Спрос на новостройки в Москве и Подмосковье упал в два раза, и это только начало

Из-за фактической отмены льготной ипотеки в «старой» Москве покупатели мигрируют в Новую, а тем, кому не хватает денег и на нее, – в Подмосковье. В ответ на снижение спроса столичные застройщики увеличивают скидки.

Ажиотаж второй половины 2023 г. завершился ожидаемым, но очень резким падением спроса в начале 2024-го. Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в январе 5 326 договоров долевого участия в строительстве жилья - на 59,3% меньше, чем в декабре. В московском регионе в целом (с учетом Московской области) продажи новостроек по итогам января сократились на 53,7% по сравнению с декабрем 2023 г., по данным агентства недвижимости «Бон Тон». Конечно, в январе спрос всегда снижается, но на этот раз падение было более глубоким, чем обычно. Для сравнения: в январе 2023 г. число сделок с новостройками в Москве и Подмосковье уменьшилось на 36% относительно декабря 2022-го, в январе 2022 г. – на 32%, в январе 2021 г. – на 47%, напоминает и.о. директора по продукту «Сити21» Дарья Постникова.

«Месячное снижение было зафиксировано на всех рынках – «старой», Новой Москвы и Московской области. Это связано с несколькими факторами: сезонность января (короткий месяц, длинные выходные), большая часть спроса была реализована в декабре на фоне ухудшения условий ипотечного кредитования. В январе многие потребители заняли выжидательную позицию относительно условий льготной ипотеки», - поясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».

Количество сделок с новостройками в московском регионе

Источник: АН «Бон Тон»

Напомним, Центробанк с 18 декабря в очередной раз поднял ключевую ставку - до 16%, что привело к росту ипотечных ставок, которые теперь стартуют с 17-18% годовых. Кроме того, в конце декабря власти увеличили минимальный первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой под 8% с 20 до 30% и сократили кредитный лимит в столичных агломерациях с 12 до 6 млн руб. Также был снижен размер бюджетной компенсации банкам за выдачу льготных кредитов, после чего крупнейшие банки страны, в том числе «Сбер», ВТБ и «Альфа-банк», объявили о введении с января комиссий с застройщиков за предоставление льготной ипотеки их клиентам. Застройщики, в свою очередь, пообещали переложить эти комиссии на покупателей.

«В результате ухудшения условий ипотечного кредитования за месяц снизилась доля ипотечных сделок на 6,1%: в «старой» Москве – на 8,1%, Новой Москве – на 4,7%, в Московской области – на 5,5%. За последнее время доля и количество ипотечных сделок только росло. Это первый период, в который происходит существенное снижение. Это еще раз говорит о важности льготной ипотеки в поддержании спроса», - отмечает Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».

Доля ипотечных сделок с новостройками в московском регионе

Источник: АН «Бон Тон»

На изменения условий ипотеки с господдержкой под 8% и введение банками комиссий за выдачу льготной ипотеки в качестве главных причин снижения продаж указывают и застройщики. По оценке Tekta Group, в начале года спрос в целом по рынку новостроек Москвы упал на 50%, а по проектам компании - на 25%.

Однако, подчеркивают в пресс-службе Tekta Group, «несмотря на то, что в этом году спад уровня спроса сильнее обычного (январь, февраль – традиционно низкий период), про его обрушение речи не идёт. Актуальные цифры лишь контрастируют с ажиотажным спросом конца прошлого года».

На первый взгляд, это действительно так - в годовом выражении рынок все еще растет: к январю 2022 г. продажи новостроек в Москве и Подмосковье увеличились в среднем на 12,4%, а количество ипотечников – на 14%, согласно подсчетам «Бон Тон».

Количество ипотечных сделок с новостройками в московском регионе

Источник: АН «Бон Тон»

Но, во-первых, весь годовой прирост спроса обеспечили Новая Москва и Подмосковье, где продажи увеличились на 64% и 3% соответственно, по информации Est-a-Tet. «Бон Тон» приводит немного другие, но похожие цифры: а МКАД спрос вырос на 72,1% и 8,3%. При этом в «старой» Москве число сделок упало не только в месячной, но и в годовой динамике: по данным «Бон Тон» - на 1,2%, по оценке Est-a-Tet - на 7%.

Источник: Est-a-Tet

«На рынок Новой Москвы начал более активно перераспределяться спрос в массовом сегменте новостроек, что фактически приводит к росту спроса на данном рынке», - поясняет Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet. Похожая ситуация складывается и в Подмосковье, но туда «уходят потребители с еще меньшей покупательской способностью и чеком покупки», добавляет эксперт.

Источник: Est-a-Tet

Главная причина миграции - изменение условий льготной ипотеки под 8%, а именно – сокращение кредитного лимита до 6 млн руб. С учетом первоначального взноса 30% максимальная стоимость квартиры, которую теперь можно купить в рамках программы, составляет 8,5 млн руб. – в пределах МКАД это маленькая студия.

«Ипотека с господдержкой под 8% стала практически неактуальна для Москвы из-за высокой стоимости жилья, в сравнении с ценами в других регионах. Для Новой Москвы по-прежнему данный вид ипотеки актуален, но уже в меньше степени», - комментирует соучредитель брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Михаил Долгов.

Как рассказал на онлайн-конференции IRN.RU «Власти закручивают гайки льготной ипотеки. Что делать покупателям?» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, по итогам января 2024 г. обновленному лимиту ипотеки с господдержкой в столице (включая Новую Москву) соответствует 395 квартир. 10 из них - «однушки», остальные – студии.

А во-вторых, январская статистика вообще не очень показательна: как отмечает Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | жилая недвижимость, в январе в основном заключались сделки, одобренные до Нового года. Или, во всяком случае, еще до вступления в силу всех изменений, касающихся выдачи льготной ипотеки. Например, в Сбербанке две трети льготных кредитов в январе были предоставлены на основе договоров, подписанных до 11 января, то есть до того, как банк начал взимать комиссию с застройщиков, сообщил Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, на конференции «Сбера» по жилой недвижимости «Время изменений: вызовы 2024». Так что в дальнейшем снижение спроса, скорее всего, усилится.

«Если все введенные ограничения (высокая ключевая ставка, ухудшение условий по госпрограммам и введенные требования по предельно допустимой нагрузке на заемщика) будут действовать, снижение рынка ипотеки может составить и 50%», - заявил Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», на онлайн-конференции IRN.RU «Власти закручивают гайки льготной ипотеки. Что делать покупателям?».

Впрочем, проблема не только в высоких рыночных ставках или снижении доступности льготной ипотеки - у большинства потенциальных покупателей недвижимости массового сегмента нет денег даже на первоначальный взнос, подчеркивает и.о. директора по продукту «Сити21» Дарья Постникова: «С конца 2023 г. мы наблюдаем ухудшение качества звонков, и в большей степени это связано как раз с отсутствием денег на первоначальный взнос. Большая часть желающих купить квартиру либо не имеет денег на него совсем, либо имеет сумму не более 1 млн рублей».

По словам соучредителя брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Михаила Долгова, на фоне изменений в правилах ипотечного кредитования и удорожания кредитов спрос на новостройки продолжает падать и феврале: в первой половине месяца он просел еще на 11% относительно аналогичного периода января. В свою очередь, менеджеры компании Ricci | жилая недвижимость в феврале 2024 г. не ощущают снижения активности покупателей, однако отмечают, что за последнее время увеличился срок выхода на сделку.

Как бы там ни было, сокращение продаж уже успело отразиться на ценовой политике застройщиков – средняя стоимость метра и лота откатилась к ноябрьским уровням. Кроме того, для поддержания спроса застройщики вводят дополнительные скидки, особенно в тех проектах, в которых льготная ипотека не используется широко, отмечает Валерия Цветкова.

«При данных условиях приходится проводить динамическую корректировку рекламных кампаний, генерировать новые инструменты входа в сделку, проводить стимулирующие мероприятия в виде акций на ограниченный пул квартир», - соглашается Дарья Постникова и добавляет, что принятые меры позволили к середине февраля увеличить количество бронирований на 50% по сравнению с январем.

По оценкам Валерии Цветковой, на сегодняшний день более 57% проектов предлагают скидки. Средняя скидка составляет 5%, а максимальные достигают 30%.