Рынок новостроек Москвы и Подмосковья начинает остывать после ажиотажа
Но до заморозки еще очень далеко
Признаки охлаждения рынка новостроек наметились еще в конце сентября, а в октябре ажиотаж окончательно сошел на нет – за месяц продажи новостроек просели на 12-24% в зависимости от локации. В ноябре спад продолжается, но это пока не страшно – спрос лишь возвращается к доажиотажным уровням.
По итогам октября в Москве и Подмосковье было заключено 16,9 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья (без инвестиционных сделок и оптовых выкупов) - это на 17,9% меньше, чем в сентябре, сообщает агентство недвижимости «Бон Тон» со ссылкой на данные Росреестра.
Количество ДДУ на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.
| Локация | окт.22 | сен.23 | окт.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| «Старая» Москва | 2 992 | 8 940 | 7 712 | 157,8% | -13,7% |
| Новая Москва | 1 226 | 4 062 | 3 132 | 155,5% | -22,9% |
| Московская область | 3 117 | 7 604 | 6 079 | 95,0% | -20,1% |
| Итого | 7 335 | 20 606 | 16 923 | 130,7% | -17,9% |
Источник: «Бон Тон»
По оценке Ricci | жилая недвижимость, в квадратных метрах совокупный объем спроса на рынке новостроек столичного региона сократился на 13% в сравнении с сентябрем 2023 г.
При этом в годовом выражении сохраняется прирост продаж по всем локациям в 2-2,5 раза в ДДУ и в 1,5 раза в метрах. По словам Александры Мамохиной, директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group, в сегменте московских новостроек бизнес-класса спрос вырос более чем в четыре раза. Однако стоит учитывать уровень показателей октября 2022 г. – это был один из периодов с самым низким спросом, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. По отношению к октябрю 2021 г. (период нормального развития рынка) рост спроса в среднем по столичному рынку составил 21%, добавляет Мамохина.
«Снижение продаж относительно сентября говорит о том, что на рынке наступает постепенное затишье. Частично это связано с действиями банков, которые ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов с октября этого года. Хотя большая часть ипотечных кредитов относится к ипотеке с господдержкой», - комментирует Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».
При этом, по оценке Екатерины Ломтевой, генерального директора Ricci | жилая недвижимость, показатель октября все еще отражает всплеск спроса в июле-сентябре этого года на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и ослабления курса рубля. Напомним, за III квартал продажи в московском регионе выросли на 40-90% по сравнению с итогами II квартала, то есть в октябре спрос еще не вернулся к уровням до ажиотажа.
Кроме того, в октябре 2023 г. снижение спроса коснулось не всех сегментов жилой недвижимости. «В премиум-классе он остался таким же активным, даже с небольшим ростом – 4% (в сравнении с сентябрем 2023 г.)», - говорит Екатерина Ломтева.
Премиальные застройщики придерживаются достаточно сдержанной ценовой политики, в отличие от коллег из массового сегмента, где цены только за октябрь выросли на 3,6%, по данным «Бон Тон». К тому же в премиум «пришли инвесторы, которые по разнообразным причинам уже не могут инвестировать в заграничную недвижимость», добавляет Ломтева.
Логично, что больше всего за месяц сократились продажи в локациях, где премиум-класса нет, то есть в Новой Москве и Подмосковье: по данным «Бон Тона» – на 22,9% и 20,1%, тогда как в «старой» Москве – только на 13,7%. По оценке Est-a-Tet - на 23,8% и 20,4% против 11,5%.
| Кол-во ДДУ | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Октябрь 2023 | 7 929 | 3 066 | 6 086 |
| Относительно сентября 2023 | -11,5% | -23,8% | -20,4% |
| Относительно октября 2022 | 161,4% | 143,3% | 88,8% |
Источник: Est-a-Tet
«Спрос Новой Москвы и Подмосковья в большей степени ориентирован на комфорт-класс, в то время как Москва оттягивает на себя спрос в более высоких ценовых сегментах. Именно поэтому повышение ключевой ставки и изменение условий ипотечного кредитования в большей степени затронули спрос в Новой Москве и области», - поясняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Конечно, продажи везде падают в основном за счет ипотечников. И не только из-за удорожания кредитов в связи с увеличением ключевой ставки до 15% годовых. С 20 сентября правительство повысило первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20% и на 0,5% сократило субсидии банкам, выдающим льготные кредиты, что сразу привело к росту минимальных ставок. А с 1 октября 2023 г. ЦБ ввел запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготных заемщиков с показателем долговой нагрузки более 60%.
«Мы уже видим снижение ипотечных продаж. Количество отказов в ипотеке в октябре в сравнении с показателями сентября увеличилось на 15%. Увеличение первоначального взноса и рост ставок, безусловно, повлияли на спрос – количество обращений снизилось на 7%», - рассказывает генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov PRO Дмитрий Долгов.
В целом по рынку «старой» Москвы количество ипотечных сделок за октябрь сократилось на 13,1% относительно сентября, в Новой Москве - на 24,7%, в Московской области – на 21,3%, сообщает Est-a-Tet. В годовом выражении динамика везде положительная: +174,2%, +147,3% и +103,9%.
Похожие цифры приводит и «Бон Тон»:
Количество ипотечных сделок на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.
| Локация | окт.22 | сен.23 | окт.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 2 220 | 7 048 | 6 034 | 171,8% | -14,4% |
| Новая Москва | 1 071 | 3 612 | 2 737 | 155,6% | -24,2% |
| Московская область | 2 568 | 6 691 | 5 256 | 104,7% | -21,4% |
| Итого | 5 859 | 17 351 | 14 027 | 139,4% | -19,2% |
Источник: «Бон Тон»
При этом доля ипотечных кредитов остается на высоком уровне – 84% в целом по московскому региону, отмечает Валерия Цветкова. По сравнению с прошлым месяцем она практически не изменилась - только в Новой Москве и Московской области сократилась на 1,5%.
Доля ипотечных кредитов на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.
| Локация | окт.22 | сен.23 | окт.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 74,2% | 78,8% | 78,2% | 4,0% | -0,6% |
| Новая Москва | 87,4% | 88,9% | 87,4% | 0,0% | -1,5% |
| Московская область | 82,4% | 88,0% | 86,5% | 4,1% | -1,5% |
| Итого | 81,3% | 85,3% | 84,0% | 2,7% | -1,2% |
Источник: «Бон Тон»
| Доля ипотечных сделок | Москва | Новая Москва | Подмосковье |
|---|---|---|---|
| Октябрь 2023 | 77% | 88% | 87% |
| Сентябрь 2023 | 79% | 89% | 89% |
| Октябрь 2022 | 74% | 87% | 81% |
Источник: Est-a-Tet
В ноябре сокращение спроса продолжилось. «За первые 10 дней ноября мы по-прежнему видим высокий уровень спроса, однако в сравнении с аналогичным периодом в октябре начало ноября показало снижение спроса на 7%», - рассказывает Дмитрий Долгов. При этом в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в первой трети ноября 2023 г. спрос выше на 28%.
По словам коммерческого директора ФСК Ольги Тумайкиной, «спрос еще находится на достаточно высоком уровне», хотя в октябре-ноябре в среднем по рынку упал на 40% (в ФСК – на 30%) по сравнению с ажиотажным сентябрем, когда объемы продаж в денежном выражении увеличились в ФСК в три раза по сравнению с прошлым годом.
Похожие оценки приводит и Екатерина Ломтева: в ноябре объем обращений сократился приблизительно на 30%, от ипотечников – на 30-40%: «Можно говорить о некоторой коррекции спроса после ажиотажного всплеска в III квартале 2023 г. При этом на старте новых проектов он остается активным».