Выбор покупателя: самые популярные новостройки Москвы
Какие жилые комплексы пользовались успехом и почему
Девелоперы подводят итоги года и подсчитывают прибыль. И ведь есть, что считать: прошлый год ознаменовался отличными и даже рекордными продажами. Квартиры в новостройках раскупались очень хорошо. Определились и лидеры продаж - проекты, которые пользовались наибольшим успехом у покупателей. Что же их отличало от прочих жилых комплексов?
Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обратилась к экспертам рынка недвижимости с просьбой составить топ-10 самых продаваемых жилых комплексов комфорт- и бизнес-класс в ушедшем 2023 году. А также объяснить секреты успеха самых популярных проектов.
Комфорт-класс: лидеры «старой» Москвы
У покупателей в прошлом году был приличный выбор: по данным риелторских агентств «Бон Тон» и Est-a-Tet, в конце 2023 года на рынке новостроек в границах «старой» Москвы было представлено 97-98 жилых комплексов комфорт-класса. Как дополняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон», общий объем квартир в реализации, составлял 1 млн кв. м и 21,6 тыс. квартир. По оценке эксперта, эти показатели за год уменьшились - на 12% и 15% соответственно.
При этом цены, естественно, выросли, и неслабо: годовой рост в сегменте эксперты оценивают в рамках 18-26%. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра комфорт-класса на первичном рынке достигла 328-337 тысяч рулей (цифры агентств Ricci | жилая недвижимость, «Бон Тон», «Метриум», Est-a-Tet.). А средняя стоимость квартиры, по информации «Бон Тон» выросла больше – почти на 30%, и составила на данный момент 15,4 млн руб.
И выбирая себе квартиру, московский покупатель первым делом смотрел на цену недвижимости. Как отмечает Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, в проектах, попавших в топ-10, «уровень ценообразования находится на очень привлекательном уровне». У большинства цена квадратного метра ниже средней по Москве в данном сегменте.
Итак, топ-10 «старой» Москвы – в таблице ниже. Поясним, что эксперты формировали рейтинги, исходя из числа заключенных договоров ДДУ (по данным Росреестра) и объема проданной площади (в кв. метрах.)
Топ-10 самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы в 2023 году
| № | Проект | Девелопер | Район | Текущая средняя цена, тыс. руб./кв. м | Число сделок в январе-ноябре, ДДУ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | «Люблинский парк» | ПИК | Люблино | 290,1 | 2372 |
| 2 | «Лучи» | ЛСР | Солнцево | 342,5 | 2079 |
| 3 | «Молжаниново» | Самолет | Молжаниновский | 245,3 | 1625 |
| 4 | «Матвеевский парк» | ПИК | Очаково-Матвеевское | 403 | 1280 |
| 5 | «Level Южнопортовая» | Level Group | Печатники | 345,7 | 1015 |
| 6 | «Второй Нагатинский» | ПИК | Нагатино-Садовники | 365,6 | 1013 |
| 7 | «1-й Ленинградский» | ФСК | Молжаниновский | 224 | 998 |
| 8 | «Амурский парк» | ПИК | Гольяново | 336,5 | 927 |
| 9 | «Новое Очаково» | ПИК | Очаково-Матвеевское | 339,7 | 920 |
| 10 | «Алтуфьевское 53» | ПИК | Алтуфьевский | 296,5 | 892 |
Источник: «Метриум»
Поскольку рейтинги у риелторских агентств немного различаются, то стоит перечислить еще несколько проектов, которые назвали эксперты: ЖК «Руставели 14» (Бутырский район, девелопер ПИК), Holland Park (Покровское-Стрешнево, ПИК), «Барклая 6» (Филевский Парк, ПИК), «Полар» (Северное Медведково, ПИК), ЖК «LIFE Варшавская» (Москворечье-Сабурово, Пионер), «Станция Л» (Люблино, Seven Suns Development).
Как выбирали квартиры в «старой» Москве
Помимо более-менее приемлемой цены, у популярных проектов есть и другие общие черты. Это транспортная доступность, то есть - близость к станциям метро, БКЛ и МЦК, а также МЦД для удаленных локаций (в частности - для Молжаниновского района), удобные выезды для автомобилистов.
Кроме того, ЖК, попавшие в список самых популярных, - в основном крупные жилые комплексы. Как отмечает Роман Родионцев (Est-a-Tet), «в большинстве своём это проекты масштабной застройки, в том числе в рамках реорганизации промзон, с запланированной собственной инфраструктурой». Особенно люди обращают внимание на школы и детские сады в составе проекта или, в крайнем случае, – рядом.
Также участники рейтинга отличаются большим объемом предложения. «К примеру, в течение 2023 года в проекте «Люблинский Парк» в продажу было выведено пять новых корпусов», – говорит Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | жилая недвижимость.
При этом, как считает Валерия Цветкова («Бон Тон»), в перечисленных проектах - широкий выбор планировочных решений, а «приоритетными» вариантами для столичного покупателя стали студии, однокомнатные квартиры и «евродвушки».
И, наконец, еще один фактор, который называет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», - это надежность девелоперов. Практически все топовые проекты строят ведущие российские компании, чьи названия, вероятно, знакомы людям, даже совсем не интересующимся строительством жилья.
Комфорт-класс: лидеры Новой Москвы
В Новой Москве выбор у покупателя поменьше, чем в «старой»: здесь на первичном рынке в конце года, по данным Est-a-Tet и «Метриум», было представлено 39 проектов массового сегмента. Как дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»), общий объем жилья в реализации составлял 842 тыс. кв. м и 17,3 тыс. квартир. За год эти показатели тоже снизились: на 15% площадь и на 17% количество квартир.
Квартиры в новостройках Новой Москвы стоят заметно ниже, чем в «старой», - средняя стоимость квадратного метра здесь составляет, по информации наших экспертов (Ricci | жилая недвижимость, «Бон Тон», «Метриум», Est-a-Tet, Asterus) – 233-244 тысячи рублей. Прибавка за год тоже более скромная – плюс 1,8-7,1%. Средняя цена квартиры на сегодня - 11,4 млн руб., за год прирост составил 3%.
Именно то, что квадратный метр дешевле на сотню тысяч рублей, чем в «старой» Москве (что при покупке выливается в экономию в несколько миллионов рублей), и привлекают покупателей в Новую Москву.
Но нельзя сказать, что в проектах, попавших в топ, цены ниже, чем в среднем по сегменту. Однако «в целом новостройки Новой Москвы характеризуются доступными бюджетами по сравнению с проектами аналогичного класса в «старой» Москве», замечает Роман Родионцев (Est-a-Tet).
Топ-10 самых продаваемых массовых новостроек Новой Москвы в 2023 году
| № | Проект | Девелопер | Поселение | Текущая средняя цена, тыс. руб./кв. м | Число сделок в январе-ноябре, ДДУ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | «Прокшино» | А101 | Сосенское | 281,9 | 2984 |
| 2 | «Скандинавия» | А101 | Сосенское | 274,8 | 2006 |
| 3 | «Остафьево» | Самолет | Рязановское | 232,6 | 1487 |
| 4 | «Новое Внуково» | Самолет | Кокошкино | 232,4 | 1462 |
| 5 | «Дзен-кварталы» | А101 | Сосенское | 250,6 | 1388 |
| 6 | «Эко Бунино» | Самолет | Сосенское | 228,1 | 1318 |
| 7 | «Саларьево парк» | ПИК | Сосенское | 295,2 | 1030 |
| 8 | «Бунинские луга» | ПИК | Сосенское | 277,5 | 990 |
| 9 | «Середневский лес» | ПИК | Филимонковское | 217,1 | 968 |
| 10 | «Цветочные поляны Экопарк» | Самолет | Филимонковское | 224,7 | 932 |
Источник: «Метриум»
В рейтингах других агентств фигурировали также жилые комплексы «Алхимово» (Рязановское, «Самолет»), «Бунинские кварталы» (Сосенское, А101), «Новые Ватутинки. Заречный» (Десеновское, «Инвесттраст»), «Переделкино Ближнее» (Внуковское, «Абсолют Недвижимость»), «Первый Московский» (Московский, «Абсолют Недвижимость»), «Городские Истории» (Внуковское, «ТПУ Рассказовка»).
Как выбирали квартиры комфорт-класса в Новой Москве
Если не считать фактор цен, то основным условием, «влияющем на популярность того или иного ЖК, стало наличие станции метро (или МЦД) либо в пешей доступности, либо в пределах комфортной транспортной доступности», комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet). И напомним к слову, что в Новой Москве 2024 году будет построено 11 станций Троицкой линии и станция Потапово Сокольнической линии, от чего выиграют, в том числе, и комплексы из топа. См. «Какие новостройки «старой» и Новой Москвы подорожают благодаря строительству метро в 2024 году».
Среди других плюсов эксперт отмечает строительство большинства проектов Новой Москвы в рамках комплексного развития территорий (КРТ), а это значит, что они включают набор всей необходимой для жизни инфраструктуры. И широкую вариативность и функциональность планировочных решений.
Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) говорит о надежности застройщика: новомосковский топ-10 формируют проекты крупнейших девелоперов.
Бизнес-класс: лидеры «старой» Москвы
Территория проектов бизнес-класса – это «старая» Москва. В Новой Москве в этом сегменте насчитывается всего три-пять новостроек, поэтому там выстраивать рейтинги бессмысленно. Итак, по данным агентств «Бон Тон» и Est-a-Tet, в конце 2023 года в «старых» столичных границах в продаже было представлено 100-104 проекта бизнес-класса. Это, по оценке «Бон Тон» 1,1 млн кв. м и 17,3 тыс. квартир. И за год этот объем вырос на 5,7% по площади и на 10,8% по числу лотов.
Средняя цена в новостройках бизнес-класса в пределах «старой» Москвы на конец года составляла 432-490 тысяч рублей за квадратный метр. Годовой рост составил 6-10%. А средняя цена квартиры - 30 млн руб. (статистика Ricci | жилая недвижимость, «Бон Тон», «Метриум», Est-a-Tet и Asterus).
При этом обеспеченных покупателей квартир за такие деньги гораздо меньше волнует вопрос цены. По крайней мере, ни один из опрошенных экспертов не назвал этот фактор решающим, хотя про разумный уровень цен, на который рассчитывает покупатель бизнес-класса всё-таки упомянули. Конечно, переплачивать никто не хочет, но в рейтинг покупательских предпочтений комплексы бизнес-класса попали и по другим причинам.
Топ-10 самых продаваемых новостроек бизнес-класса «старой» Москвы в 2023 году
| № | Проект | Девелопер | Район | Текущая средняя цена, тыс. руб./кв. м | Число сделок в январе-ноябре, ДДУ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | «Остров» | Донстрой | Хорошево-Мневники | 559,9 | 1369 |
| 2 | «Символ» | Донстрой | Лефортово | 417,3 | 1181 |
| 3 | Shagal | Эталон | Даниловский | 428,9 | 1063 |
| 4 | «Метрополия» | MR Group | Южнопортовый | 361,1 | 859 |
| 5 | «Дмитровское небо» | ЛСР | Западное Дегунино | 375 | 755 |
| 6 | «Зиларт» | ЛСР | Даниловский | 489 | 738 |
| 7 | Sky Garden | ФСК | Покровское-Стрешнево | 355,6 | 673 |
| 8 | «Событие» | Донстрой | Раменки | 482,7 | 582 |
| 9 | «Зорге, 9» | St Michael | Хорошевский | 779 | 541 |
| 10 | «Level Мичуринский» | Level Group | Очаково-Матвеевское | 440,4 | 532 |
Источник: «Метриум»
Среди проектов, вошедших в рейтинги других агентств: «Symphony 34» (Савеловский район, MR Group), City Bay (Покровское Стрешнево, MR Group) MOD (Марьина Роща, MR Group), Ever (Обручевский, Tekta Group), «Ривер Парк Коломенское» (Нагатинский затон, «Аеон девелопмент» и «Ферро-Строй»), Alia (Покровское Стрешнево, Asterus), Will Towers (Раменки, Минские холмы).
Как выбирали квартиры бизнес-класса «старой» Москвы
В топ-10 бизнес-класса также «попали проекты преимущественно масштабной застройки, в том числе и проекты в рамках реорганизации промышленных зон, - комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet). - Большинство проектов создаются с использованием концепции «город в городе», имеют свой уникальный стиль, который отличает их от других проектов на рынке».
Соответственно, такие проекты отличает собственная инфраструктура, и не только социальная, но и спортивная, развивающая, развлекательная.
Что касается транспортной доступности, то покупатели смотрят не только на станции метро (БКЛ, МЦК) поблизости, но и на удобные выезды на столичные магистрали, в частности, на ТТК.
Покупатели также обязательно обращают внимание на разнообразие планировок и, как подчеркивает Руслан Сырцов («Метриум»), их эргономику (функциональное, зонированное, продуманное пространство). А в приоритете, по мнению Валерии Цветковой («Бон Тон»), - двухкомнатные и трехкомнатные квартиры евроформата.
И, наконец, среди факторов, влияющих на покупку, эксперты назвали качественное благоустройство, архитектуру комплекса и цифровые технологии.
ЖК бизнес-класса – это дома с современной, приятной архитектурой, с продуманными местами общего пользования внутри дома, грамотным благоустройством и ландшафтным дизайном внутри двора, формулирует Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus.
Один из главных трендов в сегменте бизнес-класса, по определению эксперта, - это создание жителям возможностей для комфортного времяпрепровождения за границами квартир. Поэтому в проектах появляются игровые комнаты, лобби с каминами и зонами отдыха, коворкинги и «вторые» гостиные, эксплуатируемые кровли, «зеленые» кабинеты во дворах. А на придомовой территории девелоперы создают бульвары, парки и плей-хабы.
Резюмируем
Итак, покупателей квартир комфорт-класса в «старой» Москве больше всего волновал вопрос цены, в Новой – транспортной доступности, а клиенты, приобретавшие жилье бизнес-класса, обращали внимание на архитектуру, благоустройство и возможности проводить время в пределах ЖК.