В начале августа президент Владимир Путин подписал закон, ограничивающий размер неустойки, подлежащей выплате застройщиком участнику долевого строительства при нарушении срока передачи жилья. Почему далеко не всем покупателям новостроек стоит беспокоится из-за нового закона, объясняет адвокат Олег Сухов.

История законопроекта

13 декабря 2022 года группа депутатов направила в Государственную Думу проект о внесении изменений в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов № 214-ФЗ. Проекту присвоили номер 256893-8.

Изменения, предложенные депутатами, давали право застройщику досрочно исполнять свои обязательства по передаче объекта долевого строительства дольщикам. Это позволило бы гражданам в случае досрочного завершения строительства получать в собственность жильё раньше срока, установленного договором.

Дополнительно поправки ограничивали максимальный размер неустойки на уровне 5% от стоимости договора долевого участия (далее по тексту - ДДУ), если застройщик уникального объекта нарушил срок передачи помещения. Напомню, что в соответствии с ч. 2 ст. 48.1 Градостроительного Кодекса РФ, здание считается уникальным, если оно выше 100 метров, имеет пролет более 100 метров, консоли более 20 метров или заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более 15 метров. Для признания объекта уникальным надо, чтобы он обладал хотя бы одной из вышеуказанных характеристик.

Как сказано в пояснительной записке к проекту № 256893-8, при строительстве уникальных зданий были задействованы иностранные фирмы. Они предоставляли технологии, а также продавали оборудование, которое не производилось на территории России. Это лифты для высотных зданий, специальное инженерное оборудование и отделочные материалы. После введения санкций поставки данных товаров прекратились. Это привело к поиску альтернативных поставщиков, перепроектированию и даже частичной перестройки уже готовых объектов. В результате нарушились сроки сдачи зданий в эксплуатацию.

Поэтому строительное лобби инициировало внесение в Думу законопроекта, который установил максимально возможные штрафные санкции (неустойку) в размере до 5% от стоимости приобретенного жилья, входящего в состав уникального объекта.

Окончательный вариант закона

Дума довольно оперативно рассмотрела законопроект. Не прошло и семи месяцев, как законодатели приняли поправки в третьем чтении. Правда, закон, принятый Государственной Думой в конце июля 2023 г., отличался от проекта, внесенного в ее стены в декабре прошлого года. Так, в нем отсутствовала норма, дающая застройщику право передать гражданину жилье ранее срока, установленного договором о долевом участии в строительстве. Законодательный орган отклонил эти изменения.

В то же время Дума внесла изменения в статью 4 закона № 214-ФЗ. С момента вступления в силу поправок типовой договор о долевом участии в строительстве будет содержать еще и сведения об отнесении многоквартирного дома к уникальным объектам.

Но самые главные поправки внесены в ст. 6 этого закона. Законодатель дополнил данную статью частью 2(1). В соответствии с этой нормой, если застройщик нарушит не более чем на 30 месяцев срок передачи помещения, входящего в состав МКД, признанного уникальным, то он уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от стоимости ДДУ.

Важно отметить, что эта норма имеет обратную силу. То есть она применяется к правоотношениям, возникшим из ДДУ, заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Краткая характеристика поправок

Первое, что бросается в глаза — это обратная сила нового закона. Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что недопустимо придавать обратную силу нормам, ухудшающим положение граждан. Кроме того, государство обязано гарантировать соблюдение прав и законных интересов субъектов длящихся правоотношений в случае изменения нормативных параметров их реализации. В данном случае эти принципы были нарушены.

Единственный момент, который смягчает этот факт, состоит в том, что в России не так уж и много МКД, признанных уникальными объектами и подпадающими под действие этого закона.

Например, в 2022 г. в столице Мосгосстройнадзор контролировал возведение 71 уникального объекта. Из них — только 12 относились к жилым многоэтажным домам.

Стоит также отметить, что в окончательной редакции закона появилось указание на срок, в течение которого применяется правило о недопустимости превышения размера неустойки в 5% от суммы ДДУ. Это означает, что если строительная компания, возводящая уникальный МКД, передаст жилье дольщику до истечения 30 месяцев после срока, установленного в договоре, то размер неустойки, в любом случае, не превысит 5% от цены ДДУ. Однако если застройщик не передаст помещение в течение этих 30 месяцев, то ограничение в 5% перестанет действовать. В этом случае девелопер будет обязан заплатить всю начисленную неустойку. Другой вопрос, что 30 месяцев — это всё-таки два с половиной года. Никто не даст застройщику столько времени на раскачку. Его попросту обанкротят, а Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства достроит здание (Фонд субъекта РФ) либо выплатит компенсацию (Федеральный фонд).

Выводы

Итак, новый закон действительно ограничивает размер неустойки, подлежащей выплате участнику долевого строительства при нарушении застройщиком срока передачи гражданину жилья. Другой вопрос, что новеллы затрагивают исключительно интересы тех лиц, которые умудрились купить квартиру в здании высотой более 100 метров. Объекты с гигантскими консолями, заглублением и пролетами - не в счет. Это скорее общественные и производственные постройки: ангары, деловые центры, кинотеатры и так далее.

А строящиеся высотные МКД в России можно пересчитать по пальцам. Поэтому 99,9% дольщиков не ощутят на себе действие нового закона. Впрочем, от этого не легче тем гражданам, которые заключили ДДУ на покупку жилья в уникальном объекте.

В утешение (если это кого-то утешит) скажу, что это, скорее всего, временная мера. После того, как компании наладят выпуск в России нужного оборудования и материалов, законодатель (как это уже бывало не раз) исключит эту норму из закона № 214-ФЗ.