Убегаем от высоток: как найти новостройку до 15 этажей

Правда ли, что в старой Москве строят только высотки? Если коротко, то нет – неправда. Но количество высотных домов растет и будет увеличиваться. Даже элитные проекты в историческом центре начинают расти вверх и вширь. А любителям невысоких домов найти себе подходящий вариант на рынке новостроек становится все труднее.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», говорят, что доля высотных домов (от 25 этажей) на рынке новостроек «старой» Москвы составляет 38-47% (данные «Бест-Новострой» и bnMAP.pro, Ricci | жилая недвижимость, «Метриум», «Бон Тон», NF Dom). То есть она приближается к половине, и с учетом постоянного роста высотного строительства, возможно, скоро ее достигнет. Но полного «захвата» рынка новостроек высотками и небоскребами пока не наблюдается. «На данный момент в границах старой Москвы преобладает строительство домов до 25 этажей», - замечает Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | жилая недвижимость.

Всего же на первичном рынке «старой» Москвы насчитывается от 113 до 161 жилых комплексов с высотными корпусами (Ricci | жилая недвижимость и «Бон Тон»). А количество корпусов выше 25 этажей - от 421 до 515 («Бест-Новострой» и bnMAP.pro, «Метриум»).

А что касается «невысотных» новостроек, то, по подсчетам агентства «Метриум», девелоперы «старой» Москвы реализуют 139 домов высотой до 10 этажей включительно, 124 дома высотой 11-15 этажей, 183 - 16-20 этажей и 173 дома на 21-24 этажа (всего 619).

И поскольку высотки – дома видные, складывается впечатление, что они повсюду. «Визуально кажется, что их доля больше», - говорит Марина Шадрунова, ведущий специалист по новостройкам сети «Миэль». А на взгляд Ильи Фролова, управляющего партнера девелоперской компании Stenoy, довольно большая часть высоток находится в диапазоне 25-35 этажей, что «не сильно выдается в городском ландшафте».

Впрочем, если посчитать по-другому, - не по количеству возводимых зданий, а по объему строительства, получится, что высотных метров таки больше, «ведь одна высотка может быть в объёме как несколько домов с меньшей этажностью», поясняет Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom.

Распределение совокупной строящейся площади строительства в новостройках «старой» Москвы по высотности, кв. м

И, видимо, высотной «кубатуры» будет еще больше, потому что в Москве снимается ограничение на строительство высоток – см. «Москву уплотняют до Гонконга».

Почему в Москве ратуют за высотность

Часть комментаторов (большинство из них – представители девелоперских компаний) оценивает распоряжение столичных властей положительно; с их точки зрения документ закрепляет процесс, который уже не остановить.

Решение об отмене ограничения на строительство высотных домов логично, оно исходит из уже сформировавшегося тренда, считает Ольга Воронцова, директор по продажам и клиентскому сервису проекта The Five.

«Высотное строительство распространилось в Москве в последние 10 лет де-факто. Поэтому решение мэрии можно считать лишь юридическим оформлением уже сложившейся традиции, которое напрашивалось давно», – соглашается Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).

И как уточняет Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость), еще до снятия ограничений в Москве согласовывали и строили жилые комплексы в пределах 70-80 и даже 90 этажей. К примеру, ЖК Capital Towers, ЖК «Level Южнопортовая» или «Дом Дау».

Но основа данного решения, конечно же, экономическая, а именно - дефицит и дороговизна свободной земли в Москве.

«Это позволит более эффективно использовать участки земли под строительство, - разъясняет Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу и продукту клубного дома D’Oro Mille. - Дело в том, что себестоимость строительства в последние несколько лет кратно увеличилась. Сказываются возросшие аппетиты владельцев земельных участков, рост цен на строительные материалы, услуги подрядных организаций и стоимость подготовки документации для строительства. При этом стоит учитывать, что в конечном итоге оплачивать эти расходы приходится покупателю жилья».

Об этом же говорит и Дмитрий Голев: «Вы не можете заплатить миллиард или десятки миллиардов рублей за участок и построить на них мало- или среднеэтажный комплекс зданий. В этом случае стоимость помещений в них будет космической. Поэтому высотность дает больше квадратных метров, которые окупают инвестиционные затраты».

Споры экспертов вызвали два момента – сохранность архитектурного облика Москвы и нагрузка на инфраструктуру. Так, поддерживающие решение московских властей комментаторы полагают, что за центр Москвы можно не беспокоиться - запрет на высотки в больших парках и исторических кварталах сохраняется. «Они будут строиться за пределами ТТК и в спальных районах, где создадут новые архитектурные доминанты, изменят облик локаций, что также придаст дополнительный импульс развитию полицентризма столицы с появлением новых многофункциональных кластеров», - полагает Татьяна Калюжнова (D’Oro Mille).

Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan, надеется, что так оно и будет: «Важно не перегружать городскую среду высотками, которые из эффектных доминант могут полностью перекроить лицо города. Практически весь исторический центр Москвы до Садового кольца – мало- и среднеэтажная застройка, хочется верить, что здесь вряд ли когда-либо появится хоть один высотный проект, иначе это полностью разрушит идентичность старинной части Москвы».

Но ведь есть еще и другие районы Москвы, которые не входят в историческое ядро, но тоже признаны «лицом» города. «Перенасыщение такими доминантами разрушает сложившийся облик старых московских районов, в которых, например, остаются хорошие дома 50-х, 60-х годов постройки, не попавших под реновацию. И когда точечно начинают вылезать «огромные зубы», то они портят и визуальное восприятие, и давят на психику», - считает Марина Шадрунова («Миэль»).

Второй спорный момент – нагрузка на инфраструктуру. Часть экспертов считают, что создание новых «городов в городе» не ляжет чрезмерным бременем на обжитые районы, «так как власти обязывают застройщиков небоскребов развивать социальную, коммерческую и даже транспортную инфраструктуру», напоминает Руслан Сырцов («Метриум»).

Единственный возможный риск, который может возникнуть в связи с активным строительством высотных комплексов, Татьяна Калюжнова видит в росте нагрузки на дорожно-транспортную сеть. «Однако и этот вопрос можно решить в рамках развития районов и в тесном сотрудничестве с городской администрацией», - считает эксперт.

Но Марина Шадрунова («Миэль») указывает на то, что «в сложившихся районах расширение дорог не всегда возможно, и это портит жизнь всем».

Таким образом, «крайне важно соблюдать нормы по наличию достаточного числа паркингов, инфраструктуры, и, конечно, очень важно помнить о безопасности», резюмирует Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro.

Народ согласен?

По оценке наших экспертов, активное высотное строительство последних лет даром не прошло и несколько изменило предпочтения покупателей, которые «заценили» панорамные виды на город.

«Если раньше для жителей Москвы традиционными и привычными были дома до 30 этажей, то сейчас, с появлением широкого предложения в высотных жилых комплексах, покупатели готовы и охотно приобретают квартиры на более высоких этажах», - считает Ольга Воронцова (The Five).

«Еще несколько лет назад наиболее популярными считались средние этажи, причем эта тенденция отмечалась независимо от количества этажей в доме. Сейчас, с ростом числа высотных домов, больше покупателей выбирают высокие этажи – там расположены видовые квартиры», - соглашается Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

И как сообщает Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость), по результатам опроса, проведенным компанией среди потенциальных покупателей премиальной и элитной недвижимости, можно сказать, что более половины опрошенных предпочли бы жить в высотных домах на верхних этажах (от 25 и выше).

Но, конечно, очень многое зависит от возраста покупателей и их семейного положения. «Холостая» молодежь отдает предпочтение высоте. «Миллениалам не свойственны устаревшие стереотипы о недостатках «вертикальных улиц», - замечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»).

Покупатели постарше и семьи с детьми чаще выбирают нижние этажи. Помимо соображений психологического комфорта и чувства безопасности, которые дает близость к земле, люди, по наблюдениям Валерии Цветковой, генерального директора «Бон Тон», опасаются и проблем с лифтами.

А Марина Шадрунова («Миэль») напоминает о существующей точке зрения (в основном ее высказывают врачи), что для человека лучше жить не выше 12 этажа.

Налево пойдешь – «элитку» найдешь…

Так что делать покупателям, которые решили в границах «старой» Москвы найти невысокую новостройку, хотя бы до 15 этажей? Можно обратить внимание на дорогой сегмент в центральной части города, что подходит лишь очень обеспеченным клиентам.

«В границах ЦАО в последние годы предлагается в среднем около сотни новых домов, - комментирует Илья Фролов (Stenoy). - Большинство из них – реконструируемые объекты малой этажности».

По данным «Бон Тон» и «Миэль», в ЦАО сейчас экспонируется 42-52 проекта (те самые примерно 100 домов - жилье и апартаменты) элитного и премиального сегментов с высотой зданий до 15 этажей. А в агентстве «Метриум» насчитали 71 дом высотой до 10 этажей, где продаются квартиры и апартаменты.

Элитная недвижимость, по определению Натальи Сазоновой (NF Dom), стоит «особняком» и ценится покупателями именно за малоэтажность, камерность проектов и местоположение в центре, где высотки запрещены. Но и клубные проекты в последнее время становятся масштабнее и выше. Этот тренд отмечает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктор Садыгов. «Даже новостройки внутри Бульварного кольца, недалеко от Кремля, растут в масштабе. Самый яркий пример – малоэтажный квартал Nicole на Никольской улице. Он, к счастью, всего на 3 этажа, но действительно занимает целый квартал. Дальше от центра комплексы вырастают и в высоту. Пример – «Лаврушинский» в Замоскворечье – 8-14 этажей. Еще дальше от центра – ЖК Luzhniki Collection - от 12 до 18 этажей».

По информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), средняя цена квадратного метра в премиум-классе составляет 1,1 млн руб., в элитном – 1,86 млн руб. Средняя цена лота - 126,5 млн руб. и 317,7 млн руб. соответственно. Диапазон цен, по сведениям агентства «Миэль», - от 790,5 тыс. рублей до 3,64 млн рублей за кв. м.

Как видим, цены в центре сильно разнятся. Например, в ЖК «Чистые пруды» средняя цена метра - около 2 млн рублей, но можно найти среднеэтажные премиальные объекты и по цене от 500 тыс. рублей за кв.м, замечает Илья Фролов.

А Виктор Садыгов (Nika Estate) приводит в пример цену «трофейной недвижимости»: 2 млрд 903 млн 500 тыс. рублей. Такую сумму просят за трехэтажный особняк Левинсона — это частная резиденция в Трехпрудном переулке, один из самых дорогих лотов в Москве.

Среди невысоких элитных и премиальных проектов с активными продажами эксперты назвали уже упомянутые «Лаврушинский» (8-14 этажей), Luzhniki Collection (12-18, Хамовники), «Чистые пруды» (6), а также – ЖК Artel (12, Сокольники), «Ильинка 3/8» (3-5), «Вишневый сад» (8-12, Мосфильмовская ул.), «Саввинская 17» (4), «Саввинская, 27» (6), ЖК «Космо 4/22» (6, Замоскворечье), «Клубный дом Duo» (7, Якиманка), «Камергер» (5-6, Камергерский пер.), «Золотой квартал» (6-8, Замоскворечье), D’Oro Mille (14, Дорогомилово), King&Sons (15, Мосфильмовская).

…направо – мультиформат

Более доступное по цене жилье в средне- и малоэтажных корпусах можно поискать в мультиформатных проектах комфорт- и бизнес-класса, где предполагается строительство многих очередей, говорит Дмитрий Голев (Optima Development). При этом малоэтажные дома часто планируются в последних очередях.

Количество строящихся корпусов комфорт- и бизнес-класса в «старой» Москве по этажности

Как сообщает Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость), сегодня в границах «старой» Москвы реализуется 51 мультиформатный ЖК и 23 точечные застройки с этажностью до 15 этажей (за исключением ЦАО, элитных и премиум-домов). По подсчетам Валерии Цветковой («Бон Тон»), в других округах, кроме ЦАО, в реализации находится 44 проекта до 15 этажей. В NF Dom насчитали 137 таких корпусов в составе 57 ЖК.

Средняя цена квадратного метра в данных объектах в комфорт-классе – 338-339 тыс. руб., в бизнес-классе - 448,5-503 тыс. руб. и в сегменте бизнес плюс – 616 тыс. руб. (данные Ricci | жилая недвижимость и NF Dom)

Марина Шадрунова («Миэль») приводит примеры ЖК, где встречаются корпуса переменной этажности: в ЖК Balance (Рязанский район) минимальная этажность – 9, а максимальная – 30, в ЖК Fili City (Филевский парк) минимум - 6, а максимум – 41, в ЖК Prime Park (Хорошевский) - соответственно 7 и 40 этажей, ЖК «Level Южнопортовая» (Печатники) – 12 и 69 этажей.

Виктор Садыгов (Nika Estate) выделяет комплексы с разными форматами и классами жилья, где встречается и премиум. Они отнесены от центра, однако покупатели дорогой недвижимости ценят их за благоприятную экологию и зеленые зоны. Это мини-города со своей инфраструктурой, и среди них эксперт отмечает ЖК «Зиларт» в Даниловском районе и «Клубный город на реке Primavera» в Покровском-Стрешнево.

Среди других проектов эксперты называют «Остров» (5-23 этажа, Хоршево-Мневники), «Сберсити» (4-10, Рублево-Архангельское), «Level Бауманская» (9-21, Басманный), Clementine (8, Бибирево), «Верейская» 41 (2-14, Можайский), «Преображенская площадь» (6-17, Преображенское), «Парк Легенд» (15-24, Даниловский).

С другими проектами можно ознакомиться в таблице.

Примеры ЖК, в составе которых есть корпуса пониженной этажности

Источник: Ricci | жилая недвижимость, «Бон Тон»

Также по теме:

• Москву уплотняют до Гонконга: столицу застроят небоскребами «мелкой нарезки»