Где в Москве и Подмосковье найти нормальную квартиру для жизни
И как вписаться в семейную ипотеку
На рынке новостроек московского региона вроде бы не так уж и мало квартир для семьи – двухкомнатных и трехкомнатных лотов с площадями от 50 кв. метров. Примерно половина предложения. Однако выбор квартир у рядового покупателя, рассчитывающего на семейную ипотеку, в Москве и области – разный.
Имея «на руках» сумму в три миллиона рублей в качестве первоначального взноса, такой покупатель получит в кредит от банка 12 миллионов по ставке 6%. Значит, ему необходимо найти жилье в новостройке за 15 миллионов рублей. Но выбор у него в границах «старой» Москвы, мягко говоря, ограниченный. Как недавно отмечала редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за последние три года цены на новостройки в столице выросли в два раза – с примерно 200 тысяч рублей за квадратный метр до 400 тысяч. И получается, что за 15 млн рублей человек по программе семейной ипотеки (если он приобретает жилье «с нуля» – у него только первоначальный взнос и нет старой квартиры) может купить себе лишь студию или однушку. А это никак не может считаться семейной квартирой. А ведь еще в 2018 году (тогда стоимость кв. метра новостроек составляла 150-200 тыс. рублей) за 15 миллионов можно было себе позволить в столице приличное жилье площадью 75-100 кв. метров.
Кроме того, квартир для семьи чисто физически стало меньше. Двукратный рост цен на новостройки за последние три года (с 2020-го) привел к тому, что девелоперы стали уменьшать площади и увеличивать количество студий и однушек. В результате, по данным экспертов, доля малогабаритного жилья на начало 2024 года на первичном рынке «старой» Москвы превысила 50%, а в целом по стране достигла 40%. (Подробнее см. статью «Семейная ипотека помогает инвесторам, а не семьям».) В Московской области, как дополняет Ксения Гришковец, руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», в структуре предложения, более половины всего объема экспозиции – это студии и однокомнатные квартиры (60%).
Впрочем, эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что особых проблем с выбором квартиры для семьи за пределами «старой» Москвы у покупателя быть не должно.
Как уточняет Ольга Клапанюк, заместитель руководителя департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость», сегодня наибольшим спросом со стороны семейных покупателей пользуются двухкомнатные варианты средней площадью 45-55 «квадратов», поэтому застройщики обязательно значительную долю квартир в своих проектах отводят под них.
Схожая оценка у директора по продукту «Сити21» Дарьи Постниковой: «Средняя площадь продаваемых квартир в новостройках Подмосковья варьируется от 50 до 54 кв. метров».
Если ограничить поиск суммой 15 миллионов рублей, то, как уточняет Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development, в Новой Москве этим условиям удовлетворяет каждая четвертая квартира в новостройке. Более того, в ТиНаО, по некоторым данным, даже развернулся «обратный тренд»: по оценке Олеси Дзюбы, руководителя отдела аналитики группы «Самолет», именно в Новой Москве предложение больших квартир, востребованных семейными людьми (50+ кв. м - 2к, 3к и 4к) за три года увеличилось в 2,5 раза – с 260 тыс. кв. м в 2020 году до 680 тыс. кв. м в 2023 году.
Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, проанализировал, сколько именно лотов сейчас представлено на рынке новостроек Москвы и области, соответствующих заданным параметрам. То есть двухкомнатных квартир с площадями от 50 кв. м и стоимостью меньше 15 млн руб. В «старой» Москве в продаже всего 244 таких лота (около 3% от общего объема предложения двушек от 50 кв. м). В основном подобные квартиры выставлены в продажу в Новой Москве – 3135 штук (36%) и Московской области – 5 330 (61%).
Что же касается трехкомнатных квартир, которые стоят не более 15 млн рублей, то их площадь будет начинаться от 60 кв.м. В «старой» Москве представлено лишь три таких лота. В Новой Москве – 446 квартир (20%), в Московской области – 1806 (80%).
Теперь посмотрим, в каких районах, городах и жилых комплексах предлагаются такие квартиры.
«Старая» Москва
В пределах «старой» Москвы, как мы уже поняли, выбор очень маленький, и в основном 15 млн рублей, как уточняет Елена Тарасова (Plus Development), - это цена на «этапе котлована». А подходящие объекты на начальном этапе строительства, как правило, располагаются в отдаленных спальных районах или за МКАД. Это может быть, например, Зеленоград, Южное Бутово, Молжаниновский район.
Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра «Миэль», приводит в пример ЖК «Молжаниново». Молжаниновский район входит в состав САО Москвы, но по факту находится дальше от МКАД, чем многие подмосковные локации. Здесь с бюджетом до 15 млн и сроком сдачи в конце 2024 года можно рассчитывать только на двушку. Если выбрать срок заселения III квартал 2026-го, то в выборку попадают и трехкомнатные квартиры площадью 78 кв.м и стоимостью 15,9 млн рублей.
Среди комплексов, где можно присмотреть квартиру от 50 квадратных метров на сумму семейной ипотеки, Ольга Клапанюк («ТСН Недвижимость») называет ЖК «Русич-Кантемировский» (Царицыно), «Волжский парк» (Текстильщики) и «Люблинский парк» (Люблино). «Все они находятся в не самых развитых локациях и далековато от метро», - замечает эксперт.
Роман Родионцев (Est-a-Tet) перечисляет 9 проектов в «старой» Москве с квартирами, подходящими под интересующие нас параметры:
| Район | Название | Кол-во комнат | Мин S, кв.м | Макс S, кв.м | Мин Ст-сть, руб. | Макс Ст-ть, руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Куркино | ЖК «Куркино 15» | 2 | 50,2 | 59,2 | 11 718 688 | 14 956 288 |
| Люблино | ЖК «Станция Л» | 2 | 58,7 | 60,4 | 12 613 056 | 14 889 708 |
| 3 | 52,8 | 63,9 | 11 577 720 | 14 969 112 | ||
| Можайский | ЖК «Стеллар Сити» | 2 | 60,6 | 61,6 | 14 457 000 | 14 884 000 |
| Молжаниновский | ЖК «Молжаниново» | 2 | 53,3 | 60,4 | 12 737 585 | 14 987 213 |
| ЖК «Первый Ленинградский» | 2 | 52,8 | 52,8 | 14 715 360 | 14 794 560 | |
| Некрасовка | ЖК «Некрасовка квартал 13» | 2 | 63,8 | 66,8 | 11 613 632 | 13 820 068 |
| 3 | 83,2 | 83,9 | 14 173 160 | 14 897 953 | ||
| Царицыно | ЖК «Русич Кантемировский» | 2 | 52 | 54 | 14 310 000 | 14 893 632 |
| Южное Бутово | ЖК «Никольские луга» | 2 | 55,6 | 55,6 | 13 505 581 | 13 722 913 |
| ЖК «Южные сады» | 2 | 51,3 | 55,8 | 13 432 357 | 14 659 711 |
Источник: Est-a-Tet
Новая Москва
В ТиНАО выбор существенно расширяется. «Стоимость квадратного метра в Новой Москве в среднем составляет 256 тыс. рублей, а средний чек на семейную квартиру от 50 кв. м — 12,5 млн рублей. Это примерно на 40% ниже, чем в районах внутри МКАД, - комментирует коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. - При этом большая часть квартир в локации рассчитана как раз на молодые пары и семьи. В некоторых проектах их доля составляет порядка 75%».
По оценке экспертов «Миэль» и Est-a-Tet, в Новой Москве квартиры соответствующие условиям семейной ипотеки экспонируются в 25-35 комплексах.
В частности, они представлены в ЖК «Саларьево Парк», «Бунинские луга», «Первый Московский», «Южные сады», «Родные кварталы», «Детали». Например, в ЖК «Детали», как поясняет Елена Тарасова (Plus Development), квартира площадью 57,2 кв. м с двумя спальнями стоит чуть более 11 млн рублей.
В Новой Москве группа «Самолет» представлена 9 проектами, замечает Олеся Дзюба. И в частности, в ЖК «Эко Бунино» 3-комнатная квартира формата евро площадью 70-80 кв. м будет стоить 14-15 млн руб. А в ЖК «Квартал Западный» с домами переменной этажности двух-трехкомнатные «евроквартиры» с площадями 50-60 кв. м обойдутся в 10-12 млн руб.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», называет один из самых доступных на рынке вариантов - квартиру площадью 51 кв. м в жилом комплексе «Борисоглебское» за 7,2 млн рублей.
Подмосковье
В Московской области подходящего под параметры семейной ипотеки жилья еще больше. Спрос, по наблюдениям Ксении Гришковец («Главстрой Регионы»), в большей степени спрос ориентирован на города ближайшего Подмосковья - Красногорск, Одинцово, Балашиху, Мытищи, Люберцы. Среди них Балашиха - один из наиболее доступных по цене городов. Также эксперты называют Королев, Ивантеевку, Пушкино.
И как дополняет Ольга Клапанюк («ТСН Недвижимость»), в пределах бюджета семейной ипотеки в Подмосковье можно приобрести квартиру в хороших локациях, в пешей доступности от станций МЦД и в ЖК, имеющих всю необходимую инфраструктуру.
По данным «Миэль», квартиры с подходящими ипотечными параметрами экспонируются примерно в 130 подмосковных жилых комплексах. У Est-a-Tet цифра больше – 167 проектов, и как отмечают эксперты, многие квартиры продаются с отделкой и даже готовой кухней.
Среди этих комплексов Юлия Ибрагимова («Миэль») выделяет ЖК «Пригород Лесное», ЖК «Южная Битца», ЖК «Ярославский».
Эксперты привели примеры конкретных квартир. Так, в проекте «Егорово Парк» вблизи города Люберцы, сообщает Олеся Дзюба («Самолет»), бюджет трехкомнатной квартиры (евро) площадью 77 кв. м начинается от 13 млн руб. В ЖК «Новоград Павлино» 3-комнатные евроквартиры площадью 70 кв. м стоят около 11-12 млн рублей.
В Балашихе в ЖК «Героев» представлены трехкомнатные квартиры евроформата площадью от 51 до 64 кв. м, бюджет покупки, по сведениям Ксении Гришковец («Главстрой Регионы»), составит от 8,8 до 11,1 млн руб., бюджет больших по площади (от 63 до 73 кв. м, формат 4-евро) колеблется от 10,6 до 13,2 млн руб.
По данным Жанны Белянкиной, директора по продажам Dogma, в арт-квартале «Публицист» в Пушкино в бюджете до 15 млн по семейной ипотеке можно приобрести двухкомнатные квартиры площадью от 42,69 кв. м до 67,46 кв. м, по цене от 6,2 млн до 9, 9 млн рублей. Стоимость трёхкомнатных лотов (77,7 - 83,2 кв. м) - от 10, 9 млн до 12, 3 млн рублей.
В ЖК Evo в Реутове имеются двухкомнатные квартиры (58,3 - 67,6) кв. м, их цена – 11,8-15 млн рублей. А бюджет трёхкомнатных лотов (87,5 кв. м) начинается от 14,9 млн рублей.
Дарья Постникова «Сити21» говорит, что в ЖК «8 Кленов» в Красногорске за 15 млн руб. можно приобрести увеличенные 2-комнатные квартиры до 65 кв. метров. В другом проекте – ЖК «Рафинад» в Химках – стоимость квартир с площадями от 50 кв. метров начинается от 10 млн рублей.
Ольга Клапанюк («ТСН Недвижимость») обращает внимание на проект «Долина Яузы» в Мытищах, где стоимость полноценных двухкомнатных квартир площадью от 50 кв. м с отделкой начинается с 13,5 млн рублей.
В Химках, в ЖК «1-й Шереметьевский», имея 13-15 млн, можно «замахнуться» на полноценную трехкомнатную квартиру. И это варианты, которые находятся в непосредственной близости к столице.
Эксперты также называют проект «Город в Лесу» недалеко от Красногорска, где стоимость двухкомнатных квартир от 49 кв. м начинается от 1,42 млн рублей, а трехкомнатных от 67 кв. метров – от 14,8 млн рублей.
А один из самых доступных вариантов, по данным «Метриум», – квартира площадью 56,5 кв. м в жилом комплексе «Троицкая Слобода» (за 4,7 млн рублей), который находится в Сергиеве Посаде - городе на приличном удалении от МКАД.
Рекомендации для покупателей
Что эксперты советуют клиентам, которые ищут квартиры по семейной ипотеке? При выборе локации, как считает Роман Родионцев (Est-a-Tet), лучше всего рассматривать западное направление Московской области и, соответственно, Новой Москвы – оно наиболее привлекательно с точки зрения экологии. Здесь также активно развиваются все виды транспорта, а в Новой Москве строится социальная инфраструктура. Также на западе Подмосковья расположены наиболее престижные и комфортные для проживания города – в частности, Одинцово, Красногорск, Апрелевка, а с Москвой их соединяют МЦД.
Что касается поиска жилого комплекса, то наши комментаторы рекомендуют присмотреться к проектам, которые позиционируются как семейные. Елена Тарасова (Plus Development) считает, что таких проектов в ТиНАО и Подмосковье большинство.
«Если проект имеет «семейный» статус и в его инфраструктуре предусмотрены школа, детский сад, поликлиника, благоустроенные площадки, детские игровые и спортивные комплексы, то и выбор «квартир для жизни» там по-прежнему есть», - считает Дарья Постникова («Сити21»).
А Олеся Дзюба («Самолет»), замечает, что в жилых комплексах Новой Москвы и Московской области больше пространства для организации игровых и рекреационных зон: «Такие комплексы имеют преимущество для семей с детьми по сравнению с точечными проектами в Москве, в первую очередь, благодаря комплексной застройке».
При покупке квартиры в новостройке можно сэкономить. Как объясняет Юлия Ибрагимова («Миэль»), семейная ипотека распространяется и на квартиры, продающиеся на этапе строительства по договору уступки от физических и юридических лиц. Цены на них могут быть немного ниже.
Кроме того, эксперт рекомендует обращать внимание на скидки и дополнительные программы субсидирования от застройщиков - например, снижение ставки на первый год после получения кредита или до ввода объекта в эксплуатацию.
А также напоминает, что ставка по семейной ипотеке после 1 июля 2024-го для семей с детьми старше шести лет может быть повышена до 12%. «Рост ставки в два раза - ощутимое повышение. Пока это обсуждается, и цифры могут измениться. И все же, возможно, семьям с детьми старше 6 лет, желающих приобрести квартиру по семейной ипотеке, стоит поторопиться с принятием решения», - резюмирует Юлия Ибрагимова.
Также эксперты дали общие рекомендации: обращаться к профессионалам – риелторским агентствам, которые специализируются на продаже новостроек, или в отдел продаж жилого комплекса. Это существенно сэкономит время.
Кроме того, необходимо обращать внимание на репутацию застройщика. Как подчеркивает Жанна Белянкина (Dogma), важно, чтобы реализация проекта соответствовала представленным рендерам, а сроки строительства были соблюдены. В настоящее время особенно актуально обращать внимание на эти моменты, учитывая послабления для застройщиков со стороны закона на случай, если дома не будут сданы вовремя. Для проверки надежности застройщика можно воспользоваться, например, сайтом Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), где представлена статистика по срокам ввода объектов в эксплуатацию и другие параметры.