Москву уплотняют до Гонконга: столицу застроят небоскребами «мелкой нарезки»

Отмена ограничений по высотности застройки в Москве означает дальнейший рост ее плотности. С учетом увлечения застройщиков «мелкой нарезкой» это может привести к превращению столицы самого крупного по площади государства планеты в азиатский мегаполис типа Гонконга. К сожалению, не в финансовом или технологическом плане, а с точки зрения качества жилой среды, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В феврале мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление столичного правительства об упразднении ограничений на высотность застройки. Исключения составляют зоны сохраняемого землепользования на территориях достопримечательных мест или объектов культурного наследия, а также если иное не установлено нормативными актами правительства Москвы.

Предельная высота зданий была одним из немногих факторов (наряду с инсоляцией), хотя бы теоретических ограничивающих плотность застройки Москвы, которая за 50 лет и так выросла на целый порядок: с 3,2 тыс. кв. м на га в районах пятиэтажек 60-х гг. до разрешенных 30 тыс. кв. м на га в районах квартальной застройки в настоящее время. При этом по факту плотность новых проектов может достигать и 50 тыс., и 70 тыс. на га - в Москве параметры новых проектов согласуются в ручном режиме.

Отметим, еще недавно снижение плотности застройки московской агломерации планировалось сделать одной из основных задач градостроительной политики РФ. Соответствующее положение содержалось в проекте «Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ России до 2035 года», разработанном Минстроем в 2020 г. Сократить «гипертрофию Московской зоны расселения» предлагалось «путем ограничения неконтролируемого роста плотностей застройки и населения за счет подготовки взаимоувязанных региональных нормативов и документов градостроительного планирования и проектирования Москвы и Московской области, а также Центрального федерального округа с использованием градостроительных возможностей развития высокоскоростных магистралей и современной автодорожной сети, а также вывода из нее ряда производств и видов занятости».

Впрочем, в финальной версии «Стратегии», утверждённой распоряжением правительства РФ 31 октября 2022 г., задача по ограничению плотности столичной застройки уже не упоминалась.

Отменяя ограничения по высотности, столичное правительство де-юре возвращаются к градостроительной политике времен Юрия Лужкова, который в 2005 г. собирался к 2015 г. построить в Москве 60 высотных зданий по программе «Новое кольцо». Программу сильно критиковали, так как увеличение высотности неизбежно увеличивает плотность застройки и требует организации дополнительной транспортной и коммуникационной инфраструктуры в уже сложившейся планировке.

В 2010 г. Лужкова сняли, в том числе за «градостроительный волюнтаризм», а в 2012-м новые столичные власти приняли постановление «Об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы», снижавшее высоту новых зданий со 100 до 75 м, то есть до 20-25 этажей.

Документ, по идее, должен был поставить крест на возведении небоскрёбов в Москве. Однако на каждое постановление найдется свое исключение, поэтому на сегодняшний день только в жилом сегменте доля высотного строительства (выше 75 м) составляет не менее 30%, подсчитали в «Бон Тон».

По данным «Метриума», с 2019 г. число не просто высотных зданий, а небоскребов (от 100 м) на первичном рынке жилья выросло на 30%, с 50 до 65. То есть де-факто лужковские планы в области высотного строительства давно выполнены и перевыполнены.

Но можно не сомневаться, что с отменой ограничений количество высотных зданий в Москве вырастет еще больше. При этом в каждой из новых высоток будет жить значительно больше людей, чем в построенных при Лужкове, потому что за последнее полтора десятилетия в новостройках значительно сократилась площадь квартир, а их число, напротив, существенно увеличилось.

Если в начале 2010-х гг. средняя площадь лота на первичном рынке Москвы составляла примерно 80 кв. м, то в феврале 2024 г. - 54,4 кв. м. Произошло это в основном за счет кратного увеличения числа малогабаритных квартир, особенно в последние годы, на фоне запуска льготной ипотеки в 2020 г. В 2000-х гг. студий на московском рынке практически не было, в 2019 г. на такой формат приходилось только 3,5% рынка, а в настоящее время - уже 17%. С учетом однокомнатных квартир доля малогабаритного жилья на первичном рынке «старой» Москвы к началу 2024 г. достигла 53%, по данным «Бон Тон». По оценкам компании «Метриум», - 54,1% (+19,1 п.п. за четыре года).

Доля студий с 2019 г. выросла на 14 п.п., а однушек (включая евродвушки) – на 6%. Количество однокомнатных квартир увеличилось на 56%, а студий – в 5,6 раза, при том что в целом объем предложения квартир на рынке «старой Москвы» с 2019 г. вырос на 31,2%, по информации «Бон Тон».

Одновременно увеличивалась и этажность застройки. Если в 2010 г. средняя высота новых домов составляла 13-15 этажей, то в 2019 г., по данным «Метриум», - уже 23,6. В 2024 г. этот показатель вырос до 27,1 этажей.

Среднеэтажные новостройки в Москве стали редкостью и предлагаются почти исключительно в премиальном и де-люкс сегменте. Зато районы высотных башен, в которых на этаже не 4 квартиры, как в советской панельке, а 15-20, растут как грибы после дождя. В часы пик, утром и вечером, там стоят очереди к лифтам, все окрестности забиты машинами, которыми невозможно пользоваться из-за пробок и негде поставить из-за нехватки паркингов, а дети учатся в школах в две смены.

Фактически, Москва достаточно быстро превращается в азиатский мегаполис. Но если в странах Азии подобная градостроительная политика диктуется недостатком земли и переизбытком населения, то в российских реалиях такой курс не оправдан ничем, кроме сиюминутных интересов строительной отрасли.