Пять доступных районов для покупки жилья на юго-востоке Москвы

Юго-восток не относится к престижным территориям столицы. Здесь много заводов и производств, крупных рынков, мигрантов и не самая лучшая экология. Это с одной стороны. А с другой – рабочие места, обилие парков, несколько станций метро практически в каждом районе, развитая инфраструктура, удобные общественные пространства и относительно доступные цены на жилье.

Некрасовка: быстрорастущий молодой район

Это молодой столичный район, который только недавно начал свое развитие: Некрасовка вошла в состав столицы в 2002 году, чуть позже к ней присоединили и Люберецкие поля аэрации, район вырос практически вдвое. Теперь это активно застраивающийся столичный «спальник», хоть и замкадный.

Район поделен на части: старая часть (поселок работников станции аэрации), промзона и Люберецкие поля – новый жилой район. С точки зрения экологии не все гладко: здесь работает мусоросжигательный завод и Люберецкие очистные сооружения. Но при этом вблизи Некрасовки располагается район Выхино-Жулебино, признанный благополучным в плане экологии. Также положительно влияет близость Салтыковского и Кузьминского лесопарков. Тем не менее экологическая обстановка в районе только удовлетворительная, по данным «Экостандарта».

Зато не так давно до Некрасовки дотянули метро, одноименная станция расположена в самом «сердце» района. Своей железнодорожной станции нет, но жители южной Некрасовки пользуются соседней станцией Люберцы-2 Казанского направления, а жителям западной части района удобно добираться до станции Люберцы, которая вошла в состав МЦД-3.

С социальной инфраструктурой в районе все неплохо: несколько государственных общеобразовательных комплексов, есть гимназия, почти 15 детских садов, две поликлиники, а также Дом культуры, Центр развития творчества детей и юношества, библиотека, физкультурно-оздоровительный комплекс, бассейн. Большинство объектов относительно свежие и современные, так как возводились вместе с новостройками всего несколько лет назад.

Некрасовка начала активно застраиваться в начале 2000-х, после присоединения к Москве. Был разработан проект планировки комплексной реконструкции района, согласно которому на месте 2-, 3-, 4- и 5-этажных домов выросли новостройки, новые детские сады, школы и прочая инфраструктура. Но на сегодняшний день купить квартиру от застройщика можно только в одном проекте.

На вторичном рынке выбор богаче, предлагаются в основном квартиры в недавно построенных домах, так называемая «новая вторичка». Средняя стоимость метра – 197 915 рублей, по данным Рейтинга округов и районов Москвы от IRN.RU. Это ниже среднемосковского уровня цен на квартиры на 24,1%. В целом Некрасовка занимает предпоследнее место в рейтинге столичных районов по стоимости квартир IRN.RU (дешевле жилье только в Зеленограде).

Выхино-Жулебино: сразу шесть станций метро в районе и рядом

Замкадно-примкадный столичный район. Внутри Кольцевой находится Выхино - район преимущественно старой панельной застройки с соответствующей репутацией, за МКАД – Жулебино, которое воспринимается как более благополучная часть района.

Выхино-Жулебино – второй по численности населения район Москвы (на первом месте –Марьино, он тоже стал героем нашей подборки, но о нем поговорим чуть позже). Около трети площади района занимает Жулебинский лесопарк и часть парка Кузьминки с Московской резиденцией Деда Мороза. Неудивительно, что экологическая обстановка в районе на карте «Экостандарта» обозначена как приемлемая. Конечно, в районе есть промышленные предприятия, но это производство оборудования без вредных выбросов. Но негативно влияют на экологию предприятия соседних районов и крупные шоссе с плотным движением.

Транспортную доступность района обеспечивают сразу шесть станций метро: «Выхино», «Юго-Восточная», «Косино», «Жулебино» и соседние станции «Котельники», которой удобно пользоваться жителям шестого микрорайона, и «Рязанский проспект». Вдоль северной части района проходит железная дорога Казанского направления со станциями Косино и Выхино, которые вошли в состав МЦД-3 «Раменское-Зеленоград».

С инфраструктурой проблем нет, а недостаток отдельных объектов местные жители могут восполнить в соседних районах – благо рядом метро и есть развитая сеть наземного транспорта. В районе около 15 госшкол и несколько десятков детских садов. Есть школы, входящие в рейтинг лучших школ Москвы, а также школы с углубленным изучением иностранных языков, математики и химии. Также работает бассейн, Детская школа искусств, студия театра, школа танцев и, например, фехтовальный клуб. В Выхино-Жулебино расположены и высшие учебные заведения: Государственный университет управления и Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии, например.

Застройка в районе разношерстная: территория внутри МКАД активно застраивалась в 60-е, здесь преобладают панельные и блочные дома, кирпичные пятиэтажки и девятиэтажки старый серий. Также есть более новые 12-, 14- и 17-этажки, которые построили с 90-х по 2000-е. Другую часть района – территорию за МКАД – начали застраивать в 90-е, поэтому здесь жилой фонд более современный, но тоже в основном панельки. Можно встретить частные дома, которые еще сохранились в Жулебино от старой деревни. Застройку в скором времени обновит городская программа реновации, в которую вошли 60 старых домов.

Предложений от застройщиков на первичном рынке нет. Но есть варианты на вторичке: в среднем квартиры на вторичном рынке в Выхино-Жулебино стоят 206 860 рублей за метр, что, по данным Рейтинга округов и районов Москвы от IRN.RU, ниже среднемосковского уровня цен на квартиры на 20,6%.

Люблино: в предвкушении обновления

Район Люблино – один из крупнейших районов в Юго-Восточном административном округе Москвы, конечно, примкадный. Но граничит с Кольцевой только восток, а бОльшая часть района тянется к центру, до Юго-Восточной хорды. По соседству – парк Кузьминки, а непосредственно в районе расположены крупный Кузьминский и Люблинский лесопарки, парк Шкулева, река Чурилиха и Люблинский пруд. Экологическая обстановка – «приемлемая», данные «Экостандарта». Ложку дёгтя добавляет, опять же, соседство с нефтеперерабатывающим заводом.

На территории района есть и свои промпредприятия, а также кондитерская фабрика, типография, мебельная фабрика, то есть у местных жителей есть возможность найти работу рядом с домом. А тем, кто трудится в других округах столицы, несложно добираться до места работы – в Люблино действует одноименная станция метро. Расположена она в центральной части района, а жителям окраин удобнее пользоваться соседними станциями «Братиславская» и «Волжская». По западной границе района проходит линия МЦД-2 («Нахабино-Подольск»), ближе всего для жителей Люблино станции Перерва, Депо и Люблино.

Район может похвастаться развитой инфраструктурой: два десятка школ и три десятка детских садов, медицинские учреждения, 7 заведений для культурного отдыха, спортивные центры, в том числе стадион «Локомотив», бассейн.

Жилой фонд уставший, обновить его должна программа реновация, в которую вошли 152 дома, их демонтируют, а на освободившихся участках вырастут современные дома. В программу попали «сталинки» 19321935 годов, часть домов будут расселены и отреставрированы.

Первичный рынок жилья Люблино на сегодняшний день представлен двумя проектами. Это жилые комплексы комфорт-класса с объектами инфраструктуры, строящееся недалеко от метро. Подобрать квартиру можно и на вторичном рынке, где метр жилья, по данным Рейтинга округов и районов Москвы от IRN.RU, стоит в среднем 217 481 рублей (на 16,6% дешевле, чем в среднем по Москве). При этом на вторичном рынке представлено много современных домов, построенных всего несколько лет назад.

Капотня: плохая репутация, хорошие цены

Капотня — рабочий «городок» при нефтеперерабатывающем заводе. Название этого района стало нарицательным и ассоциируется с плохой экологией. Хотя это просто нестандартный спальник с неудобной транспортной инфраструктурой, зато с доступной стоимостью жилья.

Большую часть района занимают промзоны, в том числе нефтеперерабатывающий завод. Остальная часть — жилые дома, которые строились для работников завода еще в советское время.

Нефтезавод – одновременно и боль, и гордость Капотни. Это стратегически важный объект, одно из ведущих предприятий в стране, рабочие места. Добираться на работу в другие районы столицы проблематично, так как своей станции метро здесь нет. Ближайшие – станции «Марьино», «Братиславская», «Люблино» или «Алма-Атинская», но до них путь неблизкий, нужно ехать на автобусе или маршрутке.

Из хороших новостей – в 2019 году случилась «перезагрузка»: Копотня вошла в городскую программу «Мой район» и ее полностью благоустроили. Район достаточно «зеленый»: на севере он соседствует с Кузьминским лесопарком, на западе – с парком 850-летия Москвы, здесь же протекает Москва-река, в районе есть «родные» парки и скверы.

С социальной инфраструктуры в Капотне все в порядке – есть корпуса начальной и общеобразовательных школ, детские сады, дворец культуры, музыкальная школа, стадион «Смена» и гольф-клуб. В районе также есть колледж и две библиотеки. С торговой и бытовой инфраструктурой тоже проблем нет. Кроме того, именно в Капотне находится знаменитый рынок «Садовод», здесь же размещается «Птичий рынок».

Застройка в районе традиционно «спальная» и в основном старая: кирпичные, панельные и блочные дома 60–80-х гг., обычно дявятиэтажки. Без малого три десятка домов вошли в городскую программу реновации: их снесут, а на их месте появятся современные новостройки. Но пока нового строительства в районе нет, как и вариантов квартир от застройщиков на первичном рынке. Квартиры на вторичке предлагаются в среднем за 218 200 рублей за квадратный метр, на 16,3% дешевле, чем в среднем по Москве – данные Рейтинга округов и районов Москвы от IRN.RU. На цену недвижимости влияет близость нефтеперерабатывающего завода и отсутствие «своей» станции метро.

Марьино: район молодой застройки

Крупнейший по населению район Москвы. В отличие от других участников подборки, Марьино не соприкасается с МКАД. По южной границе района расположен недавно благоустроенный парк имени 850-летия Москвы. Есть и другие зеленые зоны – Братиславский и Дюссельдорфский парки, парк имени Артема Боровика. Но экологию района это не спасает – по мнению «Экостандарта», она удовлетворительная. Вероятно потому, что ранее здесь находились очистные сооружения.

В районе сразу две станции метро – «Марьино» и «Братиславская». По западной границе района проходит линия МЦД-2, жителям района доступны станции Курьяново и Перерва Курского направлении. Основные транспортные магистрали для автомобилистов – Люблинская улица, Новочеркасский бульвар, Донецкая, Братиславская улицы, а также улицы Верхние Поля, Белореченская и Перерва.

На территории района функционируют почти три десятка средних общеобразовательных школ и центров образования, колледж, две гимназии, лицей, школа искусств, «Кадетский корпус Памяти Героев Сталинградской битвы», библиотеки, а также детско-юношеская спортивная школа, велодром, бассейн. Есть несколько вузов, в том числе Институт экономики и связей с общественностью, Московская высшая школа бизнеса и учебный корпус Московского нового юридического института. На территории района действуют с десяток поликлиник и онкологический диспансер.

Активное жилое строительство в Марьино велось в 70-е и в 90-е годы, но затем возведение нового жилья приостановилась. Еще несколько крупных жилых проектов появились в районе в последние несколько лет.

На сегодняшний день первичный рынок Марьино представлен двумя новыми ЖК. Подобрать квартиру можно и на «вторичке», где благодаря относительно молодой застройке есть предложение в современных домах. Вторичные квартиры в Марьино стоят в среднем 218 204 рублей за квадратный метр, на 16,3% дешевле, чем в целом по Москве – данные Рейтинга округов и районов Москвы от IRN.RU.

Также по теме:

• Пять недорогих районов для покупки квартиры на юге Москвы
• Пять недорогих и комфортных районов для покупки квартиры на западе Москвы
• Недорогие, но комфортные районы на окраинах Москвы, где можно купить квартиру
• Пять удачных городов Подмосковья для покупки квартиры