«Вероятность того, что ЦБ РФ в сентябре повысит ключевую ставку, растет»

С момента повышения ключевой ставки до заградительного для ипотеки уровня – 12% - прошел месяц. И о ее снижении речь пока не идет. Напротив, регулятор неоднократно заявлял о возможном дальнейшем повышении ставки. Что происходит на рынке жилья, пересматривают ли банки требования к ипотечным заемщикам и к чему вообще готовиться покупателям квартир, в ходе онлайн-конференции «Рынок жилья и ипотеки после повышения ключевой ставки: что будет с ценами?» на IRN.RU рассказала главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.

Что происходит на рынке жилья после повышения ключевой ставки до 12%?

Рост ключевой ставки привел к изменению процентных ставок по ипотеке на рыночных условиях. В основном это повлияет на вторичный рынок. На первичном рынке преобладают государственные льготные программы, процентные ставки по которым не повышались. На вторичном рынке спрос на ипотеку может снизиться на 30% по сравнению с пиковыми значениями этого года. Цены могут незначительно снизиться, срок экспозиции – вырасти. Часть спроса может переключиться на первичный рынок, что позволит застройщикам несколько повысить цены. Рост цен на первичном рынке будет сдерживаться ужесточением регулирования ЦБ РФ, а также снижением спроса со стороны людей, улучшающих жилищные условия (им будет сложнее продать старое жилье на вторичном рынке).

Сильно ли сократился спрос на рынке жилья?

Пока сложно оценить влияние процентных ставок на спрос. Многие покупатели получали одобрение раньше, по более низким процентным ставкам, и сейчас выходят на рынок. Более понятным эффект будет в сентябре. Спрос на вторичном рынке может сократиться на 30% по сравнению с пиковыми значениями этого года.

На первичном рынке процентные ставки по ипотеке пока не увеличивались. Но опасения по поводу того, что параметры государственных программ могут быть ужесточены, привели к росту числа заявок на получение ипотечного кредита.

Можно ли ожидать коррекцию цен на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости в средне- и долгосрочной перспективе в связи с повышением ключевой ставки и отложенным лагом во времени и ее влияния?

Рост ключевой ставки, вероятнее всего, приведет к умеренному снижению цен на вторичном рынке (в среднем около 5% на горизонте в 1 год, но многое зависит от параметров конкретного объекта). В сегменте новостроек действуют льготные программы, процентные ставки по которым пока не увеличились. Поэтому в ближайшие месяцы цены на первичном рынке могут, наоборот, вырасти, после чего стабилизироваться.

Ситуация на вторичном рынке в ближайшие месяцы будет сложной из-за роста процентных ставок по ипотеке. Можно вспомнить, что близкий уровень процентных ставок был на рынке в 2015 году. До 10% ставка по ипотеке снизилась только в конце 2017 г. За период с конца 2014 г. по конец 2017 г. средняя цена на вторичном рынке жилья Москвы снизилась на 12% (данные IRN.RU). К концу 2020 г. цены вернулись к уровню конца 2014 г. Мы ожидаем, что в 2024 г. ключевая ставка будет снижаться быстрее, чем в 2015 г. В результате средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке может сократиться на 5% (динамика цены на конкретный объект будет зависеть от его параметров).

Павительство пересмотрело условия выдачи льготной ипотеки. В частности, первоначальный взнос вырастет с 15% до 20%. Насколько после таких изменений может просесть спрос? И как это в целом повлияет на рынок жилья?

Повышение первоначального взноса несколько сдержит спрос и может заставить потенциального покупателя отложить покупку жилья на несколько месяцев. Возможно, застройщики будут разрабатывать новые продукты для более быстрого накопления первоначального взноса, предоставлять отсрочки или скидки, предлагать услуги по бронированию на длительный срок с фиксацией цены.

Есть ли риск, что банки начнут ужесточить условия выдачи ипотеки в части требований, к заемщикам, например?

Банк России обеспокоен ростом доли и объема кредитов, выдаваемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. ЦБ РФ ужесточает регулирование в наиболее рискованных сегментах. Поэтому в сегментах, вызывающих беспокойство у регулятора, могут вырасти процентные ставки и снизиться вероятность одобрения кредита.

Как надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, которые ЦБ вводит с 1 октября, отразятся на рынке? Насколько понимаю, введенные ранее надбавки особого влияния на рынок не оказали.

Условия по кредитам с низким первоначальным взносом могут ужесточиться за счет увеличения процентной ставки или стоимости жилья. Возможно, со временем появятся новые программы от застройщиков, предполагающие возможность более быстрого накопления первоначального взноса, фиксации цены и пр.

В сентябре ожидается дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Лимиты по сельской ипотеке по крайне мере в регионах-миллионниках уже отсутствуют. Каковы шансы того, что будут пересмотрены и ставки по льготным программам (семейная, госсубсидия, IT-ипотека)? Если в течение полугода ключевая ставка не вернутся к уровню 7,5-9% годовых - насколько могут снизиться цены на вторичное жилье от частных лиц?

Вероятность того, что ЦБ РФ в сентябре повысит ключевую ставку, растет. Если это произойдет, то увеличится и вероятность того, что будут повышены ставки по программам с субсидируемой процентной ставкой. Параметры семейной и IT-ипотеки могут остаться без изменений, как в 2022 году, но условия льготной ипотеки могут быть скорректированы. Возможно, это произойдет после того, как будет исчерпан лимит бюджетных средств, выделенных на программу на 2023 г. На вторичном рынке возможно снижение средней цены на 5%, но результат зависит от параметров объекта. Ликвидные лоты могут не измениться в цене, а менее ликвидные квартиры (большой площади, спорной локации, со сложностями в продаже и пр.) могут подешеветь на 10% и больше.

Что вы ожидаете от увеличения ключевой ставки более чем 12%?

При дальнейшем повышении ключевой ставки следует ожидать рост процентных ставок по программам рыночной ипотеки, преобладающей на вторичном рынке. Также значительно увеличится вероятность того, что в ближайшие недели могут быть повышены максимальные процентные ставки по льготной ипотеке. Это, вероятнее всего, сдержит рост цен на первичном рынке и усилит снижение цен на вторичном рынке.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок жилья и ипотеки после повышения ключевой ставки: что будет с ценами?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!