Застройщики будут ждать погоды у Центробанка

Спрос на новостройки в 2024 году будет падать из-за слишком дорогой рыночной ипотеки и ужесточения условий льготных программ. Но это вряд ли заставит застройщиков снижать цены – во всяком случае открыто, в прайсах. Они очень хорошо заработали на ажиотаже 2023 г. и могут позволить себе подождать, пока конъюнктура рынка улучшится и спрос вернется. Или считают, что могут.

На рынке новостроек Москвы складывается, на первый взгляд, парадоксальная ситуация. С одной стороны, цены предложения постоянно растут: по данным компании «Бест-Новострой», за 2023 г. квадратный метр на рынке новостроек «старой» Москвы подорожал в среднем на 22% до 513,3 тыс. руб., а квартира - на 26% до 30,1 млн руб. В Новой цены прибавили 7,6% и 4,1%, до 242 тыс. руб. за «квадрат» и 11,5 млн за лот, подсчитали специалисты компании «Метриум». В принципе, это логично на фоне увеличения спроса на 36% по итогам года. Но, с другой стороны, средний бюджет сделки при этом снижается. Во втором полугодии 2023 г. купленная по ДДУ квартира в среднем стоила 14,6 млн рублей – на 13,5% меньше, чем в аналогичный период 2022 г., сообщила на конференции «Девелопмент новой волны» ИД «Коммерсантъ» заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова.

Более того, по статистике Росреестра, средняя стоимость проданной квартиры сокращается третий год подряд – в 2021 г. этот показатель равнялся 20 млн руб.

Снижение бюджета сделки Мария Макарова объясняет переориентацией покупателей с крупногабаритного жилья на компактные квартиры: в 2023 г. самыми востребованными стали лоты до 38 кв. метров, на них пришлось более 45,5 тыс. сделок за год, или почти 40% от общего количества.

По данным Level Group, если в 2021 г. квартиры площадью до 35 кв. м формировали 16% продаж на первичном рынке Москвы, то в 2023 г. – уже 32%. Причем 14% от общего объема спроса составляли крошечные студии не более 25 кв. м.

Но что же заставило покупателей на первичном рынке настолько сократить потребности в метраже? Тем более что на вторичном рынке ничего подобного не наблюдается.

Отчасти, конечно, «виноваты» инвесторы, которых на «первичке» всегда значительно больше, чем на «вторичке». Инвесторы, особенно в комфорт-классе, выбирают малоформатные лоты для вложения средств. В 2023 г. они покупали однокомнатные квартиры (29,5%) средней площадью 37 кв. м и двухкомнатные (27%) средней площадью 56 кв. м, которые стоили в среднем 12,6 млн руб. и 17,8 млн руб. соответственно, рассказывает Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».

Но инвесторов на рынке все же не 40%, а «не более 11%»: 10% в комфорт-классе и 12% в бизнес-классе, по оценкам «Бон Тон». Причем в бизнес-классе наибольшей популярностью среди инвесторов в 2023 г. пользовались достаточно большие лоты: двушки (35%) и трешки (25%) средней площадью 63 и 85 кв. м и ценой 28 млн и 36 млн руб. (Что касается элитного сегмента, то там практически все покупки носят отчасти инвестиционный характер, но микроскопических лотов в «элитке» почти нет).

Таким образом, площади купленных квартир сокращаются не только из-за инвесторов, доля которых, по словам Валерии Цветковой, уменьшается - в 2022 г. их было на 4 п.п. больше. Все более скромное жилье выбирают обычные покупатели. Причина, в общем-то, очевидна – доходы граждан не успевает за ростом цен. Напомним, с 2021 г. цены предложения на первичном рынке Москвы выросли в полтора раза, а средние зарплаты – только на 14%, по данным официальной статистики.

Кроме того, резкий рост ставок по рыночной ипотеке и опасения по поводу судьбы льготных программ привели к досрочной реализации спроса летом-осенью 2023 г. - на волне истерии люди покупали то, на что хватало средств прямо здесь и сейчас, так как боялись, что потом вообще ничего не смогут купить.

Но в любом случае такая ситуация свидетельствует о том, что, несмотря на общий рост спроса по итогам 2023 г., платежеспособность покупателей снижается. Во многом это результат государственных ипотечных программ и субсидированных ставок от застройщиков, которые разогнали цены на новостройки за счет привлечения на рынок все менее платёжеспособных ипотечников.

А в 2024 г. и число покупателей на рынке сократится. В конце 2023 г., на фоне астрономического увеличения расходов на ипотечные программы, власти взяли курс на сворачивание одного из основных драйверов рынка - ипотеки с господдержкой под 8%: подняли первоначальный взнос до 30% и сократили кредитный лимит в столичных агломерациях до 6 млн руб.

«Введение достаточно сильных ограничений в условиях ключевой программы – господдержки – безусловно, скажется на объеме выдач. Согласно прогнозам аналитиков «Домклик», снижение объема выдач по программе господдержки может достигнуть 40% по отношению к концу 2023 г.», - говорит Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка.

Рыночная ипотека заменить льготную не сможет - ставки предложения ипотеки без субсидирования в крупнейших банках уже стартуют с 16-18% годовых. Часть «льготного» спроса, по-видимому, перераспределится в пользу семейной ипотеки, условия которой не изменились, если не считать повышения первоначального взноса с 15 до 20% в сентябре 2023 г. Аналитики «Домклика» уже в ближайшем будущем ожидают «изменения распределения кредитов по льготным программам» и «дальнейшего роста интереса населения к семейной ипотеке».

Но в силу особых требований, предъявляемых к участникам программы, – наличие несовершеннолетних детей, и с учетом актуальных демографических трендов семейная ипотека вряд ли в состоянии нивелировать отсутствие льготных ставок для всех желающих.

В московском регионе с привлечением ипотеки в 2023 г. продавалось 80-90% новостроек. Более трети ипотечных сделок обеспечивала ипотека с господдержкой, поэтому ужесточение ее условий крайне негативно повлияет на объемы продаж. Особенно в «старой» Москве, где практически не осталось предложения, соответствующего параметрам обновленной программы. На этом фоне востребованные площади квартир продолжат снижаться, заявила директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина на круглом столе «Ипотека-2024», организованном форумом недвижимости «Движение». А девелоперы будут подстраиваться под клиентов, уменьшая площади квартир в новостройках.

По идее, уменьшение спроса должно приводить и к снижению цен. На вторичном рынке так, скорее всего, и произойдет. Однако рынок новостроек живет по своим законам.

«Спрос будет падать, потому что ключевая ставка сейчас высокая, ипотеки будет явно выдано меньше, чем в прошлом году. Но мы видим, что из того жилья, которое должно быть сдано в 2024 г., на волне ажиотажа 2023-го уже продано более половины. То есть застройщикам удалось создать прочный запас по продажам. Строительная готовность этого жилья – 65-80%, при таком высоком показателе строительной готовности потребность в продажах у застройщиков меньше, чем текущий уровень продаж. Застройщики имеют возможность ждать. Я думаю, серьезных изменений по цене в текущем году мы не увидим», - заявил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.рф», на конференции «Девелопмент новой волны».

Гольдберг говорил про российский рынок в целом, однако конкретно у московских девелоперов с «запасами» все тоже просто замечательно. По словам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», по итогам 2023 г. «москвичи» заработали 1803,1 млрд руб. – это на 53% больше, чем в 2022 г.

Кроме того, объем доступного к покупке предложения в Москве снижался на протяжении всего 2023 г., а в IV квартале стал минимальным за год – это тоже будет поддерживать стоимость метра, считает Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.

Хотя на фоне сокращения спроса, особенно в сегментах рынка с доступным жильем, возможно увеличения количества скидок и акций от застройщиков и даже дисконтное ралли, полагает Руслан Сырцов из «Метриума».

Сами застройщики, как всегда, не допускают возможности снижения цен в принципе и даже обещают их повышать. На этот раз в качестве главного аргумента в пользу увеличения стоимости метра выступает не только рост себестоимости строительства, но и введение крупнейшими банками комиссий с застройщиков за выдачу льготной ипотеки их клиентам. И даже ускорение падения продаж из-за роста цен девелоперов не пугает.

Как заявил вице-президент по продажам и маркетингу федеральной девелоперской компании Dogma Илья Витковский, выступая на круглом столе «Ипотека 2024», «включение комиссионного вознаграждения за льготную ипотеку и повышение комиссии банкам за снижение ставки может привести к росту цен на новостройки на 10-15%, который охладит интерес покупателей как к недвижимости, так и к ипотечным продуктам». По его мнению, в ближайшее время продажи могут снизиться на 30%, а если банки будут продолжать такую политику с комиссионными вознаграждениями, то падение может достигнуть 50–60% за год.

Правда банкиры, которые не только выдают ипотеку, но и предоставляют застройщикам проектное финансирование, то есть контролируют все их финансовые операции, необходимости в повышении стоимости метра не видят. «Некоторые застройщики перекладывают оплату комиссионных выплат на дольщиков, чтобы сохранить маржинальность своих проектов, - отмечает Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка. - Сейчас, по нашим наблюдениям, этот размер составляет 5-7% от стоимости квартиры. Но не все застройщики так себя ведут: многие понимают, что выиграют в долгосрочной перспективе, если не будут повышать цены. Напомню, что с высокой вероятностью программа «Господдержка» может завершиться уже 1 июля 2024 г. То есть льготная ипотека будет заметно сокращена, и тогда застройщикам предстоит продавать больше жилья по рыночным условиям. Те застройщики, которые уже сейчас начнут менять финансовые модели и технологии продаж, выиграют в будущем».

Но, как известно, бизнес всегда больше сосредоточен на том, что происходит в настоящее время, а не на будущем, которое еще может измениться - участники рынка надеются, что государство не оставит стройотрасль без поддержки и после 1 июля и/или что Центробанк снизит ключевую ставку и рыночная ипотека станет доступнее.

«После окончания льготной ипотеки может начаться новая программа, или же уровень доступности стандартной ипотеки возрастет. При данном сценарии цены могут продолжить планомерный рост. Если условия по ипотеке к осени станут комфортнее для покупателя, то это будет способствовать стремительному росту продаж, произойдет бум отложенного спроса. Это также повлияет на рост цен», - прогнозирует директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

Власти действительно уже заявили о продлении программы семейной ипотеки, которая, впрочем, как уже было сказано выше, полностью заменить льготную ипотеку под 8% не сможет. А вот Центробанк никаких сигналов о смягчении монетарной политики пока не подавал. И более того, пообещал держать ключевую ставку на высоком уровне весь текущий год.