Хотя вторичный рынок с августа живет в условиях заградительных ипотечных ставок, спрос на квартиры все еще не падает, хотя уже перестал расти. Рынок поддерживают альтернативные сделки, кроме того, еще не закончились покупатели с одобренными по «старым» ставкам кредитами, рассказали редакции IRN.RU представители риелторских агентств московского региона.
По итогам октября московский Росреестр зарегистрировал 17 129 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с сентябрем продажи «вторички» выросли на 0,9%, а относительно октября 2022 г. – на 48,9%.
Почему спрос растет в годовом выражении, понятно – октябрь прошлого года был неудачным для рынка недвижимости из-за последствий введения санкций и объявленной в конце сентября частичной мобилизации. С помесячной динамикой сложнее – рынок с августа существует в условиях заградительных ипотечных ставок, а спрос еще не падает.
«Основная причина (стабильности спроса – прим. ред.) находится на поверхности – повышенная активность на рынке пока сохраняется за счет покупателей, успевших одобрить кредиты на старых условиях. Основные банки выдерживают сохранение ставок до двух-трех месяцев, иногда даже до четырех. С учетом того, что основное повышение ключевой ставки произошло в середине августа, получается, что практически весь октябрь был охвачен старыми ставками по ипотеке», - объясняет Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы».
При этом, добавляет Никитина, в такие переходные периоды покупатели с одобренными на старых условиях кредитами стараются поскорее закрыть сделку, поэтому спрос на «вторичку» остается активным.
Стабильности рынка способствует и длительный срок подготовки сделок. По словам Екатерины Бережновой, главного аналитика ГК «Миэль», только инвесторы, которых на рынке немного, выходят на сделку быстро. А так обычно средний срок экспозиции на «вторичке» - 3-3,5 месяца. Для сложных объектов, дорогих объектов, загородных объектов, цепочек - этот показатель может составлять и 6 месяцев. «Поэтому из-за срока экспозиции, тщательной подготовки к сделке мы не имеем резкой смены тренда», - полагает Бережнова.
«Кроме того, рынок не падает слишком резко в ожидании дальнейших мер в ужесточении денежно-кредитной политики — ЦБ не исключает следующее повышение ставки на 1 п.п. до конца 2023 г., чтобы приблизить уровень инфляции к целевым значениям, - добавляет Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». - В таком тревожном состоянии потенциальным покупателям проще согласиться на нынешние условия, поскольку они понимают, что ставки могут быть еще выше, в отличие от финансовых возможностей. Более того, взятые на текущих условиях ипотечные кредиты многие планируют рефинансировать, когда ключевая ставка вернется на более низкий уровень — надеемся, что в течение 2024 г. это произойдет».
По данным московского Росреестра, в октябре общее число зарегистрированных ипотечных договоров сократилось на 13% до 11 256 штук. Однако, по словам Игоря Майданова, руководителя управления Росреестра по Москве, произошло это в большей степени за счет первичного сегмента, а вторичный рынок по-прежнему удерживает положительную динамику, даже с учетом роста ипотечных ставок.
Однако количество заявок на ипотеку все же снижается – в октябре этот показатель сократился на 6% к сентябрю и на 50% к октябрю 2022-го, рассказывает Алексей Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY. «Если говорить о совершенных сделках, то их количество в сентябре снизилось на 25% по отношению к активному августу, в октябре было таким же, как и в сентябре… Динамика выдач оставалась стабильной из-за активного одобрения ипотечных заявок в августе и сентябре 2023 г. — на реализацию одобренных ипотечных решений обычно уходит 1-1,5 месяца», - поясняет эксперт.
Сокращается и доля ипотеки в общем объеме спроса: если в сентябре на ипотеку в «Инкоме» приходилось 37,4% сделок, то в октябре – 31,41% (в октябре 2022 г. - 39,14%, в октябре 2021 г. - 40,36%).
«Мы ожидали снижения спроса в октябре в связи с подорожанием ипотеки. Но на «вторичке» большинство сделок – альтернативные, когда клиенты берут ипотеку только для доплаты при улучшении жилищных условий, поэтому в целом для вторичного рынка рост ставок по кредитам не является катастрофой. С другой стороны, люди понимают, что высокие ипотечные ставки – не на всегда, что через какой-то период времени они снизятся и можно будет реструктуризировать кредит», - говорит Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».
В ноябре спрос пока тоже остается активным. «Если оценивать количество входящих звонков с запросом «купить», полученных по неделям, то после 27 октября резких нетипичных изменений в показателе не произошло. В первую неделю ноября есть снижение обращений на 4%, но оно вполне соответствует сезонному. Резкого обвала нет. По количеству звонков с запросом «продать» снижения не наблюдается в принципе», - рассказывает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль».
Она объясняет спокойную реакцию рынка на столь существенное удорожание ипотеки тем, что люди уже ко всему привыкли - за последние два года ставки резко меняются не первый раз.
Снижения количества сделок в ноябре Бережнова также не ожидает - для выхода на сделку нужно некоторое время, и сейчас закрываются сделки, начатые раньше. В вот декабре, вероятно, уже можно будет почувствовать снижение потенциального спроса (количества звонков и обращений).
В «PRO Обмен» в первой половине ноября число входящих звонков по объектам и закрытых сделок не снижается относительно уровня сентября-октября. Ситуация с авансами чуть хуже: за первые недели ноября их стало меньше примерно на 15% по сравнению с октябрем и даже меньше, чем годом ранее. «Однако авансовую активность правильнее измерять месячными циклами. Соответственно, ситуация еще может скорректироваться», - считает Екатерина Никитина.
В целом, Никитина не прогнозирует серьезного падения покупательской активности на вторичном рынке до конца года - в декабре спрос поддержат так называемые бонусные сделки. «Сотрудникам ряда компаний и учреждений в России выплачивают бонусы под конец года, поэтому они часто в последний месяц выходят на рынок жилья», - поясняет эксперт.
Впрочем, эти прогнозы могут оказаться слишком оптимистичными. По данным платформы TYMY, в первые две недели ноября по сравнению с тем же периодом октября спрос на ипотеку уменьшился на 35%. Количество сделок также снизилось — одобренные ипотечные решения с августа и сентября уже кончаются. За половину месяца — с 1 по 16 ноября — было оформлено всего 30% сделок от общего объема выдач в ноябре 2022 г. «Так что, если тренд не изменится, месяц будет значительно менее активным, чем октябрь 2023 года и ноябрь 2022-го», - уверен Алексей Майстренко.
«Инком» отмечает ослабление спроса с середины ноября. «Если октябрь по количеству сделок соответствовал сентябрю, и первые две недели ноября были такими же результативными, то во второй половине месяца заметен спад покупательского интереса, - рассказывает Сергей Шлома. - Но сделки идут, и по нашим прогнозам, число авансов и сделок в ноябре будет немного меньше, но соизмеримо с октябрьскими значениями. А вот декабрь рассматривается совсем не так оптимистично, как хотелось бы. В декабре тенденция ослабления спроса должна усилиться».
Падение спроса на 30-40% в ближайшие месяцы из-за подорожания ипотеки прогнозирует Александр Чернокульский. По его оценке, каждый дополнительный процент к ипотечной ставке увеличивает ежемесячный платёж для заемщика на 7%-8%. «Думаю, многие, скорее всего, просто отложат покупку до лучших времен», - полагает директор компании «Жилфонд».