Ипотека или аренда – что выбрать

Говорят, что в этом году из-за недоступной ипотеки народ переключится на аренду. И будет, сидя в съемных квартирах, поджидать, когда же Центробанк начнет снижать ставку. Глава ЦБ недавно говорила, что, возможно, во второй половине года и появится шанс для смягчения денежной-кредитной политики - если тренд на снижение инфляции будет устойчивым. Но не факт, что ставка быстро опустится до комфортного уровня, который позволит брать ипотечные кредиты.

Представим некую условную ситуацию. Молодой человек с женой и детьми живет в квартире у своих родителей. Но он планирует съехать от них и купить квартиру в Москве стоимостью 15 млн рублей. У него есть первоначальный ипотечный взнос – 20 процентов от стоимости квартиры (3 млн рублей). И рассчитаться с ипотекой он собирается за 30 лет. Ежемесячный взнос – серьезная нагрузка на семейный бюджет, и порой клиенты обращают внимание первым делом именно на этот показатель. А этот платеж сейчас в три-четыре раза больше арендной ставки. Что же делать в сегодняшних условиях – брать ипотеку или снимать квартиру?

За советами и рекомендациями редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обратилась к экспертам рынка недвижимости.

Первый вариант. Взять ипотеку и купить квартиру на вторичном рынке.

Эксперты говорят, что за 15 млн руб. на вторичном рынке можно купить современную однокомнатную квартиру в недавно построенном доме с хорошим ремонтом или небольшую «двушку» в старом фонде с площадями 40-50 кв.м. Но, конечно, это будет не центр, а районы ближе к МКАД - например, Бабушкинский, Головинский, Богородский, Метрогородок. А в Некрасовке будут доступны и трехкомнатные квартиры.

В агентстве недвижимости «Миэль» привели конкретные примеры лотов в продаже. Например, за 15 млн рублей продается двухкомнатная квартира (59,4 кв.м) в 10 минутах ходьбы от станции метро «Улица академика Янгеля». Или - однокомнатная квартира (47,5 кв.м) в 15 минутах ходьбы от станции метро «Аминьевская».

Теперь о том, стоит ли покупать. Ставки по ипотеке на «вторичку» сегодня колеблются в рамках примерно от 15 до 20,8%, а среднюю величину эксперты определили как 17-19%. Банки могут снижать ставку для постоянных клиентов (имеющих вклад или зарплатный счет) на несколько пунктов, и для этого им предлагается выполнить несколько условий. Как поясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», нужно увеличить первоначальный взнос, пройти электронную регистрацию, оформить страховку.

И если покупатель оформляет кредит на 12 млн руб. на 30 лет и вносит первоначальный взнос 3 млн руб. (20%), то, как подсчитывает ипотечный калькулятор IRN.RU, ежемесячный платеж при нынешних ставках составит от 161 371 до 208 429 рублей. Ну, то есть, как в неприличном анекдоте «ужас, ужас».

Какие «слабые места», помимо огромного платежа, в этой схеме усмотрели эксперты? Чтобы выплачивать такой кредит даже по нижней планке, у семьи заемщика должен быть доход около 300 тысяч. Потому что, как поясняет Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль», у банка есть расчетный коэффициент, по которому у заемщика после погашения обязательного платежа должно оставаться не менее 40% его ежемесячного дохода. И очень желательно не иметь других кредитов, так как чем выше закредитованность клиента, тем меньшую сумму ипотечного кредита ему одобрят.

Эксперты также обращают внимание на гигантскую переплату от 46 до 63 млн рублей, которая «накрутится» за 30 лет при таких ставках.

И если уж вешать себе на шею подобное ярмо, то лучше не на 30 лет. В сравнении с 20-летней ипотекой ежемесячный платеж будет ниже буквально на несколько тысяч в месяц, объясняет Юлия Позаченюк, руководитель департамента ипотечного кредитования компании «ТСН Недвижимость». «То есть ради такой экономии увеличивать срок выплаты кредита нет никакого смысла», - считает эксперт.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», советует брать такой кредит только в том случае, если у покупателя на руках больше денег. Например, 11-12 млн рублей, которые сразу пойдут на оплату квартиры. В такой ситуации ипотека оформляется только на оставшиеся 3-4 млн руб., и переплата будет менее ощутимой.

То есть для обычного покупателя (не миллионера) нынешнюю ипотеку на «вторичке» можно «перетерпеть» только в том случае, если он продает старую квартиру и берет не очень большой кредит в банке. Но, к сожалению, у нашего условного героя ни 12 миллионов, ни старой квартиры нет. Поэтому «при условиях по ипотеке на «вторичку», которые мы видим на рынке сегодня, покупка готового лота становится невыгодной», делает вывод Елена Мищенко.

Второй вариант. Человек решает купить квартиру в новостройке, соответственно, он задержится у родителей года на два. И он может взять кредит на обычных рыночных условиях либо по программе семейной ипотеки.

По информации компании «Метриум», в новостройках «старой» Москвы доступна покупка 1527 квартир стоимостью 14-15 млн рублей. Их площадь колеблется от 18,9 кв. м (Хорошево-Мневники) до 86,7 кв. м (Некрасовка).

Как сообщает Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон», за 15 млн руб. можно подобрать студию или однокомнатную квартиру комфорт- или бизнес-класса почти в любом округе Москвы. Можно найти двух- и трехкомнатные варианты комфорт-класса в отдаленных районах - Молжаниновском (ЖК «1-й Ленинградский»), Люблино («Люблинский парк», «Светлый мир», «Станция Л»), Можайском (Stellar City), Царицыно («Кантемировский»).

Квартиры формата евро со стоимостью до 15 млн рублей также доступны в жилых комплексах «Level Селигерская» (Западное Дегунино), «Level Южнопортовая» (Печатники), «Лучи» (Солнцево), «Русич Кантемировский» (Царицыно).

Как утверждают эксперты, ставки по рыночной ипотеке на покупку квартиры в новостройке примерно такие же, как и на «вторичке»: от 15% до 19%. При первоначальном взносе от 20,1% в лучшем случае ставка будет от 16,4%–17,2% годовых, комментирует Юлия Позаченюк («ТСН Недвижимость). При той же стоимости недвижимости и условиях со ставкой в 16,4% ежемесячный платеж составит порядка 165 тысяч рублей, со ставкой 17,2% – 172,8 тысячи. А в ведущем банке для такой квартиры предлагают ставку в 18,7% годовых, замечает Екатерина Никитина («Pro Обмен»). И тогда ежемесячный платеж составит 188,6 тыс. руб.

Банки также предлагают клиентам снижать ставки за счет оформления страховки, электронной регистрации и т.д. Но все равно, в таком виде ипотека остается неподъемной. Однако наши застройщики не первый год «замужем», многие сейчас субсидируют ставки на разные сроки с возможностью потом рефинансировать базовую ставку. Только не надо забывать о том, что субсидирование может увеличивать стоимость квартиры. Но ежемесячный платеж действительно будет гораздо меньше.

Ну а если взять семейную ипотеку на новостройку, то ежемесячный платеж ужимается до 72 тысяч рублей. Что конечно, гораздо приятнее и, как замечает Екатерина Никитина («Pro Обмен»), - соизмеримо с размером арендного платежа.

А если у заемщика, который возьмет квартиру в новостройке по семейной ипотеке, имеются еще какие-то дополнительные деньги, то Елена Мищенко («НДВ Супермаркет Недвижимости») рекомендует положить их на вклад в банк под 16% годовых. «Накопления пригодятся в дальнейшем либо для внесения средств на досрочное погашение ипотеки, либо спустя 2-3 года, когда новостройка будет сдана, на ремонт, мебель и технику», - говорит эксперт.

Третий вариант. Положить 3 млн рублей в банк сроком примерно на год, снять квартиру и затем компенсировать свои затраты на аренду доходом от этого вклада.

Вот, например, предложение от одного из топовых банков - оформить на 7 месяцев вклад под 16% годовых. Как нам показывает калькулятор банка, доход от суммы в 3 млн составит около 280 тысяч. Если вклад с этим доходом продлить на тех же условиях (если ставку по вкладу не снизят) еще на семь месяцев, то прибавится еще 305 тысяч. Итого – общий доход 585 000 рублей. То есть получается, что на аренду квартиры наш герой может тратить примерно 48 750 рублей в месяц, не залезая в свои накопления.

«Это неплохой вариант, но необходимо учитывать темпы роста цен на квартиры в Москве. Общий доход, по сути, нивелируется за счет удорожания недвижимости», - оценил идею Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

Есть и другой момент. «Нельзя быть уверенным, что ставка по вкладу 16% будет держаться целый год», - предупреждает Юлия Позаченюк («ТСН Недвижимость). А мы помним, что ЦБ может начать снижать ставку во втором полугодии, и вслед за регулятором банки начнут подрезать проценты по вкладам.

Еще «засада»: как напоминает Екатерина Никитина («Pro Обмен»), доход по вкладам теперь облагается налогом, соответственно, чем выше доход, тем больше придется заплатить. Ну и не надо забывать, что по сложившейся практике арендатор еще оплачивает коммунальные услуги по счетчикам и единоразово комиссию агенту (до 100% размера арендной платы), если пользуется его услугами, дополняет Юлия Ибрагимова («Миэль»).

Какую квартиру можно снять за 49-50 тысяч рублей в месяц? По данным Руслана Сырцова («Метриум») и Валерии Цветковой («Бон Тон»), средние ставки аренды студий - 35-45 тысяч рублей, однокомнатных квартир – 45-60 тысяч рублей, двухкомнатных – 55-70 тысяч рублей, трехкомнатных – 75-100 тысяч рублей.

Средние ставки аренды квартир по округам

Источник: «Миэль»

Эксперты считают, что за ежемесячные 49-50 тысяч рублей можно арендовать квартиру-студию с новым ремонтом или однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом в районах, приближенных к МКАД. Но если постараться, то есть шанс найти и малогабаритную двушку до 40 кв. метров в старом фонде. А если повезет – то и двушку побольше. В Некрасовке можно снять и трешку.

Агентство «Миэль» иллюстрирует эти тезисы конкретными примерами. Двухкомнатная квартира площадью 55 кв. метров в 12 минутах ходьбы от станции метро «Перово» сдается за 50 тысяч рублей в месяц. За такую же сумму предлагается однокомнатная квартира в 10 минутах ходьбы от станции метро «Кунцевская».

Что посоветовать

Итак, что же в итоге делать - снимать квартиру или брать ипотеку? Никаких универсальных советов не существует, у каждого человека своя индивидуальная ситуация. Но все же большинство наших комментаторов полагают, что не нужно откладывать решение жилищного вопроса, потому что как ни крути, а собственная квартира лучше съемной.

Нет необходимости зависеть от хозяина-собственника, переживать, что в любой момент договор аренды может быть расторгнут и придется оперативно искать новое жилье, уверен Алексей Новиков (Est-a-Tet). Ежемесячный платеж по ипотеке – платеж за свое жилье, вклад в свое будущее.

Помимо этого, в последние годы жилье в Москве, особенно на первичном рынке, постоянно дорожает. Как, впрочем, и аренда. По оценке Екатерины Никитиной («Pro Обмен»), с лета прошлого года арендные ставки выросли на 15-25%, в отдельных локациях – до 50%. То есть сегодня арендовать уже намного менее выгодно, чем еще полгода назад. По мнению эксперта, во время выплаты кредита арендные ставки еще неоднократно вырастут, а условия по ипотеке не изменятся.

Платеж по ипотечному кредиту в будущем можно снизить – рефинансировать под более низкую ставку, воспользоваться налоговым вычетом или материнским капиталом при рождении ребенка, перечисляет Алексей Новиков. И рефинансировать ставку, как подсказывает Юлия Позаченюк («ТСН Недвижимость), можно и нужно неоднократно.

Большинство комментаторов уверены, что надо обратить внимание на новостройки, где действует программа семейной ипотеки, IT-ипотеки, а также собственные «пряники» от застройщиков, субсидированные ставки, рассрочки, скидки.

«Желательно воспользоваться субсидированной программой со снижением ставки на первый год кредита. В результате можно избежать существенной переплаты в период действия высокой ключевой ставки, а затем рефинансировать ипотеку», - предлагает Руслан Сырцов («Метриум»).

А вот с покупкой квартиры на вторичном рынке, может, и не стоит торопиться, по крайней мере, тем покупателям, которым нужно взять в банке большой кредит. «На наш взгляд, в сложившихся условиях ипотечные ставки находятся на заградительном уровне, - комментирует Юлия Ибрагимова («Миэль»). - На покупку вторичного жилья по ипотеке отваживаются те, кому не хватает небольшой суммы на альтернативу или с высокой долей первоначального взноса за счет собственных средств. Арендные платежи на сегодня выглядят гораздо гуманнее ипотечных ставок. Снимать жилье с одновременным размещением свободных денежных средств на депозите – вариант».

К этому комментарию остается добавить, что цены на вторичном рынке могут просесть процентов на 10 в течение года, а экспозиция, где действительно в конце года ощущался дефицит ликвидных квартир, пополнится. (Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU).

А Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK, предлагает взглянуть на ситуацию по-другому. Эксперт считает, что сначала нужно понять, какой сценарий жизни вы для себя закладываете, а потом уже решать - брать ипотеку, арендовать квартиру или оставаться у родителей. Эксперт предлагает сформировать свое представление о жизни на горизонте 7-10 лет: как вы будете добираться до работы, в какой детский сад, школу, кружки и секции будут ходить дети. Если конкретная локация семье подходит, то можно покупать квартиру. Если же сложно представить, что именно нужно семье в ближайшие годы, то лучше пока снимать квартиру.