Дорогая ипотека: кто берет кредит на покупку жилья под заградительный процент

После повышения ключевой ставки до 15% ипотека стала недоступной для большинства заемщиков, особенно на вторичном рынке, где нет льготных госпрограмм. Редакция IRN.RU разбиралась, кто все же берет кредиты на покупку жилья под 15-16% и выше и на что надеются ипотечные заемщики.

От 15-16% годовых и выше

На сегодняшний день стартовые ставки по ипотеке, если не брать во внимание льготные госпрограммы, стартуют от 15-16% годовых у крупных банков. Например, Сбербанк и банк «Дом.рф» готовы выдавать ипотеку минимум под 15,6% годовых, в ВТБ ставки начинаются от 16,4%, в «Альфа-банке» – 16,59%, в банке «Открытие» – от 16,69%, в «Уралсибе» – от 16,99%, следует из информации на сайте банков.

«После увеличения ключевой ставки до 15% банки стали поднимать и ставки по ипотечным кредитам, – напоминает консультант по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина. – Минимальные (ставки – ред.) по разным банкам сейчас находятся в диапазоне 15–15,5%. Эти ставки актуальны и для первичного рынка, и для вторичного».

Конечно, минимальные ставки учитывают дисконт к базовой ипотечной ставке. Например, все банки дают дисконт от 0,3 п.п. до 1 п.п. своим «зарплатным» клиентам, говорит эксперт. Ряд банков применяет дисконт к ставке при большой сумме кредита (опять же сумма в разных банках разная – где-то от 7 млн руб., а где-то от 25 млн руб.). Также дисконт можно получить при подтверждении дохода справкой из Социального фонда России (СФР). В некоторых банках предусмотрен дисконт для родителей многодетных семей (банк РНКБ, например).

«Также есть банки, устанавливающие минимальные ставки для заемщиков, приобретающих квартиры в объектах, построенных с использованием проектного финансирования этого банка, или выбирающих электронную регистрацию сделки – в таком случае разница между ставками на «первичке» и «вторичке» будет, но несущественная – в зависимости от условий конкретного банка он может достигать от 0,3 до 1 процентного пункта», – добавляет аналитик аналитического центра «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

По словам эксперта, средние же ставки по базовым ипотечным программам банков (без учета льготных программ) уже превысили 17% годовых. И поскольку после последнего повышения ЦБ свои тарифы скорректировали еще не все игроки, есть вероятность их инертного роста к декабрю до 18% годовых, предпосылки чему будет создавать еще одно возможное повышение ключевой ставки в декабре.

Ипотека на вторичке: мини-кредиты и вера в рефинансирование

На фоне заградительных ставок по ипотеке на вторичном рынке спрос сместился в сторону мини-ипотеки, когда покупатели просто добирают недостающую сумму, как правило, это не более 25-30% от стоимости приобретаемой недвижимости, говорит заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Чаще всего сейчас за ипотекой на вторичке обращаются клиенты, которые нуждаются в срочном улучшении жилищных условий и не могут ждать. В основном это альтернативные сделки, в которых заемщики увеличивают свою жилплощадь после рождения детей, поделился наблюдениями генеральный директор брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук. Типичный портрет клиента, по его словам: семейная пара, где супругам 30-45 лет, имеют двоих детей, а также средний и выше среднего доход. Первоначальный взнос по таким сделкам часто 50% и выше.

При этом чаще обращаются за кредитом те, кто готов подтвердить доход, добавляет Ирина Векшина из «Инком-Недвижимость». По мнению эксперта, возможно, это связано с пониманием человека, что для ипотечного займа у него должна быть стабильная работа и он должен быть уверен «в завтрашнем дне».

Ипотеку на «вторичке» берут также те, кому нужна маленькая сумма на короткий срок. Но и кредиты на максимальный срок тоже есть – заемщики надеются рефинансировать кредит в будущем под более низкий процент.

«В том, что ипотеку удастся рефинансировать уже в будущем году, уверены около 30% заемщиков, как правило, они стараются найти на рынке квартиры с максимальным дисконтом, чтобы свести к минимуму рост ежемесячных платежей по ипотеке, а в будущем получить выгоду за счет рефинансирования кредита», – говорит Татьяна Решетникова из компании «Этажи».

Альтернативные решения

Чтобы поддержать спрос банки стали запускать варианты комбинированной ипотеки, когда ставка по кредиту фиксируется на первые несколько лет, а затем снижается вместе с ключевой ставкой, или предлагают варианты с оплатой комиссии за снижение процентной ставки на первые годы или на весь период кредитования, при этом часть банков готовы закладывать размер комиссии в тело кредита, говорит Татьяна Решетникова.

«Например, при стандартных условиях кредитования по ставке 17,49%, стоимости квартиры 5 миллионов рублей, сроке кредитования 30 лет и первоначальном взносе 2 миллиона рублей ежемесячный платеж по кредиту составит 43 965 рублей в месяц, при оплате комиссии 450 тысяч рублей банк готов снизить ставку до 12,49%, при этом сумма кредита составит 3,45 млн рублей, ежемесячный платеж по ипотеке снизится до 36 749 рублей, а переплата за весь срок кредитования будет меньше на 2 536 761 рублей», – приводит пример Татьяна Решетникова.

Кроме того, по наблюдению эксперта, сейчас все больше тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, рассматривают вариант покупки или строительства собственного дома, поскольку цена квадратного метра в этом сегменте нередко в 1,5–3 раза ниже, чем в городских квартирах, но при этом в нем действуют льготные программы кредитования, в том числе и сельская ипотека под 3%.

Ипотека на новостройки: спасают льготы и хайповый спрос августа-сентября

С новостройками проще – на «первичке» действует много госпрограмм с низкими ставками, а если заемщик не укладывается в лимит по сумме, то ряд банков разрешают «добирать» недостающую сумму по рыночной ипотеке, говорит аналитик аналитического центра «Банки.ру» Инна Солдатенкова. (См. «Ключевая ставка 15% не страшна рынку новостроек».)

Кроме того, на рынке сохраняются варианты рассрочек на первоначальный взнос и траншевая ипотека, которая позволяет до готовности объекта выплачивать сниженные ежемесячные платежи, а после сдачи объекта они вырастают, так как в этот момент банком перечисляется основная часть транша.

«Изначального завышения стоимости жилья, как в субсидированной ипотеке от застройщиков, траншевая ипотека не предполагает, но может действовать только на ограниченный перечень объектов, в том числе на наиболее дорогостоящие, по сравнению с другими проектами этого же застройщика», – добавляет Инна Солдатенкова.

Возросшей активности в части симулирования спроса со стороны девелоперов на фоне удорожания рыночной ипотеки эксперты не отмечают: «Фактически большинство из них выполнили планы продаж на волне хайпового спроса августа-сентября текущего года и по части проектов, напротив, наблюдаем тенденцию на ограничение продаж», - говорит Татьяна Решетникова из компании «Этажи». (См. «Покупатели из будущего сделали III квартал 2023 года «самым успешным» за всю историю рынка новостроек Москвы и Подмосковья».)

Ипотеку по рыночной ставке на первичном рынке берут покупатели апартаментов, говорит генеральный директор брокерской компании «Роял Финанс» Александр Тихончук. Поскольку апартаменты не являются жильем, то льготные программы на них не распространяются. Высокая ставка компенсируется более низкой стоимостью такого жилья. Кроме того, некоторые застройщики апартаментов предлагают пониженную процентную ставку в банках-партнерах.

Что дальше?

По мнению аналитика «Банки.ру» Инны Солдатенковой, до конца этого года и в первой половине 2024 года банки будут еще больше ужесточать условия выдачи кредитов и ипотеки и продолжат снижать уровень одобрений с целью формирования качественных кредитных портфелей, что замедлит темпы выдачи ипотеки в России.

«В то же время мы ожидаем дальнейшего усиления интереса граждан к льготной ипотеке и прогнозируем, что он будет высоким как в течение пикового для ипотечного спроса четвертого квартала года, так и в первом полугодии следующего года. Вызвано это будет стремлением населения успеть получить льготный кредит до окончания срока программы (до 1 июля)», – говорит эксперт. (См. «Продление льготной ипотеки: что застройщикам хорошо, то бюджету и банкам смерть?».)

Снижения ипотечного спроса в предстоящие месяцы не ожидает и аналитик ФГ «Финам Игорь Додонов. По его словам, по итогам всего 2023 года объем ипотечных кредитов вполне может достичь 6,5 трлн руб., что станет новым рекордом.

«В дальнейшем многое будет зависеть от ситуации в экономике, траектории денежно-кредитной политики Центрального банка, судьбы льготной программы, которую могут отменить в середине 2024 года или продлить с новыми ограничениями. Но в целом, полагаю, следует ждать дальнейшего замедления ипотечного кредитования», – считает Игорь Додонов.

К снижению спроса готовятся и сами банкиры. В ВТБ уже с октября наблюдают «охлаждение» спроса заемщиков на ипотеку, рассказали в пресс-службе банка. Там отметили, что в 2024 году снижение спроса и объемов выдач ипотеки, в том числе в связи с ожидаемым окончанием основных госпрограмм в июне может составить до трети к уровню 2023 года. (См. «Ипотека под 14-16% станет «холодным душем» для вторичного рынка жилья»).

К такому же сценарию готовятся и в Росбанке. По словам главного аналитика управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирины Бабиной, «в 2024 году объем выдач ипотечных кредитов может снизиться на 30% к показателю 2023 года». При этом не только на вторичном рынке, где есть только рыночная ипотека и нет никаких льгот, но и на первичном: «Основное снижение спроса на первичном рынке после повышения требований к размеру первоначального взноса ожидается в начале 2024 года».

«Завершение программы льготной ипотеки на новостройки с господдержкой совсем может привести к падению спроса на новостройки, а также сокращению объема выхода новых проектов и росту стоимости проектного финансирования. Сегодня именно льготные ипотечные программы являются одним из ключевых драйверов спроса на жилье и ипотечные кредиты», – говорит Ирина Бабина.

Когда ожидать снижения ставок?

Снижение ключевой, а, значит, и ипотечных ставок никто из экспертов в краткосрочной перспективе не прогнозирует: Центробанк неоднократно заявлял, что высокая ключевая ставка – надолго.

«Перспектива снижения ипотечных ставок напрямую связана с ситуацией в стране. Сейчас большая инфляция, что явилось одной из причин поднятия ставки. Если в следующем году будет снижение инфляции (а ЦБ прогнозирует это), то мы можем ожидать уменьшение ключевой ставки, и, как следствие, ставок по ипотечному кредиту, – говорит консультант по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина. – Думаю, что самым показательным в этом плане будет второй квартал 2024 года. Думаю, тогда можно будет говорить о возможности снижения ставок».

Ипотечные ставки, по мнению главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, могут снизиться не ранее, чем во второй половине 2024 года. К концу 2024 года ключевая ставка может быть снижена до 12%, считает эксперт.

«Ожидается, что ЦБ перейдет к смягчению денежно-кредитных условий не ранее второй половины 2024 года, – соглашается Инна Солдатенкова из «Банки.ру». – Как показывает практика, банки достаточно оперативно реагируют на снижение ключевой ставки и ряд из них начинают уменьшать свои ипотечные ставки уже в преддверии этого. В этом случае на рынке на рынке оживет рефинансирование – за счет которого можно будет снизить ставку по ипотеке, оформленной в период высоких ставок».

Также по теме:

• Вторичный рынок жилья оказался живучим
• Рынок новостроек Москвы и Подмосковья начинает остывать после ажиотажа