Спрос на вторичном рынке московского региона седьмой месяц подряд ползет вниз на фоне заградительных ипотечных ставок, но дефицит ликвидного предложения не дает ценам упасть.
В январе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 469 переходов прав в рамках сделок продажи жилья. По сравнению с декабрем показатель упал на 49,8%, а относительно пикового августа 2023 г. – на 57%. Впервые с января 2022 г. спрос просел не только в месячном, но и в годовом выражении, но незначительно - на 2,6%.
Правда, по оценкам «Инкома», относительно января 2022 г. снижение было куда более глубоким - до 20%. В феврале тенденция не изменилась – за первые недели месяца спрос упал еще на 15-25%, рассказали IRN.RU представители крупнейших агентств недвижимости.
«При этом покупатели стали более тщательнее выбирать объекты, рассчитывая получить максимальную скидку. В основном это покупатели с большой долей собственных средств либо те, кто занимается поиском квартиры с параллельной продажей своей недвижимости», - рассказывает директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», уверен, что по количеству сделок февраль точно будет менее результативным, чем февраль прошлого года, – примерно на 15–20%. Александр Москатов, управляющий директор сети «Миэль», настроен более оптимистично, несмотря на то, что количество авансов и обращений от потенциальных покупателей в феврале упало в компании на 20% к аналогичному периода прошлого года: «Январь 2024 г. по числу сделок оказался не хуже января 2023-го. Мы надеемся, что по итогам февраля, в целом по числу сделок, картина будет аналогичная».
Спрос на вторичном рынке Москвы снижается уже полгода на фоне заградительно высоких ставок по ипотеке. По данным «Дом.рф», в январе-феврале крупнейшие банки предлагают ипотеку на готовое жилье в среднем под 16,9% годовых. Как следствие, ипотечники уходят с рынка. Например, в компании «Инком-Недвижимость» ипотечные сделки в январе 2024 г. заняли 21,1% в общем объеме спроса – это на 3,9 п.п., меньше, чем месяцем ранее, то есть в декабре 2023 г. на долю ипотечных сделок приходилось 25% продаж. За год доля ипотечных сделок уменьшилась на 16,8 п.п. - январе 2023 г. она составляла 37,9%.
Однако желание взять кредит у покупателей отнюдь не исчезло – в федеральной компании «Этажи» количество заявок на ипотеку на вторичном рынке московского региона даже выросло на 11,1% по сравнению с декабрем. По факту выдачи ипотеки, конечно, снижаются, но куда быстрее падает средний размер займа – при нынешнем уровне ставок люди если и берут кредиты, то очень небольшие. Как следствие, по данным портала «наш.дом.рф» за декабрь (январских цифр еще нет), количество ипотек на вторичном рынке Москвы упало только на 5% по сравнению с предыдущим месяцем, а объем выдач снизился на 21%. В Подмосковье число кредитов осталось на ноябрьском уровне, а их суммарный объем сократился на 12%.
«На фоне текущих изменений рынка недвижимости Москвы и Подмосковья основные сделки совершаются за счет покупателей с наличными деньгами. Это, в свою очередь, стимулирует рост альтернативных сделок, где ипотечные кредиты используются в основном как доплата за более просторное и дорогое жилье. В целом, текущие тенденции ипотечного рынка отражают сложную экономическую ситуацию, но также указывают на возможность постепенного восстановления рынка и адаптации к новым условиям», - комментирует Ригина Гордеева.
Согласно подсчетам «НДВ Супермаркет Недвижимости», буквально за месяц популярность альтернативных сделок на вторичном рынке Москвы увеличилась на 30 п.п. – в декабре 2023 г. на долю «альтернатив» приходилось 30% сделок, а в январе 2024 г. – уже 60%.
При этом, по информации «Инкома», около 10% продаж формируют не просто «альтернативы», когда для запуска нескольких сделок необходим хотя бы один покупатель с деньгами, а прямые обмены. «Такие бартерные схемы возвращаются в кризисные времена, когда есть недостаток покупателей с живыми деньгами. Но использование такого метода всегда носит временный характер: как только рынок возвращается к нормальному функционированию, бартерные схемы исчезают, поскольку имеют много недостатков», - поясняет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».
Рост цен на вторичном рынке московского региона продолжается, но носит в основном остаточный характер. По данным аналитического центра www.irn.ru, за первый месяц 2024 г. квартиры в Москве подорожали на 0,2%, в Новой Москве квадратный метр прибавил 0,3%, а в Подмосковье - на 0,4%. См. обзор рынка недвижимости по итогам января 2024 года.
Цена не дает упасть вслед за спросом дефицит ликвидного предложения – за январь число квартир в экспозиции сократилось на 0,4-3%, по оценкам агентств недвижимости.
«В этом году экспозиция пока не начала накапливаться – в 2023-м ликвидные объекты активно вымывались, и пока прошло мало времени, - объясняет Сергей Шлома. - Кроме того, примерно 20% продавцов, не имея возможности провести сделку по желаемой цене, просто отказываются от продажи и уходят с рынка – их уход тоже отчасти объясняет отсутствие роста объема предложения при пониженном спросе».
По данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке «старой» Москвы на продажу выставлено 90,20 тыс. лотов (из них 94,5% квартиры, 3,5% комнаты, 2,0% доли), с начала года предложение сократилось на 0,4%, за год увеличилось всего на 6,3%.
В Новой Москве вторичная экспозиция состоит из 8,62 тыс. лотов (из них 98,3% квартиры, 0,9% комнаты, 0,8% доли): с начала года она уменьшилась на 2,9%, за год прибавила 6,4%.
В Подмосковье покупателям предлагаются 70,23 тыс. вторичных объектов (96,9% составляют квартиры, 2,3% комнаты, 0,8% доли). С начала года предложение уменьшилось на 2,4%, за год выросло на 3,4%.
При этом, подчёркивают специалисты «Этажей», в большинстве крупных городов России уже наметился устойчивый тренд на рост объема предложения на вторичном рынке. «В ближайшие месяцы он коснется и московского региона. Прежде всего, это произойдет за счет сдержанного спроса и увеличения сроков продажи вторичного жилья», - прогнозирует Ригина Гордеева.
По мере увеличения объемов экспозиции начнут снижаться и цены. А пока – «покупатели и продавцы активно взаимодействуют, стремясь найти оптимальные условия сделок в условиях меняющегося рынка», отмечает Гордеева.
В ГК «Миэль» со скидками в январе была продана половина квартир в Москве и Подмосковье. По словам Екатерины Бережновой, главного аналитика ГК «Миэль», средний размер скидки составил 3%, максимальный достигал 7%. Ригина Гордеева из «Этажи Прайм» оценивает долю сделок с дисконтом в «старой» Москве в 20%, а средний размер скидок – в 5-7%, в Новой – в 30% и 8-10%, в Подмосковье – в 35% и 10-12%. По ее словам, более высокий размер дисконтов за МКАД «отражает более высокую конкуренцию и большее количество предложений на рынке, что дает покупателям больше возможностей для переговоров и получения более выгодных условий покупки».
Впрочем, пока нельзя сказать, что доля сделок со скидками и размер скидок выросли существенно - на вторичном рынке всегда велика доля квартир, продающихся ниже заявленной цены. «Так, в прошлом году скидки предоставлялись в 70% сделках, но суть их была другой. Тогда спрос был высоким, продавцы изначально немного завышали стоимость своих объектов, и потом безболезненно могли ее немного снизить при переговорах с покупателем. Сейчас же 20% продавцов готовы уступить от рыночной стоимости цены, чтобы быстро продать. Это стандартное поведение продавцов в условиях неопределенности, но когда очевидно, что в дальнейшем спрос будет снижаться», - резюмирует Сергей Шлома.