Почему доля инвесторов на рынке жилья снижается и когда они вернутся на рынок, рассказал директор по развитию департамента городской недвижимости NF Group Игорь Егоров во время онлайн-конференции «Инвестиции в жилую недвижимость на падающем рынке. Когда овчинка стоит выделки?» на IRN.RU.
Остались ли инвесторы на рынке жилья? Какая доля квартир приобретается с инвестиционными целями на первичном и на вторичном рынке, в разных классах жилья? Насколько доля инвестиционных покупок сократилась за последний год? С чем это связываете?
На сегодняшний день активных спекулятивных инвесторов на рынке практически не осталось. Доля инвестиционных покупок не превышает 10-15% от общего объема сделок. За последний год показатель почти не изменился, это связанно с тем, что рынок достаточно стабилен в течение последнего года.
Когда ожидаете возвращения инвесторов?
Думаю, что оживление интереса у инвесторов следует ожидать после того, как в течение нескольких месяцев мы будем наблюдать рост стоимости средневзвешенной цены одного квадратного метра в объектах нового строительства. Скорее всего, этому будут предшествовать такие факторы, как новый пакет программ льготного кредитования, геополитические события, резкие колебания курса национальной валюты к международной, превышение спроса над предложением и прочее.
Какая недвижимость сейчас быстрее всего растет в цене? Если у человека есть накопления в рублях, куда бы вы рекомендовали вложить эти деньги? Чтобы заработать, конечно.
Недвижимость всегда была и остается достаточно консервативным инструментом инвестирования и больше подходит не для извлечения высокой доходности, а для сбережения собственных средств от инфляции в национальной валюте. Да, периодически возникают ситуации высокого роста стоимости, мы наблюдали подобную ситуацию в 2020 и 2021 годах, но они случаются достаточно редко и спрогнозировать их заранее достаточно сложно, при составлении финансовой модели на них не стоит рассчитывать. Если говорить о различных видах жилой недвижимости, то наименее подвержен резкому колебанию элитный сегмент недвижимости. Из-за высокой финансовой устойчивости основной доли собственников такой недвижимости практически исключены ситуации панических настроений и существенной корректировки цен.
Насколько вырастают в цене однокомнатные квартиры в самых бюджетных новостройках Москвы по мере строительства дома?
Чем выше бюджет сделки, тем меньше количество этих сделок, а значит, бюджетные однокомнатные квартиры всегда будут являться одним из самых ликвидных продуктов на рынке недвижимости. На стабильном рынке без учета воздействия внешних факторов стоимость одного квадратного метра жилья в период строительства растет на 10-15% в год. Если говорить о текущем рынке, то мы переживаем так называемый «период рецессии», и средневзвешенная стоимость одного квадратного метра выросла по разным показателям на 5-10% в течение последнего года, однако это скорее указывает на структурные изменения в связи с выходом новых более дорогих проектов, чем с ростом стоимости одного квадратного метра. Напомню, что данная рецессия наступила после 1,5 лет экспоненциального роста в течение второй половины 2020 и всего 2021 года.
Какие способы заработка на недвижимости вы бы назвали наиболее безопасными в сегодняшних условиях? С точки зрения сохранения капитала.
С точки зрения сохранения капитала стратегий инвестирования на рынке недвижимости не так много, и они очень зависят от конечных целей инвестора, сферы его интересов и сроков инвестирования. Если срок инвестирования короткий (до 5 лет), то наиболее разумно использовать спекулятивную схему покупки и продажи строящегося жилья. Если инвестор готов на более длительный период, то можно рассматривать покупку недвижимости с последующей сдачей в аренду при возможности и желании этим заниматься. Если инвестор действует удаленно и нет возможности практиковаться в профессии рантье, то можно рассмотреть инструменты полного пассивного дохода, например, ЗПИФН.
Много ли сейчас в продаже инвестиционных квартир на московском рынке? Сколько зарабатывают инвесторы, вложившие деньги в недвижимость 2-3 года назад, и сколько можно заработать, если инвестировать сейчас? Приведите примеры.
Да, инвестиционных квартир, приобретенных в 2020-2021 годах, на рынке сегодня достаточно много, в определенных сегментах эта доля может доходить до 50%.
Инвесторы, которые вложили деньги в строящиеся проекты два-три года назад, фактически зарабатывали только в период строительства здания. Сколько они заработали, зависит от большого количества факторов и конкретного проекта, но в целом они могли заработать до 15% годовых в 2019 и первой половине 2020 года, до 80% годовых в 2020 и 2021 годах и, думаю, не более 10% годовых в 2022 году.
Заработать на росте стоимости строящегося жилья тоже можно, но намного сложнее, сегодня уже нельзя вкладываться в любой проект в надежде, что цена вырастет, необходимы консультации со специалистами и достаточно серьезный анализ. Следует тщательно выбирать объекты для инвестирования и отталкиваться от многих факторов. Я постоянно работаю в этой сфере, например, в мае я оказывал консультацию одному из своих инвестиционных клиентов, и в итоге мы выбрали объект и забронировали квартиру. На период бронирования, подготовки к сделке и аккумулирования средств (клиент хотел использовать программу субсидированного ипотечного кредитования для увеличения доходности), в течение двух недель стоимость квартир в этом жилом комплексе выросла на 10%, а подобных квартир в целом не осталось, что не только увеличило стоимость, но и сделало данный вид объекта наиболее ликвидным.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Инвестиции в жилую недвижимость на падающем рынке. Когда овчинка стоит выделки?».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!