Центробанк на последнем заседании не стал пересматривать ключевую ставку, сохранив ее на уровне 16% годовых. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов не исключает возможности снижения ключевой ставки в текущем году, но динамика, по его словам, будет медленной. О ключевой ставке, ипотеке и ценах на жилье эксперт рассказал во время онлайн-конференции IRN.RU «Власти закручивают гайки льготной ипотеки. Что делать покупателям?».
Как начался год на ипотечном рынке? Насколько снизились объемы кредитования и насколько они еще просядут в 2024 году?
Год начался очень бодро в связи с введенными банковскими комиссиями для застройщиков. В целом по рынку снижение объемов кредитования наблюдается где-то до 20%. Если все введенные ограничения (высокая ключевая ставка, ухудшение условий по госпрограммам и введенные требования по предельно допустимой нагрузке на заемщика) будут действовать, снижение рынка ипотеки может составить и 50%.
Однако застройщики вряд ли начнут заметно снижать цены - нужно учитывать такие факторы, как рост стоимости кредитов для застройщиков, а также материалов, оборудования и услуг строительных бригад.
Как вы видите судьбу льготной ипотеки после 1 июля 2024 года?
Представляется, что льготная ипотека станет в основном адресной. Такой вариант выглядит оптимальным не только с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования, но и с точки зрения решения важных социальных задач. Так, улучшить демографическую ситуацию в стране могла бы адресная программа «молодежной ипотеки». Такая программа стала бы оптимальным решением для людей до 30 лет.
Недавние выпускники вузов, как правило, не могут купить собственное жилье из-за сравнительно невысоких доходов. Например, в конце 2023 года только у 4% наших клиентов моложе 25 лет в Новой Москве средний доход на семью превышал 120 тыс. рублей.
При этом для молодых людей квартирный вопрос не менее актуален. Почти половина россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, не хотят заводить детей из-за отсутствия собственного жилья. Еще около 35% респондентов этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак.
Максимальный срок кредитования по «молодежной ипотеке» мог бы составлять до 50 лет, это поможет снизить ежемесячные платежи по кредиту. Если программу сможет субсидировать государство, то процентная ставка по такому займу представляется целесообразной не более 3%. При этом максимальную сумму кредита стоит обозначить в 15 млн рублей для Москвы, Петербурга и их областей и до 12 млн рублей для остальных регионов. Такие условия позволят молодым людям приобрести не просто студию или однокомнатную, а сразу просторную семейную квартиру.
В ЗАГСе, сразу после регистрации брака, супругам можно выдавать государственный сертификат на часть первоначального взноса, его сумма может составить в районе 500 тыс. рублей. При этом сам первоначальный взнос достаточно установить на уровне 15%.
Будет ли, по вашим прогнозам, продлена льготная программа «IT-ипотека» после декабря 2024-го?
Пока больше говорят о семейной и льготной программе. Между тем, доля продаж жилья с помощью IT-ипотеки растет каждый месяц, и сейчас у некоторых застройщиков она достигает 10-12%. Очевидно, спрос на программу растет и было бы целесообразно ее продлить.
Ваш прогноз: когда ключевая ставка начнет опускаться? И когда, соответственно, ожидать снижения ипотечных ставок до адекватного уровня?
Если отталкиваться от прогнозных значений ЦБ по ключевой ставке в 2024 году, то снижение можно ожидать уже в первом полугодии 2024 года. Однако динамика снижения ключевой ставки будет медленной. Поэтому если ключевая ставка и опустится до 9-10%, то только к концу года. Соответственно, рыночные ставки по ипотеке весь год останутся на уровне 12-15%. В то же время сейчас рыночные ставки находятся на уровне 18-19%.
Также по теме: