Кому выгодно введение счетов эскроу при ИЖС

Государство хочет дать гражданам возможность использовать счета эскроу при строительстве индивидуальных жилых домов – это даст людям уверенность в том, что подрядчик не сбежит с деньгами. Соответствующий законопроект (№ 479420-8) правительство внесло в Госдуму в октябре 2023 года. Депутаты довольно оперативно рассмотрели документ в первом чтении, ну а потом дело застопорилось. Народные избранники направили проект на доработку и перенесли второе чтение на 27 февраля 2024 года. Но документ так и не был рассмотрен. О том, почему это могло произойти и что представляет из себя новый законопроект, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Общая характеристика проекта нормативного акта

Проект федерального закона называется «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Сам по себе документ небольшой. Он состоит из пяти статей, описывающих предмет регулирования закона, условия заключения договора строительного подряда, порядок раскрытия информации, связанной с заключением договора, порядок урегулирования разногласий между подрядчиком и гражданином, а также использование счетов эскроу в целях расчета по договору строительного подряда при возведении индивидуальных жилых домов. Главная цель закона — установить правила оплаты по договору строительного подряда с использованием счетов эскроу.

Напомню, что согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект …, а заказчик создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену». В свою очередь в соответствии со статьей 860.7 ГК РФ эскроу — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета в целях их передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

Исходя из вышеизложенного, новый федеральный закон регулирует ситуацию, когда строительная фирма (или предприниматель) заключает с гражданином договор строительного подряда и обязуется построить ему индивидуальный жилой дом. В свою очередь гражданин открывает в банке счет эскроу, куда зачисляет деньги для оплаты строительства. Подрядчик получит эти деньги только после окончания работ и сдачи объекта гражданину. В принципе, все понятно. Но законопроект содержит некоторые моменты, которые нуждаются в уточнении. Рассмотрим их более подробно.

I. Закон не действует в отношении граждан, получивших землю на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

Статья 1 проекта указывает, что он (закон понятно) регулирует правовые отношения, связанные со строительством индивидуальных жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам на праве собственности. Однако авторы документа возможно «подзабыли», что государство и местная власть могут предоставить гражданину для индивидуального жилищного строительства участок ещё и в безвозмездного пользование (пп. 6 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ) либо в аренду (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Кроме того, гражданин вправе возвести индивидуальный дом на земле, которая досталась ему на праве пожизненного наследуемого владения. Получается, что данные категории граждан вообще не подпадают под действие закона. Это, по-крайней мере, несправедливо. Думается, что следует распространить действие нормативного акта и на людей, которые получили землю в аренду, в безвозмездное пользование или в пожизненное наследуемое владение.

II. Фактический запрет на использование зарубежных строительных материалов

Та же статья 1 обязывает использовать при строительстве индивидуального дома только продукцию отечественной промышленности. На мой взгляд, сделать это невероятно сложно. Если исходить из Перечня видов работ, утвержденных приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, то при возведении объекта кроме разработки грунта, монтажа элементов и устройства каменных конструкций осуществляются еще десятки работ: устройство кровли, водопровода, канализации, сантехнические работы и так далее. И вряд ли при возведении индивидуального жилого дома можно вообще обойтись без иностранной продукции. Это нереально. К тому же согласно статье 745 ГК РФ заказчик вправе полностью или частично обеспечить строительство материалами, деталями и конструкциями. И получается, что если гражданин на свои деньги закупил импортные материалы, то он не подпадает под действие этого закона. Думается, что в этой ситуации следует уточнить возможность использования продукции из стран Таможенного Союза (ЕАЭС), дружественных стран или хотя бы определить процент использования зарубежной продукции при ИЖС.

III. Вопрос о пределах действия закона

Статья 2 проекта указывает, что подрядчик вправе заключить договор строительного подряда с использованием типовой проектной документации и при условии присвоения в системе подрядчику уникального идентификатора. Слово вправе означает «имеет право, властен» (Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., изд. Альта — Принт, 2005 г., С. 101). Иными словами — это возможность. Тогда встает вопрос: а может ли заказчик подписать договор с подрядчиком, который не отвечает условиям, указанным в законе? И какие правовые последствия наступят для сторон, если подрядчик не соответствует требованиям закона, но заказчик все равно заключит с ним договор на строительство дома? Сейчас закон не дает ответы на эти вопросы.

IV. Положение о раскрытии в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) сведений о заказчике является излишним

Статья 3 проекта обязывает подрядчика размещать в ЕИСЖС Ф.И.О. гражданина-заказчика, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, сведения о документе, удостоверяющем личность, ИНН, гражданство. Иными словами, авторы проекта предлагают разместить в закрытой части ЕИСЖС всю персональную информацию о гражданине. Нового здесь, конечно, ничего нет. В соответствии с уже действующим постановлением правительства РФ от 26.03.2019 № 319 сведения об участнике долевого строительства МКД также размещаются в ЕИСЖС. Однако, но мой взгляд, это требование является излишним. Главная полезная функция ЕИСЖС – защита граждан от недобросовестных застройщиков и подрядчиков. И каким же образом раскрытие персональных данных граждан защищает их права? Не понимаю. Если эти персональные данные когда-нибудь окажутся в свободном доступе в интернете – мало никому не покажется.

V. Норма о «техническом осмотре»

Согласно пункту 3 статьи 4 проекта «В случае наличия разногласий между заказчиком и подрядчиком … недостатков (дефектов) жилого дома … возникших в результате существенных нарушений требований к качеству жилого дома..., для проведения технического осмотра жилого дома, … заказчик и подрядчик вправе привлечь лицо, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) национальный реестр специалистов в области строительства... Порядок проведения технического осмотра жилого дома утверждается федеральным органом исполнительной власти...».

Честно говоря, не очень понятно, зачем нужен этот специалист. В соответствии со статьей 749 ГК РФ заказчик вообще может без согласия подрядчика заключить договор с инженером для осуществления контроля и надзора за строительством. Кроме того, согласно статье 53 ГрК РФ «строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом».

Другой вопрос, если авторы проекта решили ввести в процесс сдачи-приемки дома своего рода медиатора, призванного урегулировать спор между сторонами. На это предположение наталкивает и термин «технический осмотр», который проводит этот специалист. При этом ни Градостроительный кодекс, ни федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не знают этого термина. Следовательно, разработчики закона пытаются внедрить еще одну систему контроля.

На самом деле спор между подрядчиком и гражданином урегулировать довольно просто. Если дефекты действительно существуют, то подрядчик обязан их исправить. А если заказчик просто придирается, то вопрос решается в суде. И не надо здесь придумывать дополнительную процедуру. Достаточно строительного контроля.

VI. Неясно, что делать при отказе заказчика от исполнения договора на этапе строительства

Пункт 2 статьи 4 проекта определяет, что к договору строительного подряда применяются правила ГК РФ. Если исходить из данного постулата, то согласно пункту 3 статьи 740 ГК РФ «в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда». Исходя их этой нормы «заказчик вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора бытового подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до уведомления об отказе от исполнения договора, и возместив подрядчику расходы, произведенные до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы. Условия договора, лишающие заказчика этого права, ничтожны» (п.2 ст. 731 ГК РФ).

В то же время проект не учитывает подобного развития событий. Возведение ИЖС по договору строительного подряда – это не строительство МКД по договору долевого участия. При подряде так легко (извините за сленг) не «спрыгнешь». Поэтому, если подрядчик аккуратно исполнял свои обязанности, то гражданин volens nolens (волей – неволей) должен будет возместить выполненные работы. Однако законопроект ничего не говорит о порядке раскрытии счета эскроу при отказе гражданина от договора. Опять же непонятно, как будет определяться размер неустойки и рассчитываться стоимость уже выполненных работ. Поэтому данный момент следует раскрыть в законе достаточно подробно.

Выводы

Подводя итоги, следует сказать, что подобный закон, конечно, необходим. Гражданам, занимающимся ИЖС, следует дать возможность оплачивать строительство с использованием эскроу. Это придаст им уверенности в том, что они не потеряют деньги. Однако проект ещё несколько «сыроват». Именно поэтому Дума перенесла второе чтение и отправила нормативный акт на доработку в комитеты.

В то же время полагаю, что не следует заставлять граждан строить индивидуальные дома только в соответствии с этим законом. Возведением жилых домов в регионах занимаются в основном мелкие строительные фирмы и индивидуальные предприниматели. Большинство из них не обладает достаточными оборотными средствами и не сможет построить дом за свой счет до раскрытия эскроу. Поэтому законодателю и ЦБ РФ все-таки придется предусмотреть частичное раскрытие счетов эскроу в ходе строительства. Другой вопрос, что, вводя обязательное использование при ИЖС эскроу без их частичного раскрытия, власти хотят подтолкнуть строительные фирмы в объятия банкиров. Ну, вроде как, если нет оборотных средств, то бери, подрядчик, целевой кредит в банке и возводи дом, а потом закрывай ссуду и получай прибыль за счет денег на эскроу. Тогда понятно.

То же самое можно сказать и о гражданине. Строительство дома зачастую дороже покупки квартиры по ДДУ. Многие граждане возводят индивидуальное жилье поэтапно, оплачивая строителям различные виды работ по мере поступления средств. Если же сделать этот закон обязательным, то такие заказчики просто не смогут сразу аккумулировать на эскроу нужную сумму денег. И что им делать? Правильно — идти в банк и брать кредит. Вот и получается, что если государство подведет под этот закон все индивидуальное жилищное строительство, то в выигрыше останутся только банки, крупные застройщики и обеспеченные граждане.

Поэтому, еще раз повторюсь — этот закон, конечно, нужен. Однако переводить всё ИЖС на использование счетов эскроу (не раскрываемых до окончания стройки) нецелесообразно и вредно.