Спрос на вторичном рынке Москвы падает, но пока медленно

Спрос на вторичном рынке московского региона продолжает падать, но медленнее, чем можно было ожидать при ипотечных ставках на уровне 18-20% годовых. «Вторичке» неожиданно помогло изменение условий льготных ипотечных программ на новостройки. Впрочем, вряд ли надолго.

Спрос vs ипотека

По итогам 2023 г. московский Росреестр зарегистрировал рекордные 174 952 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это на 31,9% больше, чем в 2022 г. и вообще максимум за все годы ведения статистики.

Однако наибольшее число сделок в 2023 г. Росреестр оформил еще в августе (17 538), когда ключевая ставка достигла 12%. А уже с сентября спрос пошел вниз на фоне заградительных ипотечных ставок. Эта тенденция не прервалась и в декабре, хотя обычно это самый урожайный месяц года на рынке недвижимости: за декабрь число сделок на вторичном рынке упало еще на 3,4% до 14 864 штук.

Переходы прав на недвижимость на вторичном рынке Москвы в 2023 году

Причина снижения покупательской активности очевидна: в декабре, после очередного повышения ключевой ставки до 16%, средние ставки по рыночной ипотеке стали варьировать в пределах 18-20%, отмечает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». При этом люди с одобренными на прежних условиях кредитами, которые более-менее поддерживали рынок осенью, к декабрю уже провели свои сделки, либо срок действия одобренных кредитов закончился.

По данным «Жилфонда», доля ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости Москвы в декабре составила 32% — это на 7% ниже, чем в ноябре, и на 21% меньше, чем в декабре 2022 г. В «Инком-Недвижимости» доля ипотеки на вторичном рынке московского региона по итогам декабря снизилась до 25% с пиковых 37,4% в сентябре. В ноябре 2023 г. на ипотеку, по данным компании, приходился 31% сделок, в декабре 2022 г. – 36,5%.

Впрочем, при таком уровне ипотечных ставок скорее стоит удивляться не снижению спроса, а тому, что он падает достаточно медленно и пока только в месячном выражении – по сравнению с декабрем 2022-го число сделок выросло на 5,9%.

«Если не считать сокращения ипотечных сделок, существенного снижения активности на вторичном рынке Москвы мы не наблюдали — интерес к недвижимости, как наиболее доступному способу сохранения и преумножения накоплений, сохраняется, - продолжает Александр Чернокульский. - В условиях повышения ключевой ставки прежде всего сильно сокращается категория заёмщиков, которые впервые выходят на рынок недвижимости с небольшим первоначальным взносом. При этом высокие ставки на ипотеку мало влияют на тех заемщиков, которые продают имеющийся объект недвижимости и берут кредит на доплату — нужные цепочки собрать непросто, поэтому люди берут ипотеку в том числе и по высокой ставке, чтобы сделка состоялась сейчас, а позднее планируют рефинансировать такой кредит».

О том, что «покупательский спрос на самом деле ведет себя крайне неординарно на фоне выросших ипотечных ставок на готовое жилье», говорит и заместитель директора федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова.

В «Этажах» интерес к покупке вторичной недвижимости в январе 2024 г. оказался на 19% выше, чем годом ранее. По словам Ахметдиновой, сказывается эффект низкого спроса на готовое жилье в первых числах прошлого года, когда еще сохранялся «шлейф» от околонулевой ипотеки на новостройки и покупатели только начинали переориентироваться на «вторичку».

Но дело не только в низкой базе 2022 г. – на помощь вторичному рынку неожиданно пришло правительство, ужесточившее в конце 2023 г. условиях льготных ипотечных программ и сократившее компенсации банкам за выдачу льготных кредитов. В результате ведущие банки заявили, что госпрограммы стали для них убыточными, ввели дополнительные комиссии с застройщиков и прекратили предоставлять семейную ипотеку при покупке квартир по переуступке от физлиц (ипотеку с господдержкой и ранее можно было получить только при покупке новостройки у застройщика).

«Сейчас на первый план вышла вторичная недвижимость по переуступке от дольщиков, где на фоне ограничений в льготных ипотечных программах отмечается значительно рост скидок, инвесторы стараются реализовать свои объекты на волне сохраняющегося спроса и готовы торговаться. Скидки подогревают спрос на такие квартиры», - рассказывает Татьяна Ахметдинова.

Да и в целом скидок на рынке стало больше - как из-за все более дорогой рыночной ипотеки, так и в связи с ужесточением льготной - часть продавцов квартир хотят успеть купить новостройки по госпрограмме, пока ее не свернули окончательно. По оценкам «Инкома», доля сделок с дисконтом достигла 81% - это на 7 п.п. больше, чем в 2022-м. 

Впрочем, средний размер скидок пока остается невысоким - 3-4%. Этого явно недостаточно для оживления рынка. Коллеги Ахметдиновой оценивают январский спрос куда более пессимистично. По словам Сергея Шломы, директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», в январе покупательская активность (звонки и обращения в компанию) снизилась на 30–40% из-за ухода с рынка ипотечников - заявки на кредиты на вторичном рынке стали единичными. «Участники рынка сейчас находятся в некоторой растерянности и непонимании, как в реальности все будет работать», - так описывает текущую ситуацию Сергей Шлома.

Цены и предложение

Несмотря на постепенное сокращение спроса и увеличение срока экспозиции квартир (на 23% за 2023 г.,  с 53 до 65 дней в среднем, по данным «Инкома»), в «старой» Москве цены на «вторичку» продолжают расти. По данным www.irn.ru, средняя стоимость столичного метра за декабрь увеличилась на 0,5%. Но темпы роста цен снижаются: в августе и сентябре, на пике ажиотажа, старомосковский метр прибавил 1,4% и 1,6%, в октябре и ноябре - по 0,8%. При этом за МКАД метр топчется на месте: Новая Москва в октябре-декабре подорожала только на 0,4%, а в Подмосковье ценовая динамика была нулевой – см. обзоры рынка недвижимости Москвы, а также Новой Москвы и Подмосковья.

Цены поддерживает дефицит ликвидного предложения, сформировавшийся в период ажиотажа, в первую очередь в бюджетных сегментах.

По оценкам федеральной компании «Этажи», в декабре число квартир в экспозиции на вторичном рынке московского региона сократилось на 12% к ноябрю и более чем на 50% - по сравнению с аналогичным периодом 2022 г. ГК «Миэль» сообщает о снижении объемов предложения на 8% за месяц.

«Такая динамика вполне оправдана тем, что в прошлом году спрос на готовое жилье был стабильно высоким, особенно на фоне роста ипотечных ставок, что стало своего рода катализатором опережающего спроса», - поясняет Татьяна Ахметдинова из «Этажей».

Предложение еще не начало восстанавливаться, так как прошло слишком мало времени после ажиотажа, добавляет Сергей Шлома («Инком»).

Прогнозы

При сохранении текущего уровня ипотечных ставок снижение спроса на вторичном рынке продолжится, единодушны практически все эксперты рынка. Вслед за спросом, по мере накопления предложения, поползут вниз и цены.

В текущей ситуации Татьяна Ахметдинова советует покупателям «не поддаваться эмоциям и выбирать квартиру даже для собственного проживания как для инвестиций».

«Продавцам следует ориентироваться на срочность продажи, чем она выше, тем более гибко нужно подходить к ценообразованию и скидкам, чтобы не упустить реальных покупателей, количество которых по мере сохранения высоких ставок будет сокращаться», - рекомендует Ахметдинова.

Глубина падения цен будет зависеть от итогового баланса спроса и предложения. Если Центробанк опустит ключевую ставку и ипотека подешевеет, то стоимость метра будет снижаться медленнее. «Однако для реального оживления рынка ставка должна быть менее 10%, что в нынешних условиях малореально», - уверен Сергей Шлома.

По прогнозу аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в 2024 г. вторичное жилье может подешеветь на 10% и более, как за счет увеличения торга, так и прямой корректировки цен в объявлениях.