За МКАД: новостройки у станций МЦД в «старой», Новой Москве и в Подмосковье
Транспортной доступности некоторых подмосковных проектов можно позавидовать
Покупатели, озабоченные приобретением квартир массового сегмента, вероятно, будут больше интересоваться «замкадными» и подмосковными проектами. К такому выбору их подталкивает разница в ценах (чем дальше от МКАД, тем дешевле) и возможность более эффективно распорядиться ипотечными кредитами по госпрограммам. А жилой комплекс у станции МЦД - неплохая альтернатива новостройке поблизости от метро. Правда, таких проектов пока немного.
Напомним, что сейчас функционирует четыре диаметра, соединяющих Одинцово и Лобню (МЦД-1), Нахабино и Подольск (МЦД-2), Зеленоград и Раменское (МЦД-3), Апрелевку и Железнодорожный (МЦД-4). Для части замкадных локаций старой Москвы и ТиНАО, а также подмосковных городов и поселков они играют весьма существенную роль, по сути, выполняя функции метрополитена.
По подсчетам экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за МКАД, в шаговой доступности от станций МЦД (в пределах 20 минут ходьбы), находится до 25 новостроек. По оценке Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», это менее 5% от общего числа проектов на рынке Московской области и Новой Москвы.
Если посчитать новостройки, от которых до станций МЦД нужно проехать несколько остановок общественным транспортом (расположенных на расстоянии до 5 км), то их получается больше. По информации агентства «Бон Тон» - в «старой» Москве имеется 13 таких комплексов, в Подмосковье - 40, и в Новой Москве – 11.
В основном проекты у МЦД относятся к массовому сегменту, например в Подмосковье, как замечает Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», преимущественно представлен комфорт-класс – 49%. К бизнес-классу относится 15%, остальное – стандарт.
По мнению Руслана Сырцова («Метриум»), все проекты за МКАД у МЦД можно определить как стандарт- и комфорт-класс. «Большинство представляют собой образцы комплексной квартальной застройки. При этом в списке есть как высотные, так и малоэтажные новостройки», - говорит эксперт.
Из списка новостроек у МЦД эксперты выделили несколько проектов, которые отличаются масштабом, обладают социальной инфраструктурой либо имеют нестандартную концепцию и находятся в непосредственной близости от действующих станций.
Так, московский проект «Молжаниново» (МЦД-3 Новоподрезково) и «Квартал Западный» в Новой Москве (МЦД-4 Санино) - крупные жилые комплексы комфорт-класса со своей развитой инфраструктурой.
«ФизтехСити» (МЦД-1 Новодачная) и «М1 Сколково» (МЦД-1 Немчиновка) – это проекты с апартаментами вблизи инновационных кластеров Москвы.
ЖК «Красногорск Парк» - готовый мультиформатный проект малоэтажной застройки (МЦД-2 Аникеевка).
Жилой квартал Evo включает пять 25-этажных домов, школу и детский сад (МЦД-4 Реутов).
«Героев» - жилой комплекс комфорт-класса в Балашихе с детскими садами и школой (МЦД-4 Железнодорожная).
Новостройки за МКАД в шаговой доступности от станций МЦД
| ЖК | Станция МЦД | Линия | Время в пути пешком до ближайшей станции МЦД, мин | Время в пути до центра по МЦД, мин | Средняя цена, тыс. руб. за кв. м |
|---|---|---|---|---|---|
| «Красногорск Парк» | Аникеевка | D-2 | 2 | 44 | 164 |
| «Квартал Западный» | Санино | D-4 | 5 | 57 | 224 |
| «Тетрис» | Павшино | D-2 | 6 | 32 | 229 |
| «М1 Сколково» | Немчиновка | D-1 | 7 | 37 | 185 |
| Evo | Реутов | D-4 | 7 | 22 | 247 |
| «G3 Театральный» | Ильинская | D-3 | 8 | 49 | 180 |
| «1-й Шереметьевский» | Подрезково | D-3 | 10 | 54 | 193 |
| «Молжаниново» | Новоподрезково | D-3 | 10 | 51 | 245 |
| «Одинцовские кварталы» | Лесной городок | D-4 | 11 | 48 | 185 |
| «Юнино» | Щербинка | D-2 | 11 | 49 | 243 |
| «Фрунзенский» | Сходня | D-3 | 12 | 57 | 176 |
| «Никольские луга» | Щербинка | D-2 | 12 | 49 | 216 |
| «1-й Ленинградский» | Молжаниново | D-3 | 13 | 48 | 223 |
| «Ильинойс» | Красногорская | D-2 | 14 | 36 | 221 |
| «Союзный» | Одинцово | D-1 | 14 | 47 | 199 |
| «Переделкино Ближнее Город-парк» | Мичуринец | D-4 | 14 | 40 | 255 |
| «1-й Лермонтовский» | Люберцы | D-3 | 14 | 29 | 228 |
| «М_5» | Павшино | D-2 | 15 | 32 | 255 |
| «Облака 2.0» | Люберцы | D-3 | 15 | 29 | 217 |
| «8 клёнов» | Опалиха | D-2 | 18 | 41 | 234 |
| «Героев» | Железнодорожная | D-4 | 18 | 39 | 190 |
| «Новое Внуково» | Кокошкино | D-4 | 19 | 54 | 226 |
| «Алхимово» | Силикатная-2 | D-2 | 19 | 55 | 232 |
| «Бригантина» | Водники | D-3 | 20 | 37 | 239 |
| «Новотомилино» | Панки | D-3 | 20 | 32 | 175 |
Источник: «Метриум»
Дешевле чем в Москве, дороже, чем в Подмосковье
«Замкадные» жилые комплексы «старой» Москвы у станций МЦД значительно дешевле, чем проекты в границах МКАД. По данным Валерии Цветковой, генерального директора «Бон Тон», средневзвешенная цена квадратного метра таких новостроек в «старой» Москве составляет 265 тыс. руб. при средней цене лота 12,4 млн руб. Это на 22% дешевле, чем новостройки массового сегмента в границах МКАД (339 тыс. руб. при средней цене квартиры 15,4 млн руб.)
В подмосковных новостройках у МЦД, по сведениям Руслана Сырцова («Метриум»), квадратный метр еще дешевле - 222 тысячи рублей. «Такие жилые комплексы более доступны, чем жилье от застройщиков в Новой Москве, где средняя стоимость квадратного метра составляет 241,9 тысяч рублей. Но в то же время они заметно дороже других жилых комплексов Московской области: в целом по Подмосковью «квадрат» стоит 155 тысяч рублей. Таким образом, новостройки рядом с МЦД в Московской области на 42% дороже»,- комментирует эксперт.
У Виктории Ковалевской («Главстрой Регионы») показатели средних цен по Подмосковью несколько иные, что, впрочем, не противоречит вышесказанному: средняя цена предложения в проектах у МЦД 214,1 тыс.руб./кв.м, в целом в регионе этот показатель составляет 180 тыс.руб./кв.м. По оценке эксперта, наиболее привлекательными локациями с точки зрения стоимости квадратного метра сегодня стали Раменское, Балашиха и Одинцово.
Предложение на первичном рынке жилья Подмосковья в пешей доступности к станциям МЦД
| Маршрут/городской округ ЖК | Количество лотов в предложении | Объем предложения, тыс. кв.м | Цена 1 кв.м на экспозиции, тыс.руб. |
|---|---|---|---|
| МЦД-1 | 361 | 18,2 | 226,1 |
| Долгопрудный | 221 | 11,1 | 238,4 |
| Одинцово | 140 | 7,1 | 207,1 |
| МЦД-2 | 1 044 | 54,8 | 216,5 |
| Красногорск | 487 | 22,5 | 210,5 |
| Ленинский | 557 | 32,2 | 220,7 |
| МЦД-3 | 1 276 | 58,8 | 219,9 |
| Люберцы | 945 | 42,7 | 225,6 |
| Раменское | 29 | 1,2 | 172,9 |
| Химки | 302 | 14,9 | 207,1 |
| МЦД-4 | 2 536 | 106,6 | 207,6 |
| Балашиха | 1 037 | 42,2 | 182,5 |
| Одинцово | 699 | 28,2 | 190,7 |
| Реутов | 800 | 36,1 | 250,3 |
| Общий итог | 5 217 | 238,3 | 214,1 |
Данные: «Главстрой Регионы»
Как станции МЦД влияют на спрос
Диаметры, напомним, позиционируются как наземный аналог метро. И огромное число жителей Подмосковья и Новой Москвы по железной дороге ездят на работу в «старую» столицу или районные центры.
Соответственно, по мнению Руслана Сырцова («Метриум»), близость жилого комплекса к МЦД становится одним из важнейших факторов при выборе жилья. «Удобное транспортное сообщение добавляет ценности проекту, особенно проектам комфорт-класса», - соглашается Жанна Белянкина, директор по продажам Dogma.
Наиболее сильно влияние МЦД ощущается в удаленных районах «старой» Москвы и Московской области, когда у потребителей нет других вариантов альтернативного маршрута, дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»).
Интерес покупателей к новостройкам у станций МЦД подтверждается расчетами специалистов. «Анализ спроса в границах Новой Москвы показал, что спрос в жилом комплексе недалеко от станции МЦД был на 15% выше, чем у схожего жилого комплекса в отдалении от МЦД», - приводит пример Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | жилая недвижимость.
Вперед, в Подмосковье?
Можем ли мы говорить о том, что из-за высоких цен на новостройки, ограничения льготной ипотеки и в целом ужесточения ипотечных условий спрос из Москвы переориентируется на Подмосковье? И станции МЦД послужат дополнительным аргументом в пользу этого решения?
Не всё так просто. С точки зрения Руслана Сырцова («Метриум»), «с Подмосковьем конкурирует только Новая Москва. Клиенты, изначально ориентирующиеся на жизнь в исторических границах столицы, скорее предпочтут арендовать жилье, нежели переезжать в Московскую область. Исключением из правила являются города-спутники Москвы, например, Красногорск, Реутов, Люберцы, Котельники, но цены здесь сопоставимы со столичными. А выбор между Подмосковьем и Новой Москвой зависит, главным образом, от финансовых возможностей клиентов. Первичное жилье в ТиНАО дороже, однако покупатели получают более развитую транспортную и социальную инфраструктуру».
Другие эксперты говорят, что покупатели, в том числе московские и «новомосковские», ориентирующиеся на массовый сегмент, все-таки присматриваются к Подмосковью, где цены, по подсчетам Валерии Цветковой («Бон Тон»), на 20-25% ниже. И не исключено, что частично спрос перетечет в область.
Способствовать этому будет недостаток проектов массового сегмента в «старой» Москве. Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) говорит о том, что сейчас происходит трансформация рынка: на текущий момент бОльшую долю предложения в границах «старой» Москвы составляют проекты бизнес-класса, а более доступное жилье строится в Новой Москве и Подмосковье.
Из-за высоких цен в «старой» Москве покупателям все сложнее купить нормальную квартиру для семьи, даже с помощью семейной ипотеки. А по оценке Жанны Белянкиной (Dogma), большинство покупателей рассчитывают именно на семейную ипотеку и ипотеку с господдержкой, и поэтому «сегодняшние ограничения по лимитам кредитов и изменение условий кредитования привели к тому, что интерес к проектам Подмосковья увеличивается».
Рынок Московской области с большой долей вероятности «получит львиную долю покупателей из Москвы, так как лимит кредита в 6 млн руб. позволяет иметь гораздо бОльший выбор предложения именно на территории Подмосковья», - прогнозирует Виктория Ковалевская («Главстрой Регионы»).
Эксперт полагает, что падение спроса на проекты комфорт-класса в границах «старой» Москвы может достичь 30% и часть этого спроса перераспределится на подмосковные новостройки. А наиболее выигрышными окажутся локации в непосредственной близости от МЦД.
Новостройки у будущего МЦД-5: нужно брать?
Возможно, покупателям стоит обратить внимание на новостройки у строящегося пятого диаметра (Пушкино-Домодедово) с тем расчетом, что после его открытия ценность квартир возрастет и они подорожают. Однако сроки строительства и окончательный маршрут диаметра пока не очень понятны.
Мнения экспертов на этот счет разделились. Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) полагает, что застройщики, как правило, заранее просчитывающие все факторы, в том числе и постройку пятого диаметра, уже заложили это в конечную стоимость недвижимости.
А Руслан Сырцов («Метриум») считает проекты в этой локации потенциально инвестиционно привлекательными, особенно комплексы на котловане. «Власти наверняка создадут эту грандиозную транспортную артерию, - уверен эксперт. - При этом неопределенность со сроками строительства пока не позволяет девелоперам серьезно завышать цены. То есть клиентам почти гарантировано преумножение средств, правда, через 4-5 лет».