Резкий рост ключевой ставки и ограничительные меры Центробанка в отношении субсидирования приведут к сокращению спроса на ипотеку. Как это скажется на рынке жилья и, в частности, на ценах, рассказал в ходе онлайн-конференции на IRN.RU «Итоги 2023 года на рынке жилья: главные события и прогнозы» директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич.

Каким вы видите рынок жилья в 2024 году?

Мы ожидаем сокращения спроса на ипотеку на фоне действия высоких ставок и пересмотра требований по госпрограммам в первой половине 2024 года. Во втором полугодии ситуация может измениться, если регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики. Снижение ставки по ипотеке хотя бы до 12% позволит оживить вторичный рынок. Цены на первичном рынке, скорее всего, не будут расти, по крайней мере такими быстрыми темпами, как в 2023 году. Цены на квадратный метр на вторичном рынке будут постепенно «подтягиваться» к стоимости новостроек. Когда условия по программам на первичный и вторичный рынок выровняются и по количеству сделок будет достигнут паритет, то и цены будут примерно одинаковыми. Это может произойти уже к концу 2024 года.

Как вы относитесь к желанию Центробанка получить право вводить количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов в 2024 году?

Цель этих мер - повысить качество выдаваемых ипотечных ссуд. Вероятно, что меры приведут к сокращению объемов кредитования. Прежде всего, это изменение коснется ссуд с небольшим первоначальным взносом и заемщиков с невысоким уровнем доходов.

Что будет со ставками по ипотеке в 2024 году? Будут ли застройщики субсидировать подорожавшие ставки и до какого уровня?

Программы субсидирования действуют и сейчас. Вероятно, они останутся и в 2024 году. Совместные программы с субсидированием на рынке существуют, но размер субсидии стал меньше. Он может составлять от 5 до 30%.

Какие новые программы стимулирования спроса от девелоперов могут появиться на рынке?

Трейд-ин, аренда с последующим выкупом (что-то вроде лизинга), траншевые оплаты.

Ставки по ипотеке на готовые квартиры стали неподъемными. В новостройках есть льготная ипотека, но там неподъемные цены. Что сегодня все-таки выгоднее: свежая относительно доступная по цене «вторичка», но в дорогую ипотеку или дорогая новостройка в доступную ипотеку?

При текущих условиях и разнице в ставках выгоднее ипотека по госпрограммам. При действующих ставках на вторичное жилье имеет смысл оформлять кредит на короткий период, если есть хороший объект и четкое понимание, за счет каких средств кредит может быть закрыт в ближайшие месяцы.

Свернут ли власти государственную программу льготной ипотеки в 2024 году или все же продлят?

Да, программа льготной ипотеки действует до июля 2024 года. Уверенности в том, что ее продлят, нет. Даже если она будет сохранена, то она будет, скорее всего, сокращена. Тем не менее мы надеемся, что ставки во второй половине года будут снижаться, и по рыночным программам приблизятся к комфортному уровню - 10-12%. Отсутствие дополнительных мер стимулирования и запуск рыночных инструментов будет иметь положительный эффект - это позволит избежать завышения или скачка цен на жилье, дисбаланса в условиях покупки первичной и вторичной недвижимости.

Есть ли какие-то способы снизить ставку по ипотеке на вторичном рынке? Чтобы купить квартиру не под 16-18%, а, например, процентов под 10?

Сейчас есть предложения о подключении специальной опции по снижению ставки. То есть при оплате единовременной комиссии заемщику на несколько пунктов снижается процентная ставки. Для клиента это выгодная опция, которая позволяет существенно сэкономить на оплате процентов.

Какие, по вашему мнению, перспективы у IT-ипотеки в 2024 году?

Срок действия программы «ИТ-ипотека» - до конца 2024 года. Программа стабильно работает. На нее нет «взрывного спроса», учитывая достаточно узкую целевую группу, но на нее сохраняется стабильный спрос, и ежемесячно осуществляются выдачи. Мы думаем, что она в таком же режиме продолжит работать и в 2024 году, при этом без значительной коррекции в условиях.

Во второй половине 2023-го застройщики начали форсировать запуск новых жилых проектов. Почему?

Вероятно, застройщики стремятся быстрее запустить новые проекты, чтобы обеспечить максимальное количество продаж до завершения или сворачивания льготных ипотечных программ.  Согласно исследованиям, Москва не является лидером по объемам нового вводимого жилья. Среди лидеров Тюменская, Московская и Свердловская области.

Сейчас есть тренд на то, что застройщики предлагают максимальное количество квартир, а не выставляют их лотами, как во времена отсутствия ажиотажного спроса. При сворачивании госпрограмм темп продаж может замедлиться или произойдет коррекция цен. Поэтому девелоперы видят сейчас для себя возможность обеспечить продажи жилья на максимально выгодных условиях.

При сокращении спроса могут быть задействованы дополнительные маркетинговые инструменты.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Итоги 2023 года на рынке жилья: главные события и прогнозы».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!