Взрыв спроса на загородном рынке был инициирован льготными программами для ИЖС, в их отсутствие спрос может упасть более чем в два раза, считает коммерческий директор КП «Павловы озера» Валерий Лукинов. О предложении, ценах и выгодных решениях для покупателей загородного жилья он рассказал во время онлайн-конференции «Весна-2024 на загородном рынке: что выбрать для жизни и инвестиций».
Что происходит со спросом на загородном рынке? Какие объекты сегодня пользуются повышенным вниманием, а какие, напротив, не нужны покупателям?
В 2023 году максимум спроса был на объекты комфорт класса до 15-16 млн руб. (участок и подряд на строительство дома). Виной тому были льготные ипотечные программы. В 2024 году, после изменений условий по льготной ипотеке, реализованный спрос падает в диапазоне до 16 млн рублей (около 40% потенциальный покупателей теперь не могут себе позволить купить загородный дом), с одновременным ростом спроса на сегмент бизнес и премиум (от 25-30 млн руб. на участок с подрядом).
На первичном рынке городского жилья, например, заметен тренд на уменьшение площадей квартир и тому есть свои причины. Не наблюдаете ли похожую динамику на загородке, если говорить о предложении от застройщиков?
Эта тенденция имеет термин – шринкфляция. И она на загородном рынке наблюдается с 2000 года. Например, в премиум-классе спрос с домов площадью 1 000 - 2000 кв. м с участком от 50 до 150 соток сменились на дома от 350 до 500 кв. м с участком от 10 до 30 соток, а в бизнес-классе дома от 600 кв. м с участками 15-20 соток сменились на дома от 200 до 300 кв. м с участками от 10 до 16 соток.
Что выгоднее – приобрести готовый дом за городом от застройщика, купить дом у продавца на вторичном рынке или взять землю и построить там дом самому?
На данный момент выгоднее по льготной ипотечной программе взять землю, подобрать подрядчика и построить дом самому. Это будет дешевле примерно на 30%, можно будет строить дом под себя и контролировать его качество.
Насколько гуманные сейчас условия по ипотеке на загородном рынке? Выживет ли рынок, если льготную ипотеку свернут?
Взрыв спроса на рынке ИЖС был инициирован именно льготными программами ИЖС. Даже изменение условий льготной ипотеки привело к снижению спроса на 40%, если не будет изменений, спрос на загородку в комфорт-классе (участок и дом до 15-16 млн руб.) упадет более чем в 2 раза.
Сильно пострадает загородный рынок, если льготную IT-ипотеку будет решено свернуть?
IT-ипотека в загородке занимает около 4%. Поэтому ее отмена не изменит ситуацию на рынке в целом, но демотивирует IT-специалистов, в которых наша страна остро нуждается.
Где сегодня выгоднее приобретать дома – на «первичке» или на «вторичке»?
Выгоднее приобретать на «вторичке», так как там можно добиться максимальных скидок (до 30%), но надежнее приобретать дома от застройщиков (скидка до 10-15%) - это прогнозируемое качество и хорошие условия гарантии.
Когда (в какое время года, может, перед праздниками и так далее) лучше присматривать участки на загородном рынке, чтобы приобрести по выгодной цене и хорошо оценить их качество?
Земли больше не становится, и сейчас самое время покупать: в следующем году по цене этого года удастся купить подобные участки на 30-40 км дальше от МКАД. Осматривать объекты лучше весной и вначале лета: когда можно оценить заболоченность участка, наличие ям и других дефектов.
Сколько минимально нужно иметь денег на руках для покупки небольшого дома для семьи в Подмосковье в 20-30 минутах езды от МКАД? Какие еще важные нюансы, кроме стоимости самого дома, важно учесть при планировании бюджета?
На расстоянии до 30 км от МКАД с уверенностью можно рассчитывать на бюджет от 25 млн на покупку участка и строительство дома. Причем это будет поселок со всеми центральными коммуникациями. Обслуживание в нем будет от 15 000/ мес. В поселках комфорт-класса можно купить участок и построить дом дешевле: от 16 млн руб., но расстояние будет от 50-70 км от МКАД и обслуживание там будет на уровне 6-10 тыс. руб.