«Складские комплексы сегодня строить выгоднее, чем жилье»

В Москве ГК «БЭЛ Девелопмент» известна как застройщик элитных апартаментов, но на самом деле компания строит все – от проектов КРТ до складов и стадионов и практически по всей стране - от Калининграда до Владивостока и даже в ряде столиц СНГ. Как высокая ключевая ставка влияет на деятельность многопрофильной строительного компании, почему склады сейчас строить выгоднее, чем жилье, и где стоит продлить льготную ипотеку, в интервью порталу «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рассказала генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова.

Строительный бизнес сильно зависит от банковского финансирования. Как вам живется при ключевой ставке 15% годовых?

Сегодня многие факторы негативно влияют на строительную отрасль – курс рубля, последствия санкций и многое другое. В элитном сегменте на валютную составляющую приходится 40-50% от общего объема затрат – это ушедшие бренды: Siemens, Schneider, лифты импортного производства и многое другое. Все это становится дороже и сложнее привозить, что отражается на себестоимости строительства и итоговой цене объектов.

А теперь еще и стоимость денег резко увеличилась. Если раньше банки кредитовали нас под 9,5%, то сейчас – под 17,5%. И это очень чувствительно – как и все девелоперы, мы в основном строим на банковские деньги в соотношении 70/30 – 70% банковских средств и 30% своих.

Центробанк утверждает, что реальная ставка по проектному финансированию сейчас намного ниже ключевой.

По классическому проектному финансированию в рамках 214-ФЗ – да. В этом варианте есть возможность снизить ставку при наполнении счетов эскроу средствами покупателей. Но мы, в основном, строим коммерческие объекты, проект с эскроу-счетами у нас только один – это жилой комплекс «Green Apple» в Адыгее, и продажи там еще не открыты.

Насколько возрастут ваши затраты, если двузначная ключевая ставка сохранится и в следующем году – как нам обещает ЦБ?

По предварительной оценке – процентов на 15%, но мы же еще не жили при таких ставках.

В прошлом году было 20%.

Но очень недолго – буквально легкая турбулентность в течение пары месяцев.

Планируете ли вы развивать бизнес при такой высокой ключевой ставке: пополнять земельный банк, запускать новые проекты?

Мы останавливаться не собираемся, так как любая остановка в девеломпенте очень дорого стоит. Даже при текущей ключевой ставке остановиться – это самое худшее, что может сделать девелопер. Каждый день простоя проекта стоит денег, поэтому остановка – путь к банкротству.

Например, в Калининграде, несмотря на блокаду со стороны Литвы и Польши, мы продолжаем реконструкцию бывшего теннисного стадиона «Спартак», не задерживая сроки работ. В этом проекте планируем полностью оставить и даже развить спортивную составляющую, добавив небольшое количество бизнес-площадей. В конце текущего года- начале следующего запускает строительство ЖК «Green Apple» – большого проекта КРТ в Адыгее на 365 тыс. кв. м, включающего жилье, парковки, общественные зоны, коммерческие площади и ритейл. В данный момент идет стадия получения разрешения на строительство.

Но, это касается проектов в стадии реализации. Поиск же новых проектов и проектов, которые в данный момент находятся в стадии концепции, будет приостановлен или существенно замедлен. На текущий момент мы более взвешенно и консервативно будем принимать решения о входе в новые проекты.

Московские элитные застройщики редко «понижают градус», в смысле – уходят в бюджетные сегменты. А вы решили строить не просто массовое жилье, а целый проект КРТ в регионе, где цены сильно отличаются от московских. Почему?

Группа компаний «БЭЛ Девелопмент» успешно развивается на строительном рынке более 20 лет, мы строим от Калининграда до Владивостока, а также в ряде стран СНГ. Так что мы не элитный девелопер, который ушел в «комфорт-плюс», а универсальная девелоперская компания с большим и пестрым портфелем проектов. И мы отнюдь не считаем, что везде необходимо непременно строить элитное жилье. Каждый участок нуждается в скрупулезном, иногда многолетнем анализе на предмет того, что же здесь можно и экономически эффективно реализовать.

Проект «Green Apple» – бывшая территория консервного завода – яркий тому пример. Мы владеем этой площадкой достаточно давно, до этого она находилась в режиме эксплуатации – в корпусах бывшего завода располагались самые разные производства: кто-то мебель производил, кто-то книги хранил… По сути, сложился технопарк. И пока не возникли экономические предпосылки для развития этой территории, мы новый проект не запускали.

Что за предпосылки?

Строительство Яблоновского моста. Когда он появился, стало понятно, что транспортного коллапса не случится, и территория будет привлекательной для будущих покупателей с точки зрения транспортной доступности. Мы рассчитываем, что это будут не только жители Адыгеи, но и Краснодара.

Правительство Адыгеи очень заинтересовано в развитии данной территории, так как в дальнейшем поселку «Яблоновский», скорее всего, будет придан статус города. У нас очень удачное, сбалансированное КРТ с точки зрения интересов республики и девелопера. К примеру, за счет реализации госпрограммы «Школа 2025» власти республики построят школу на территории нашего комплекса. Мы выступим соинвесторами. Это важная составляющая проекта, так как при реализации комплексной застройки на несколько сотен тысяч кв. м, мы, как и любой застройщик, обязаны обеспечить социальную и образовательную инфраструктуру.

Это была инициатива республики построить здесь жилье или ваша?

Мы вышли с инициативой построить индустриальный парк, но власти республики сказали, что столько промышленности в этом месте им не нужно, и предложили построить жилье, и не только жильё, а подготовить концепцию комплексного развития территории, включая все необходимые составляющие комфортного проживания (зоны отдыха, парковки, коммерческие площади, детские садики и т д).

Мы прошли градсовет, предоставив план развития набережной и общественных пространств. В ЖК «Green Apple» мы планируем реализовать концепцию «город в городе», чтобы жители комплекса могли жить, работать, растить детей, отдыхать, никуда не выезжая, – все будет рядом с домом.

У вас ведь еще не было таких масштабных жилых проектов?

Не было, но мы расширяем наши горизонты и не планируем стоять на месте.

После 1 июля 2024 г. программа льготной ипотеки если и не будет свернута, то, скорее всего, сильно сократится в объемах. Как будете продавать тысячи квартир без льготных ставок?

В этом направлении мы двигаемся осторожно. Проект разбит на три очереди, и мы полагаем, что хотя бы первую очередь сможем реализовать до отмены льготной ипотеки.

Все застройщики надеются, что льготная программа будет продолжена. В текущей ситуации развиваться будут только те регионы и сегменты, в которых будет господдержка. Я имею в виду Дальний Восток с ипотекой под 2%. Не думаю, что 2% распространится на всю территорию РФ, но как минимум, льготную ипотеку под 8% нужно оставить, потому что строительная отрасль – вектор развития экономики.

Но стройкомплекс жил и до льготной ипотеки, и хорошо жил.

Тогда доходность бизнеса была другой.

Действительно, публичные застройщики в последние годы сообщают о кратном росте чистой прибыли. Но, может быть, все же стоит немного сократить свою маржинальность и строить, не рассчитывая на бесконечный поток бюджетных денег? О том, что цены на жилье перегреты, говорит не только Центробанк, но и Минстрой.

Если рынок жилья и перегрет по ценам, но только московский. В регионах цены в три раза ниже, чем в Москве, а себестоимость строительства не сильно отличается. Но именно регионы в большей степени нуждаются в новом качественном жилье.

В Сочи цены уже выше, чем в Москве.

Ну, Сочи с 3 млн. за кв. м – не тот индикатор, на который стоит ориентироваться. Мое мнение – жилье будет дорожать, потому что сильно растет себестоимость строительства. Не только из-за высокой стоимости денег, но и из-за огромного дефицита рабочих кадров.

Где еще в дальнейшем, кроме Адыгеи, вы планируете строить жилье? 

Сейчас рассматриваем и уже начинаем проекты на Дальнем Востоке. Новые площадки мы смотрим во всех регионах, и не только под строительство жилья. Склады и логистические комплексы в настоящее время реализовывать выгоднее. Складской комплекс можно построить за год, а за последующие 4-5 лет – полностью окупить.

Недавно мы приобрели на торгах у АСВ 120 тыс. кв. м складской недвижимости в ближнем Подмосковье, еще порядка 15 тыс. кв. м складов класса А собираемся построить там же. Хотелось бы, конечно, built-to-suit – это мечта девелопера. Но многие компании, которые любили заказывать строительство складов, типа PepsiCo, ушли с рынка. Однако я надеюсь, мы найдем им замену.

Складской сегмент нам хорошо знаком: один из первых наших объектов в 2005 г – склад класса А площадью 33 тыс. кв. м в городе Видном.

Но в повестке дня у вас не только склады. Недавно вы анонсировали проект МТКК «Континет» в Краснодаре с концертным залом для Кубанского казачьего хора. За счет чего будете его окупать?

Помимо театрально концертного комплекса, планируется строительство подземного паркинга, ритейл, гостиницы, бизнес-площадей, за счет них и окупим. Интересное решение предложил Кенго Кума – связать две главные улицы: Красную и Рашпилевскую сквозным зеленым коридором. Это упростит логистику в центре города и откроет дополнительные релакс-зоны для горожан. Также мы планируем создать новую городскую среду, в которую органично впишем исторические здания, расположенные по периметру квартала. Краснодар получит новую точку притяжения и решение проблем парковочных мест в центре города.

Сложность реализации этой задумки состоит в том, что 1 марта 2019 года правительство Краснодарского края приняло «регламент исторического поселения» для 64 кварталов центра г. Краснодар. А это накладывает определенные требования в отношении строительства: ограничение высотности до 12-18 метров, «замороженные» красные линии улиц.

Мы рассчитываем, что наш проект даст новый толчок развитию центра Краснодара. Но с ограничением по высотности нужно что-то решать. Концертный зал требует определенной высотности, в том числе с чисто инженерной точки зрения – для звуковой волны и других технических параметров. Очень надеемся на понимание и солидарное взаимодействие со стороны администрации города.

Наверное, такой проект окупится не быстро. Сколько планируете инвестировать?

Должен быть баланс между социальной нагрузкой и доходностью: концертный зал сокращает нашу доходность, но позволяет реализовать красивый проект, необходимый центру Краснодара. Первоначальный бюджет строительства составил более 5,5 млрд руб., но сейчас он будет пересчитываться с учетом курса доллара, ключевой ставки и всего остального. Сколько получится в итоге, не могу сказать, тем более, пока мы находимся в стадии согласования исходно-разрешительной документации.

Проект МТКК «Континет» разрабатывал японский архитектор Кэнго Кума. Зачем приглашать дорогого иностранного архитектора в региональный проект? Это затраты на имидж или экономическая необходимость?

Многие архитекторы с мировым именем работали не только в Москве. Например, единственный реализованный проект Нормана Фостера в России – это «Медный дом» в Екатеринбурге.

У нас есть опыт реализации проектов Кенго Кума в Иркутске. А в краснодарском проекте присутствует такая экзотическая вещь, как встроенный театрально-концертный зал – у признанного японского архитектора имеется большой опыт в реализации подобных объектов и оперных театров по всему миру.

Кроме того, он очень трепетно относится к окружающей среде. Наша территория расположена напротив гостиницы «Мариотт», высота которой – 78 м. А вокруг нее находится малоэтажная застройка, и Кенго Кума в своей концепции очень интересно обыграл увеличение этажности от периметра квартала к центру, что позволяет не вносить дополнительный диссонанс по высотности, а наоборот, его сгладить.

Почему вы активизировали с этим проектом только недавно? Соглашение о намерениях по МФК «Континент» было подписано еще в 2014 г. на инвестфоруме в Сочи.

Все эти годы мы работали над проектом – занимались территорией, вели переговоры с администрацией города по поводу комплексного развития 193-го квартала. Бюро Кенго Кума разрабатывало архитектурную концепцию. Мы планируем, что проект станет визитной карточкой Краснодара, наравне с известной достопримечательностью – парком Галицкого и футбольной ареной. Подобные проекты реализуются не быстро.

Работа в сложной исторической среде вам достаточно привычна. В 2022 г. «Бэл Девелопмент» получила премию «Золотой Трезини» за реставрацию памятника архитектуры – усадьбы А.А. Петрово-Соловово-М.А. Шиллер в Москве. При этом многие девелоперы принципиально отказываются работать с объектами культурного наследия, опасаясь непредсказуемых расходов и бесконечных согласований. Но так ли страшен черт, как его малюют?

Мы тоже боимся. Когда мы покупали участок под строительство премиальных апартаментов на «Долгоруковской 25», никакого памятника там не было – это вновь выявленный объект культурного наследия.

Специально площадки с памятниками никто не выбирает. Потому что если у тебя на участке обнаружился памятник, то уже нельзя просто снести эту ветхую строжку. Девелопер должен подготовить проект реставрации и приспособления, согласовать все нюансы с департаментом культурного наследия, провести историко-культурную экспертизу и многое другое – все это очень непросто и стоит больших денег.

В том числе потому, что законодательство предполагает восстановление не только тех элементов здания, которые являются предметом охраны – фасадов, внутреннего убранства, но и конструктива. Цокольная часть нашего здания в 1821 г. была построена из кирпича, а верхняя часть – из бревен, которые за двести лет съел жук-короед. Поэтому нам пришлось менять испорченные бревна на новые, точно такие же, утеплять все юртовым войлоком и дранкой – как было построено изначально, после штукатурить и только потом устанавливать элементы фасада. В результате реконструкции на фасаде регулярно появляются трещины – в современной среде дерево подвижно. Так что придется нам каждый год ремонтировать фасад. Хотя мы очень просили департамент культурного наследия позволить нам сделать конструктив из современных материалов, но не разрешили. Я считаю, что законодательству по восстановлению памятников еще есть куда развиваться.

Когда ты работаешь в центре города, даже если не с памятником, то в любом случае сталкиваешь с градостроительными ограничениями – охранными зонами и т.п. Это удорожает строительство в два раза. Но если в Москве реставрация и приспособление под современное использование памятников – это не меценатство, так как цена 1 кв. м в три раза выше, чем в других городах, то в регионах объекты культурного наследия разрушаются, так как ими никто не занимается. Застройщикам невыгодно, а у местных минкультов нет денег на их поддержание, не говоря уже о восстановлении. И это большая проблема.

Как заинтересовать девелоперов вкладываться в реставрацию/редевлопмент исторической недвижимости в тех локациях, которые не могут предложить высокий уровень доходности?

Так же, как строили и строят дома для обманутых дольщиков. Тем, кто готов восстанавливать памятники архитектуры, можно было бы давать компенсационные площадки для реализации коммерческих проектов. Вы хотите строить жилье? Так возьмите на реставрацию объект в качестве культурной нагрузки. Это будем взаимовыгодное сотрудничество между девелоперами и городскими властями.