Коммунальные квартиры, ярко описанные нашими писателями-классиками почти век назад, не спешат уходить в прошлое. Данный сегмент удивительно живучий, хотя и небольшой. Комнаты – часть «вторички», и в целом они следуют его тенденциям. Их основное преимущество – дешевизна. Хотя в исторических домах старого центра ценники, выставленные хозяевами, могут поразить воображение.
О том, как чувствует себя рынок коммунальных квартир «старой» Москвы и Петербурга, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами.
Комнаты – весьма специфический товар на современном рынке недвижимости. Прежде всего, он самый бюджетный. Если сравнивать стоимость комнаты и любой квартиры, даже студии, в сходных домах и одном районе, комната всегда будет дешевле, комментирует Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новострой». И именно самая низкая цена такой «единицы недвижимости» дает возможность решить жилищный вопрос, если у покупателя недостаток средств.
Но экономия требует жертв. Если покупатель приобретает комнату для жизни (не для сдачи в аренду), то ему наверняка придется делить жизненное пространство с другими людьми. «А коммунальный быт – явление сильно на любителя: это и уборка мест общего пользования по графику, и совместное пользование кухней, ванной; постоянные пересечения в прихожей. И далеко не всегда жильцам будет везти с соседями», - предупреждает эксперт.
Как дополняет Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», в 90% случаев в «коммуналках» продают отдельные комнаты, намного реже квартиры реализуются целиком. «Чаще всего продавцы — это собственники, получившие комнату в наследство, люди, которые приобрели эту недвижимость для сдачи в аренду, или же те, кто ранее купил комнату для жизни, а теперь накопил на собственную квартиру», - уточняет Мищенко.
Данные риелторских агентств о числе представленных в продаже комнат разнятся. По информации аналитического центра «Инком-Недвижимость», в настоящее время в «старой» Москве покупателям предлагается 3,14 тыс. комнат, причем их количество за год выросло вдвое (в декабре 2022 г. их было 1,54 тыс. шт.). «Изменение значительное, но учитывая небольшое количество самих лотов, переизбытка таких предложений как не было, так и нет», - поясняют эксперты агентства.
У Екатерины Бережновой, главного аналитика «Миэль», цифра представленных в экспозиции комнат меньше - 1765 лотов (на конец прошлого года). Причем за год эксперт изменения этих объемов не отмечает, на ее взгляд, в целом динамика объема предложения стабильна, что обусловлено довольно низкой ликвидностью и «узким» портретом покупателя.
В среднем, по данным Елены Мищенко («НДВ Супермаркет Недвижимости»), комнаты в Москве стоят 4-4,5 млн руб. Цена прежде всего зависит от расположения.
В Центральном округе Москвы комната площадью 9 кв. м будет стоить около 5 миллионов рублей. А в Бирюлево цена такой же девятиметровой комнаты – около 3 миллионов, замечают в агентстве «Триумфальная арка».
По информации Наталии Борзенковой, руководителя офисов «Митино» и «Крылатское» «Инком-Недвижимость», за 3 млн рублей можно даже купить комнату и побольше - от 12 кв. м, но не в пешей доступности от метро. Что касается центра, то собственники хотят не меньше 7 млн руб. за комнату площадью примерно 15 кв. метров, «но в таком бюджете гораздо интереснее рассматривать апартаменты», считает эксперт.
Комнаты в центре – это вообще отдельная тема. Иногда продавцы уверены, что за комнату «окнами на Кремль» можно просить сколь угодно огромную сумму. И неудивительно, что они в базе висят годами.
Так, несколько лет продавалась комната в районе 2-й Тверской-Ямской за 32 млн рублей. Цену владелец объяснял уникальным расположением и историческим районом, приводит пример Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
Впрочем, сегодня в базе агентств есть более адекватные ценники. Так, аналитики «Инком-Недвижимость» приводят пример самой дорогой комнаты - в Малом Афанасьевском переулке (ЦАО, р-н Арбат), площадью 20 кв.м, за которую просят 16, млн руб. Это комната с балконом в историческом доме.
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Никитский 6 | Москва, Центральный округ, район Арбат, м. Арбатская | 4 кв. 2026 г. | |
| Turandot Residences | Москва, Центральный округ, район Арбат, м. Арбатская | Сдан | площадью 75 - 350 м2 |
| Дом на Хлебном | Москва, Центральный округ, район Арбат, м. Арбатская | 4 кв. 2017 г. | 3-5-комнатные квартиры площадью 95 - 330 м2 |
| Звезды Арбата | Москва, Центральный округ, район Арбат, м. Смоленская | Сдан | 2-4-комнатные апартаменты площадью 76 - 416 м2 |
| Театральный дом | Москва, Центральный округ, район Арбат, м. Арбатская | Сдан | 1-5-комнатные апартаменты площадью 102 - 402 м2 |
В базе «Миэль» самый дорогой лот интересующего нас формата – это комната площадью 19,3 кв.м. в Варсонофьевском переулке, в 5 минутах ходьбы от станции метро «Кузнецкий мост», ее цена – 10,3 млн рублей. Находится она в бывшем доходном доме (1900 г.), это выявленный объект культурного наследия.
Самый бюджетный вариант от «Миэль» - комната 13 кв. м. в Светлом проезде (р-н Сокол), в пешей доступности от метро. В соседней комнате проживает семья из четырех человек. Цена лота – 3,4 млн рублей.
В «Инком-Недвижимости» привели примеры трех самых дешевых комнат: за 2,7 млн рублей (7,5 кв. м) в Южнопортовом районе на улице Трофимова; за такую же сумму – 2,7 млн руб. (12,1 кв. м) в Зеленограде, районе Силино и за 3,3 млн рублей (9,1 кв.) в Новой Москве, в 11 минутах езды транспортом до станции метро «Филатов луг».
Динамика изменения стоимости квадратного метра (комнаты, Москва)
| Административный округ | янв.23 | ноя.23 | |
|---|---|---|---|
| Восточный АО | 276 923 | 284 701 | 3% |
| Западный АО | 311 321 | 309 934 | 0% |
| Новая Москва | 206 989 | 204 728 | -1% |
| Северный АО | 278 233 | 294 118 | 6% |
| Северо-Восточный АО | 288 889 | 307 798 | 7% |
| Северо-Западный АО | 300 752 | 318 182 | 6% |
| Центральный АО | 370 177 | 403 872 | 9% |
| Юго-Восточный АО | 277 372 | 289 474 | 4% |
| Юго-Западный АО | 297 223 | 304 762 | 3% |
| Южный АО | 278 193 | 292 627 | 5% |
| Зеленоградский АО | 232 877 | 235 202 | 1% |
Источник: «Миэль»
Актуальные цены предложения на комнаты в Москве
| Административный округ | янв.23 | ноя.23 | |
|---|---|---|---|
| Восточный АО | 4 400 000 | 4 399 000 | 0% |
| Западный АО | 4 500 000 | 5 000 000 | 11% |
| Новая Москва | 3 600 000 | 3 400 000 | -6% |
| Северный АО | 4 500 000 | 4 775 000 | 6% |
| Северо-Восточный АО | 4 495 000 | 4 375 000 | -3% |
| Северо-Западный АО | 4 500 000 | 4 750 000 | 6% |
| Центральный АО | 6 200 000 | 6 500 000 | 5% |
| Юго-Восточный АО | 4 250 000 | 4 400 000 | 4% |
| Юго-Западный АО | 4 500 000 | 4 700 000 | 4% |
| Южный АО | 4 100 000 | 4 300 000 | 5% |
| Зеленоградский АО | 3 250 000 | 3 500 000 | 8% |
Источник: «Миэль»
Кстати, и в цене прибавляли за прошлый год, по большей части, лоты подороже. «Размер этого подорожания напрямую связан с ликвидностью комнат. Поэтому в центре комнаты в среднем подорожали на 9%. А, например, в Новой Москве цена за год не изменилась», - комментирует Екатерина Бережнова («Миэль»).
В Санкт-Петербурге ситуация похожая, правда, цены пониже. По информации Алексея Лякина, директора агентства «Дорогая, я дома», на вторичном рынке города экспонируется порядка 2,5-2,8 тыс. лотов. И, по оценке эксперта, в 2023 году цены на комнаты выросли примерно на 15%. В основном за счет того, что более дешёвые варианты были выкуплены.
Наиболее бюджетная комната Петербурга сегодня оценивается в 900 тыс. руб. – это 11-метровый лот в Красносельском районе города, в получасе езды от метро. Самая дорогая комната площадью 33 кв. метров находится в Адмиралтейском районе и продаётся за 8,6 млн рублей. А средняя стоимость комнаты в экспозиции составляет 2,9 млн рублей.
Комнаты с хорошим расположением могут представлять интерес для покупателей. Эксперт считает, что в Питере вполне возможно найти приличный вариант за 2,3 миллиона рублей. Если брать такую комнату в ипотеку, то первый взнос составит 400-500 тысяч рублей, а эту сумму накопить вполне реально. И ежемесячные платежи за ипотечную комнату будут два раза меньше, чем за квартиру на вторичном рынке.
По мнению Елены Мищенко («НДВ Супермаркет Недвижимости»), несмотря на ощутимый рост цен на недвижимость, комнаты в коммунальных квартирах не становятся популярней даже благодаря своей низкой стоимости, так как большинство потенциальных покупателей осознают, что жизнь в «коммуналке» будет связана с определенным дискомфортом.
С тем, что спрос особо не меняется, согласны и в агентстве «Триумфальная арка», тем более, что у комнат есть конкуренты, например - «небольшие красивые студии», которые являются отдельным жильем.
Как на спрос повлияет ситуация с повышением ипотечной ставки? У экспертов на этот счет разные мнения. Так, Наталия Борзенкова («Инком-Недвижимость») ожидает, что он может стать больше процентов на 10 по сравнению с 2023 годом, так как «востребованность более бюджетных объектов повысится».
А Елена Мищенко («НДВ Супермаркет Недвижимости») не видит предпосылок к росту спроса на комнаты в коммунальных квартирах. Большинство покупателей, которые не укладываются из-за роста цен в запланированный бюджет, либо продолжают рассматривать квартиры в «старой» Москве, но при этом значительно снижают свои требования к лоту, либо переориентируются на рынок Новой Москвы и Подмосковья. И скорее всего, в ближайшее время эта тенденция сохранится.
Алексей Лякин («Дорогая, я дома») тоже наблюдает планомерное снижение интереса покупателей к комнатам: в 2023 году в Петербурге спрос снизился на 4,6% по отношению к 2022 году, и этот процесс продолжается. Эксперт полагает, что рынок комнат, вероятно, повторит тенденции вторичного рынка жилья - ожидается спад, который продлится до тех пор, пока не начнется снижение ипотечных ставок. Цены на комнаты уже достигли своего пика, поэтому дальнейшего значительного роста цен не будет, как и сильного падения.
Среди покупателей коммунальных метров, приобретающих их «для жизни», эксперты выделяют несколько категорий.
Это люди, которые разъезжаются, например, из двухкомнатной квартиры, а денег на отдельное жилье им не хватает, но при этом хочется остаться в родном городе.
Следующая группа - жители регионов или ближнего зарубежья. Один из серьезных мотивов таких клиентов – московская «прописка», которая дает льготы, в первую очередь для пенсионеров.
Иногда комнаты покупают молодые люди в качестве стартового «жилищного капитала». Бывают и такие клиенты, как «вахтовики», которым нужно где-то ночевать.
И, наконец, - граждане, жестко привязанные к локации. «Есть отдельная узкая прослойка покупателей, которые мечтают жить строго в центре, но бюджета хватает только на комнату», - говорит Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
А в Питере коммуналки покупают в основном женщины. По наблюдениям Алексея Лякина («Дорогая, я дома»), одинокие приезжие, преимущественно женщины, выбирают комнаты площадью от 13 до 15 квадратных метров, обычно в центре города. А более просторные комнаты, размером от 20 до 25 квадратных метров, часто приобретают женщины с детьми. «Эти покупатели образуют своего рода женский коллектив», - резюмирует эксперт.
«Идеальный вариант для покупателя – когда остальные комнаты в квартире не используются и стоят закрытыми. Тогда создается полное ощущение отдельной квартиры. Но это, конечно, редкий случай», - комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
В целом эксперты критически относятся к идее «зарабатывать на коммуналках». «Рассматривать комнату как вариант инвестирования сложно, - считает Екатерина Бережнова («Миэль»). - Это не самая ликвидная недвижимость. Быстро продать ее не получится, прежде всего, из-за невысокого спроса. Если же нужно место для жизни, а бюджет невысок – как правило, предпочитают аренду либо покупку квартиры в области. С этой точки зрения небольшая квартира в Подмосковье будет ликвиднее. Еще одна альтернатива – покупка апартаментов».
Как рассказали в агентстве «Триумфальная арка», комнаты, особенно в центре, могут приобретаться для сдачи в долгосрочную и краткосрочную аренду. И даже для организации в квартире мини-гостиницы или хостела (хотя законность такого бизнеса вызывает вопросы - прим. ред.).
Есть и другие варианты «инвестиций». Например, встречаются клиенты, которые считают, что у определенной коммуналки есть хорошие перспективы для расселения, и, соответственно, планируют выкупить комнаты в этой квартире. Екатерина Бережнова («Миэль») соглашается, что, действительно, «можно вот так, покомнатно, приобрести всю квартиру», но предупреждает, что «это точечные объекты и нет никаких гарантий, что планы у соседей не поменяются».
Алексей Лякин подтверждает, что и в Питере выкуп коммунальных квартир уже не так актуален, как пять-десять лет назад, и «сдача» комнат в аренду также утратила свою привлекательность, так что подобные сделки становятся всё более редкими.