На фоне роста ключевой ставки и пересмотра условий выдачи льготной ипотеки спрос в начале 2024 года снизился. О том, что ждет рынок жилья и ипотеки московского региона в ближайшей перспективе, рассказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов в ходе онлайн-конференции IRN.RU «Власти закручивают гайки льготной ипотеки. Что делать покупателям?».

Как начался год на ипотечном рынке? Насколько снизились объемы кредитования на «первичке» и «вторичке»?

Доля ипотечных сделок на первичном рынке в январе 2024 года снизилась с рекордных 84% до 76%. Спрос по договорам долевого участия просел на 55,3%, что, впрочем, объясняется в том числе традиционными сезонными колебаниями.

На вторичном рынке доля ипотеки еще осенью упала с 70% до 10-15%. Показатель до сих пор держится на этом уровне.

Увеличилась ли доля отказов в выдаче ипотеки заемщикам?

Сейчас банки тщательнее стали проверять кредитную историю клиентов. При наличии просрочек, даже погашенных, и, тем более, потребительских кредитов растет риск отказа в выдаче ипотеки.

Как вы видите судьбу льготной ипотеки после 1 июля 2024 года?

Всеобщая льготная ипотека исчерпала себя, став для рынка допингом, ведущим к интенсивному росту цен. Тем не менее ее нужно не полностью сворачивать, а сделать более адресной. В частности, кредиты с господдержкой уместны в регионах с низким уровнем доходов населения и медленными темпами строительства многоквартирных домов.

Ваш прогноз: когда ключевая ставка начнет опускаться? И когда, соответственно, ожидать снижения ипотечных ставок до адекватного уровня?

На мой взгляд, Центробанк в ближайшее время возьмет паузу и сохранит ключевую ставку на текущем уровне. Предпосылок для дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики нет. Однако и смягчения пока ожидать не стоит, ведь еще не достигнуты результаты по замедлению инфляции и укреплению рубля. Думаю, что регулятор начнет снижать ключевую ставку во второй половине 2024 года, и показатель опустится до 10-12%.

Какой уровень процентных ставок по ипотеке считаете оптимальным для России?

Считаю, что оптимальный уровень ставок равен 10-11%, так как это показатель, доступный для большинства клиентов и вместе с тем служащий барьером для неплатежеспособных граждан.

Что происходит с ценами на новостройки. Растут ли, снижаются ли и почему так? Можно ли сегодня рассчитывать на существенный дисконт от застройщиков?

Сейчас цены на первичное жилье в Москве стагнируют. Квадратный метр стоит в среднем 447,7 тысяч рублей. Средний размер дисконт сейчас составляет всего 3%, максимальный достигает 30%.

В минувшем году на рынке новостроек Москвы были зафиксированы рекордные показатели спроса – впервые было зарегистрировано более 100 тысяч сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, застройщики получили хорошую «подушку безопасности». Поэтому период дисконтов стартует только весной, причем в основном в массовом и бизнес-классах.

Застройщики, если верить новостям, стали соглашаться на банковские комиссии по льготной ипотеке. Ждать очередного роста стоимости жилья?

Подорожают только те квартиры, которые приобретаются в ипотеку в банке с комиссией. Однако эта история, вероятно, не будет продолжительной. Центробанк и правительство обвинили кредитные организации в нарушении антимонопольного законодательства за новые правила. Некоторые банки в связи с этим уже отменили комиссии.

Вернутся ли на рынок нулевые ипотечные ставки?

«Околонулевая» ипотека точно осталась в прошлом. ЦБ больше не допустит появления подобного инструмента. Несомненно, он привлекателен для клиентов с относительно невысоким уровнем доходов, но подразумевает существенную переплату, что ведет к снижению ликвидности приобретаемого жилья. Регулятор считает такую практику угрозой макроэкономической стабильности.

Вторая половина 2023 г. была активной для московского рынка недвижимости, насколько сократилось предложение жилья?

Объем предложения на первичном рынке Москвы сейчас составляет 74,84 тыс. квартир и апартаментов. За минувший год показатель сократился, но всего на 4,6%, так как девелоперы активно выводили на рынок новые объемы. За январь показатель вырос на 10,3%.

Ваши прогнозы по динамике цен на рынке недвижимости московского региона до 1 июня 2024 г. и после c учетом изменений в сегменте ипотеки?

На первичном рынке в ближайшей перспективе сохранится стагнация, возможна незначительная коррекция цен вниз, которая не затронет премиальные проекты. На вторичном рынке цены будут перманентно медленно снижаться вплоть до снижения ключевой ставки. В сфере ИЖС ожидаю роста цен, так как власти предлагают поддержать продление льготной ипотеки на частное домостроение.

Каким образом в будущем может сократиться разница между стоимостью вторичной недвижимости и новостройками?

Значительное сокращение разрыва в стоимости между «первичкой» и «вторичкой» возможно в случае внедрения льготной ипотеки на вторичном рынке, чего власти делать не планируют. В иных случаях старый фонд заведомо несопоставим с новостройками. Современное жилье превосходит вторичное по большинству качественных параметров и, конечно, уровню ликвидности.

Также по теме: