Террасы давно стали привычным элементом в домах высокого класса. И даже начали проникать в массовый сегмент. Пока это единичные случаи, но все начинается с малого. Еще лет 10 назад в ЖК комфорт-класса просторных входных групп и креатива во дворах не было, а нынче это уже практически обязательные атрибуты комплекса.
Начнем с наивного вопроса: зачем в домах делают террасы, - это же, наверное, затратно и пожароопасно. Некоторые девелоперы перестали делать даже балконы. Логика такая: на балконах у граждан валяется всякий хлам, и вид ужасный, и, не дай бог, загорится, если кто-то сверху бросит сигарету. Вот и решают проблему радикальным способом: вместо балконов предлагают келлеры. Однако эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с такой постановкой вопроса категорически не согласились.
Действительно, «безбалконье» имеет место быть в проектах застройщиков, которые большими «тиражами» строят массовое жилье. Но мы говорим о проектах с нестандартными чертами. Да, наши комментаторы подтверждают, что «обычные» балконы и в этом сегменте уступают позиции. Но не из-за того, что девелоперы не хотят «заморачиваться» - они предлагают более затейливый продукт. Как отмечает Елизавета Гудзь, руководитель управления маркетинга и аналитики Tekta Group, на смену обычным балконам приходят открытые лоджии-террасы или французские балконы, а также эксплуатируемые кровли и общественные террасы (доступные всем жителям) с панорамными видами.
Главная причина популярности террас у застройщиков – конкуренция. Террасы украшают дом, разнообразят его архитектурный облик, придают ему индивидуальность. Кроме того, как поясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон», девелоперы дополняют и расширяют линейку планировочных решений. А квартиры и апартаменты с террасами относятся к формату эксклюзивных лотов. Все перечисленное – конкурентные преимущества.
Формат террас пришелся по душе и покупателям. И не только потому, что он, как формулируют эксперты, «подчеркивает статус резидента» (по простому – тешит самолюбие). Терраса - практичная штука. Она увеличивает полезную площадь квартиры и «позволяет создать полноценное рекреационное пространство на открытом воздухе», говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». С точки зрения эксперта, городской квартире придаются характеристики загородного жилья.
Девелоперы массового сегмента тоже стали делать квартиры с террасами. Пока чуть-чуть: сейчас в ЖК комфорт-класса в продаже на всю «старую» Москву представлено 15-19 лотов (подробнее о статистике ниже). И, как правило, это дорогие квартиры, на класс превосходящие сегмент самого жилого комплекса. Дело в том, что аудитория покупателей неоднородная, комментирует Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина». И в новостройке комфорт-класса экономичные студии на первых этажах могут соседствовать с полноценными видовыми пентхаусами на последних этажах.
Что касается предположений о затратности и «пожароопасности» террас, то эксперты их не разделяют. Затраты на создание небольшой террасы лишь немного превышают стоимость строительства лоджии, объясняет Руслан Сырцов («Метриум»). Поэтому девелоперам выгодно реализовывать такое жилье. А класс пожарной опасности террас в соответствии с проектными стандартами не отличается от принятого в остальных помещениях новостроек.
Тезис о том, что квартиры с террасами – это эксклюзив и редкость и встречаются в основном в дорогом сегменте (начиная с бизнес-класса), эксперты проиллюстрировали статистикой. По данным Валерии Цветковой («Бон Тон»), на первичном рынке старой Москвы в реализации находится порядка 295 квартир и апартаментов с террасами. Большая доля представлена в бизнес-классе – 190 лотов, в премиум-классе – 90 лотов, в комфорт-классе – 15 лотов.
В Новой Москве, по данным Владимира Щекина (группа «Родина»), представлено пять комплексов, где предусмотрены квартиры с террасами – всего около 160 лотов.
Схожая статистика по «старой» и Новой Москве у агентства «Метриум»:
| Сегмент | Число квартир с террасой |
|---|---|
| Массовый | 19 |
| Бизнес | 109 |
| Премиальный | 87 |
| Элитный | 64 |
| Новая Москва | 132 |
| Всего | 411 |
Источник: «Метриум»
Много ли в ЖК делают квартир с террасами с учетом того, что это «эксклюзив»? Четких указаний на сей счет нет. Все зависит от индивидуальных характеристик проекта, и, как уточняет Елизавета Гудзь, (Tekta Group), от возможности запроектировать лоты с хорошими видовыми характеристиками. Встречаются как новостройки с единственной террасой в эксклюзивном пентхаусе, так и дома, где подобную открытую зону отдыха имеют 30-40% квартир, говорит Руслан Сырцов («Метриум»).
Но как правило, речь все-таки идет об ограниченном числе таких лотов в проектах. «По нашему опыту, на квартиры с террасами приходится не более 5% от общего объема предложения в конкретном ЖК», - замечает Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet. А по оценке Валерии Цветковой («Бон Тон»), в проектах комфорт-класса это может 2-3 лота, в бизнес-классе – до 5 лотов, в премиальном сегменте – 3-5 лотов.
Квартиры с террасами дороже обычных, и эксперты оценивают эту надбавку в 10-40%. В целом логика такая – чем меньше квартир с террасами в доме, тем больше эта разница. И чем выше этаж и лучше видовые характеристики (панорама города, большая вода, зеленый парк), тем лот дороже.
Так, на квартиру с террасой с видом на набережную Москвы-реки в среднеэтажном корпусе, рассчитанном на небольшое количество квартир, надбавка к цене составляет чуть более 25% относительно стандартного лота в этом же жилом комплексе, приводит примеры Елизавета Гудзь (Tekta Group). А квартира на верхних этажах с террасой и видом, скажем, на МГУ и парк будет на 25-30% дороже квартиры на типовом этаже.
А уж если речь о пентхаусе с террасой, то разница в цене, по оценке Владимира Щекина (группа «Родина»), доходит до 30-40%. И если, например, в Новой Москве квадратный метр в обычных квартирах варьируется по цене в диапазоне 220-280 тыс. рублей, то в лотах с террасами этот показатель будет 320-360 тыс. рублей.
Судя по отзывам экспертов о покупателях квартир с террасами, их объединяет любовь к жизни со вкусом и отдыху с удовольствием. Короче, они «жизнелюбы» и ценители красивых видов.
Четкую аудиторию любителей террас выделить невозможно. Это, по определению Романа Соколова (Est-a-Tet), могут быть и молодые холостяки, и семьи с детьми.
Еще, конечно, это люди небедные. По мнению Владимира Щекина (группа «Родина»), при прочих равных такая опция (терраса) – роскошь. И психологически готовы потратиться на дополнительное пространство, которое значительную часть года использовать трудно, могут только обеспеченные клиенты.
И покупая квартиру, люди почти всегда знают, как им обустроить пространство террасы.
По определению Руслана Сырцова («Метриум»), терраса - это комфортное пространство для отдыха, которое совмещает в себе преимущества приватного маленького дворика и смотровой площадки. Использовать эту дополнительную площадь, можно совершенно по-разному. «Фантазия ограничена только размерами террасы и разными пожарными и санитарными нормами», - уточняет Владимир Щекин (группа «Родина»).
Итак, поехали. Террасу можно использовать как гостиную – устраивать чаепития с друзьями и семьей.
Для отдыха можно организовать лаундж-зону, с креслами, диванами, шезлонгами.
Терраса отлично подойдет для зимнего сада, да и для летнего тоже.
Ее можно обустроить для работы - организовать кабинет на свежем воздухе.
Высокохудожественным натурам понравится идея мастерской на террасе - для занятий живописью.
А поклонникам ЗОЖ – идея мини-спортзала.
Чтобы эксплуатировать террасы не только летом, но также весной и осенью, эксперты советуют применять тепловые пушки, а чтобы защитить от морозов и ветра зимой – установить временные защитные экраны.
Эксперты привели примеры жилых комплексов, где продаются квартиры с террасами. Эти комплексы в основном расположены либо в окружении природных зон - парков и/или набережных, либо в историческом центре и в большей степени относятся к высокобюджетному сегменту.
Так, в центре Москвы, в районе Остоженки, – это клубный дом элитного класса «Обыденский № 1». Рядом с центром – в Дорогомилово - проект премиум-класса «River Park Towers Кутузовский».
На западе столицы, в районе Раменки, – это жилые комплексы бизнес-класса «Настоящее» и Will Towers. На юго-западе, в Коньково, – проект бизнес-класса «Обручева, 30».
На юге города, в районе Нагатинский Затон, - ЖК бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское». В соседней локации - Даниловском районе – комплекс бизнес-класса Now.
На северо-западе - в Южном Тушино - комплекс апартаментов комфорт-класса «Досфлота, 10», в Хорошево-Мневниках - комплекс бизнес-класс «Level Причальный».
В Новой Москве - квартал бизнес-класса RDD
В ближайшем Подмосковье – в Реутове - жилой комплекс комфорт-класса Evo.