненная цена загородных домов и участков представлена в Дмитровском, Ярославском и Осташковском направлениях.
Рассматривать локацию нужно индивидуально. Сегодня мы видим настоящий бум строительства загородных домов, поэтому найти подходящий вариант можно даже в, на первый взгляд, непрестижных районах на том же юге, юго-востоке или востоке Московской области.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Весна-2024 на загородном рынке: что выбрать для жизни и инвестиций».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!