Региональный спрос на новостройки в Москве и Подмосковье: география расширилась, покупателей прибавилось
Жители провинции стали больше интересоваться столичным жильем
Москва всегда привлекала активных россиян. В этом нет ничего удивительного – сюда едут работать, учиться, переезжают по семейным обстоятельствам. Покупают квартиры и для жизни, и для вложения денег. За последний год к столичному жилью отмечается всё бОльший, интерес, потому что география запросов стала разнообразнее – покупатели приезжают к нам не только из богатых «нефтеносных» регионов.
По данным Росреестра, в первом полугодии 2023 года в столичное управление на регистрацию было подано 30,4 тыс. заявлений из других регионов. Это на 82,4% больше, чем в 2022 году (16,7 тыс.), и на 64,3% больше, чем 2021-м (18,5 тыс.). В Подмосковье тоже динамичная картина: аналитики агентства недвижимости «Pro Обмен» отмечают, что число сделок с региональными покупателями на рынке новостроек области выросло более чем в три раза за последние полгода.
Большинство экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», согласились с тем, что спрос со стороны региональных покупателей на московскую и подмосковную недвижимость стал выше. При этом и риелторы, и девелоперы единодушно (за некоторым исключением) определяют долю сделок с региональными покупателями в 25-30% в этом году. В отдельных жилых комплексах эта цифра может быть 10-15%.
Темпы роста эксперты оценивают по-разному. Аналитические службы риелторских агентств, работающие с большими базами, говорят о прибавке 21-23% за год, у девелоперов, оценивающих ситуацию в конкретных проектах, статистика более скромная – плюс 2-5-6%. Например, по сведениям Виктории Ковалевской, руководителя департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», за год доля региональных покупателей в структуре сделок компании, реализующей свои проекты на территории Московской области, увеличилась на 2 п.п. и составляет 27%.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, оказался единственным экспертом, который роста не отметил, зато сообщил, что региональный спрос на московскую недвижимость за последние четыре года стабилен и занимает уверенное второе место после покупателей из Москвы. При этом данные компании Est-a-Tet демонстрируют даже бОльшую долю регионалов по сравнению с показателями от других экспертов - 35,6% (в 2023 году).
Доля сделок с новостройками в Москве по месту регистрации покупателей
| Место регистрации | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | янв.-авг. 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Москва | 46,3% | 46,8% | 45,1% | 45,8% | 46,4% |
| МО | 16,4% | 16,0% | 16,6% | 18,6% | 17,2% |
| Регионы | 36,8% | 37,0% | 38,1% | 35,2% | 35,6% |
| СНГ | 0,4% | 0,2% | 0,3% | 0,3% | 0,7% |
Источник: Est-a-Tet
Главные стимулы - импортозамещение и госзаказ
Откуда эти покупатели? Среди наиболее активных городов и областей эксперты называют Краснодарский край, Санкт-Петербург, Волгоград, Ярославль, Башкортостан, Чувашию, Мордовию, Белгородскую, Ростовскую, Нижегородскую, Владимирскую области. Также есть покупатели из Екатеринбурга, Новосибирск, Омска, Воронежа, Орла, Брянска, Тулы.
Отдельно стоит упомянуть Подмосковье - его жители всегда активно приобретали квартиры по соседству – в «старой» и Новой Москве.
За последний год география региональных запросов и покупок увеличилась и стала более разнообразной. «Если раньше превалировали клиенты из нефтедобывающих регионов и юга России, то теперь есть покупатели из Центра, Поволжья, Урала и Сибири», - сообщает Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина» (девелопер жилого кластера RDD).
И произошло это из-за санкций и СВО. «В определенных регионах наблюдается рост экономики, связанный с увеличением госзаказа и импортозамещением, - поясняет эксперт. - Резко растет прибыль на предприятиях самого разного уровня, которые в связи с уходом иностранных производителей стали безальтернативными поставщиками различного сырья, компонентов механики и электроники, материалов, приборов. При этом речь далеко не всегда идет о богатых регионах, и скорее даже напротив».
Как еще весной отмечали эксперты «Метриум», анализируя запросы на премиальное жилье, чаще обращаются покупатели из регионов, связанных с сельским хозяйством, пищевой промышленностью, металлургией и с другим производством. Это Краснодарский край, Ростовская, Курская, Белгородская, Липецкая, Курская области, Екатеринбург, Саратов, Дальний Восток.
Есть еще мотив – люди перебираются к нам из соображений безопасности из приграничных с Украиной регионов. В целом - география покупателей расширилась от Сочи до Новосибирска и Владивостока, резюмируют аналитики агентства.
Ипотека и слабый рубль завершили пазл
Итак, главной причиной роста регионального спроса стало расширение географии. Но еще и финансовые условия на рынке новостроек оказались привлекательными: дешевая ипотека до ужесточений ЦБ и ослабление рубля (для людей, имеющих сбережения в валюте).
«Обычные» региональные покупатели (не миллионеры) продавали старые квартиры и активно использовали льготную и субсидированную ипотеку. Как правило, такие потребители сначала снимали жилье, а потом уже выходили на покупку, - объясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон». - Для них был очень важен размер ежемесячного платежа, и в эпоху околонулевых ставок в некоторых проектах он был соразмерен с арендной платой».
Виктория Григорьева, генеральный директор «Бест-Новострой», говорит, что региональные покупатели часто использовали рассрочку. Из-за разницы доходов и нюансов оформления ипотеки в регионах многим так было удобнее: «Можно вспомнить программу рассрочки, которая была на одном из проектов в прошлом году – «10% сразу, 90% потом» – в нее наиболее активно заходили именно региональные покупатели».
Обеспеченные клиенты с валютными накоплениями воспользовались ослаблением рубля и с выгодой купили недешевое жилье. Летом «многие клиенты смогли взять отпуск, изучить столичный рынок новостроек и определиться с подходящим вариантом», - комментирует Наталья Шичанина, директор по продажам Sense.
Для чего нужны столичные квартиры
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»), делит аудиторию покупателей на две группы: состоятельная публика, которую в первую очередь интересуют инвестиционные сделки, и люди, которые переезжают в мегаполис в связи со сменой работы и покупают квартиру для жизни. Роман Родионцев (Est-a-Tet) считает, что именно вторая группа составляет основную часть региональных покупателей - 93%.
Это картина крупными мазками, но имеются и более тонкие моменты. Обеспеченные региональные покупатели не только инвестируют в недвижимость, но и приобретают ее для жизни. По наблюдениям Дениса Герасимова, директора по продажам ЖК «Лайм», среди таких покупателей преобладают владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры и руководители компаний, работающие в финансовой, производственной, нефтегазовой, IT-сферах. Их бизнес расширяется, растут деловые контакты, им необходимо как минимум часто бывать в Москве, а лучше – жить постоянно и перевезти семью. Также люди разного достатка покупают жилье детям-студентам.
На теме инвестиций наши комментаторы остановились немного подробнее и отметили интерес клиентов не только к перепродаже недвижимости, но и к арендному бизнесу. «Инвестиции в столичную недвижимость, по мнению жителей регионов, в том числе и петербуржцев, могут окупаться быстрее и приносить непрерывный доход», - говорит Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
По оценке Натальи Шичаниной (Sense), для этих целей многие покупатели приобретают квартиры в дорогих комплексах: «Такой формат инвестирования имеет максимальную доходность для объектов премиум и элит-классов – сумма аренды в разы больше, чем в массовом сегменте».
Но в целом в Est-a-Tet региональный инвестиционный спрос оценивают как небольшой - 7%. Доля сделок для перепродажи - 5%, для последующей аренды – 2%.
Источник: Est-a-Tet
Что покупают в Москве
Как сообщает Виктория Григорьева («Бест-Новострой») у покупателей, приобретающих квартиры для жизни, популярны проекты бизнес-минус- и комфорт-класса с более-менее доступным бюджетом - до 250 – 300 тыс. рублей за кв. метр.
По информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные квартиры или евродвушки до 38-40 кв. м в массовом сегменте. Средняя цена таких квартир составляет 11,3-12,5 млн руб., квадратного метра - 320 тыс. руб.
В Est-a-Tet подсчитали, что региональные покупатели также часто выбирают лоты площадью от 55 до 60 кв. м. Средний бюджет покупок в агентстве оценили выше - 16,6 млн руб.
В премиальном сегменте для проживания клиенты покупают в основном двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью 40-60 млн рублей, замечает Дмитрий Голев (Optima Development).
Инвесторы чаще интересуются небольшими и недорогими квартирами. «Это могут быть квартиры-студии в ценовом диапазоне 8-11 млн рублей, а также однокомнатные квартиры стоимостью от 13 до 16 млн рублей», - комментирует Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.
Средний бюджет лота для инвестиций, по подсчетам Est-a-Tet, составил 16 млн руб.
Квартиры для студентов обеспеченные родители приобретают на западе Москвы, где много вузов и строится жилье бизнес-класса.
Выбор у покупателей в Москве широкий, например, жилье комфорт-класса с подходящими ценниками есть в жилых комплексах «Квартал Домашний» (Марьино), «Молжаниново» (Молжаниновский), «Лучи» (Солнцево), «City-комплекс CitiMix» (Тропарево-Никулино), «Level Южнопортовая» (Печатники). Из экспонируемых проектов бизнес-класса можно назвать «ФизтехСити» (Северный район), Emotion (Хорошево-Мневники), Indy Towers (Хорошевский) «Досфлота, 10» (Южное Тушино), Very (Марфино), «Лайм» (Алексеевский). Среди проектов премиум-класса – «Союз» (Ростокино), «River Park Towers Кутузовский» (Дорогомилово), «Жилой квартал Prime Park» (Хорошевский), Republic (Пресненский), Era (Даниловский), Logos (Даниловский).
Что покупают в Новой Москве
По данным Est-a-Tet, у покупателей из Подмосковья и регионов в ТиНАО наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Источник: Est-a-Tet
«Они рассматривают не только однокомнатные квартиры и евродвушки, но и евротрешки и классические двухкомнатные квартиры», - дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»).
По данным «Бон Тон», средняя цена однокомнатных лотов и евродвушек в Новой Москве составляет 9-10,5 млн руб. при средней цене квадратного метра 248 тыс. руб. Средняя площадь таких квартир составляет 39-40 кв. м. Средняя цена двухкомнатных квартир и евротрешек - 12,5-13 млн руб., а площадь - 58 кв. м.
В сегменте бизнес-класса могут быть и более масштабные покупки, как замечает Владимир Щекин («Родина») – трех- и четырехкомнатные.
Для инвестиций в основном рассматривают студии, средняя цена которых составляет 6,5-7 млн руб. («Бон Тон»). Владимир Щекин утверждает, что покупатели могут купить сразу несколько студий и однокомнатных квартир с чеком от 10 млн до 20 млн рублей.
Выбор покупателя – примерно из 40 жилых комплексов, которые строятся в Новой Москве. Это крупные комплексы с инфраструктурой, вблизи действующих и будущих станций метро. Среди них - «Дзен-Кварталы» (метро «Коммунарка»), «Новые Ватутинки» (будущие станции «Десна», «Кедровая»), «Город-парк «Первый Московский» (метро «Филатов луг»), RDD (будущая станция «Ватутинки), «Городские истории» («Рассказовка»), «Бунинские Луга» («Бунинские луга»).
Что покупают в Подмосковье
Здесь выбор у покупателей из регионов с обычными запросами пошире. Наибольшей популярностью, по информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), пользуются квартиры массового сегмента, евродвушки и большие однокомнатные квартиры. Как правило, это квартиры с полной отделкой, которая включена в стоимость лота. Средняя цена таких лотов - 7,5-8 млн руб. при средней цене квадратного метра 200 тыс. руб. Площадь - 39-40 кв. м.
Активно покупают и семейные квартиры (классические трехкомнатные и евротрешки). Средняя цена этих лотов - 10-13 млн руб. (181,5 тыс. руб. за кв. метр), метраж - 56-77 кв. м.
Для инвестиций рассматриваются в основном студии в хороших локациях с потенциалом развития. Средняя цена таких лотов составляет 4,5-5 млн руб.
Как правило, региональные покупатели выбирают крупные города ближнего Подмосковья, где активно строится жилье. Сейчас на подмосковном рынке новостроек, в частности, представлены ЖК «Столичный» (Балашиха), «Одинцово-1» (Одинцово), «Новое Медведково» (Мытищи), «Облака 2.0» (Люберцы), «Восемь кленов» (Красногорск).