Системные застройщики разочаровались в загородном рынке - дорого, сложно, не всегда рентабельно

Участки без подряда «душат» загородный рынок московского региона – их все больше и в спросе, и в предложении. На самом деле многие покупатели УБП предпочти бы приобрести дом, но проектов с застройкой на рынке мало, а те, что есть, стоят слишком дорого. Была надежда, что ситуацию изменят федеральные застройщики, в период пандемийного ренессанса «загородки» обещавшие построить сотни тысяч кв. м индивидуального жилья. Однако спустя два года после этих заявлений проекты от крупных девелоперов можно пересчитать по пальцам – реализация ИЖС оказалась куда более затратным мероприятием, чем думали застройщики.

Спрос на загородную недвижимость, весной прошлого года «обвалившийся до нуля из-за неопределенности в начале СВО», по словам владельца компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, подрос в 2023 г., но так и не вернулся к уровням начала 2022-го. По оценке Ольги Магилиной, управляющего партнера Nordhus, по итогам 2022 г. платёжеспособный спрос сократился на 35-40%, но к середине весны 2023 г. продажи увеличились на 15-20%. «И хотя речь идет о росте к уровню ноября-декабря 2022 г., то есть к уровню «низкого сезона» в загородном сегменте, а до восстановления до уровня начала 2022 г. еще очень далеко, многие застройщики начали испытывать сдержанный оптимизм», - отмечает Магилина.

По данным компании «Инком-Недвижимость», продажи коттеджей и участков с подрядом за год сократились на 22%, блокированных домов – на 40%. Меньше всего – только на 6% - упал спрос на участки без подряда (УБП). При этом доля коттеджей / участков с подрядом в спросе снизилась за год с 10,5% до 9,2%, таунхаусов и дуплексов – с 4% до 3,3%. «Освободившееся» от застройки место заняли УБП: в 2023 г. участки выбрали 87,5% покупателей подмосковной «загородки» против 85% годом ранее.

Огромная и постоянно растущая популярность земельных участков объясняется их относительно низкой стоимостью. По данным «Инкома», коттедж или участок с подрядом сейчас в среднем стоит 27,7 млн руб., квартира-секция в таунхаусе/дуплексе – 27,3 млн руб., а УБП – только 3,3 млн руб.

60% спроса на подмосковном загородном рынке сосредоточено в сегменте «эконом» (до 7 млн руб.), еще 30% приходится на «комфорт» (до 16 млн руб.), подтверждает исследование группы компаний «Самолет». Но предложения ИЖС с застройкой в данных ценовых категориях – только 7% и 10% соответственно. Практически весь рынок массовой «загородки» состоит из УБП.

Да и вообще всей «загородки» - покупателям по карману только УБП, поэтому и пополняется рынок в основном проектами без застройки. «На рынке загородной недвижимости по-прежнему главное место занимает земельный проект – участки без подряда, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». - Мы видим, что предложение УБП постоянно растет (в прошлом году исключением был лишь третий квартал, когда высокий спрос вымыл часть предложения – число проданных УБП в III квартале было на 56% больше, чем в IV квартале 2022 и в I квартале 2023 гг.)».

Количество УБП на рынке Подмосковья

Источник: «Инком-Недвижимость»

Но это отнюдь не значит, что проекты с застройкой никому не нужны – на них есть спрос, при условии невысокой стоимости (или очень высокой – «элитка», как обычно, живет своей жизнью). Например, в строительной компании «Дом Лазовского» спрос по сравнению с весной 2022 г. увеличился «минимум на 80%». Конечно, скачок объясняется прежде всего низкой базой прошлого года, но в этом году спрос, по словам Максима Лазовского, приблизился к показателям 2021 г.: «Продажи составляют около 3–4 домов в месяц в сезон, количество показов – от трех клиентов в выходной день». Речь идет домах до 6 млн руб. с участком в 90 км от МКАД, со всеми удобствами и возможностью круглогодичного проживания, уточняет Лазовский.

То есть люди хотят покупать готовые дома и участки с подрядом, но подходящего по цене и качественного предложения на рынке почти нет, а то, что есть – не по карману большинству потенциальных покупателей. Даже тех, кто имеет недвижимость в Москве или Подмосковье и хотел бы поменять ее на загородный дом – это основной контингент, с которым работают риелторские агентства. «Стоимость квартиры составляет в среднем от 8 до 15 млн рублей. А цена приличных загородных вариантов начинается от 20 млн рублей, найти варианты стоимостью меньше 15 млн рублей становится проблематичным», - отметил президент Гильдии риелторов Москвы Андрей Банников, выступая на круглом столе, организованном экосистемой недвижимости «Метр квадратный».

Теоретически, ситуацию могли бы поправить системные застройщики, в период пандемии обещавшие построить в Подмосковье сотни тысяч кв. м недорогого загородного жилья. Об интересе к загородному рынку заявляли, в частности, «Инград», ПИК, «Крост», «Самолет» и ФСК. Однако пока проекты от крупных девелоперов на рынке единичны, а цены в них далеки от «эконома».

В прошлом году «Галс-Девелопмент» открыл продажи в «Маслово Forest Club» на Рублево-Успенское шоссе в 28 км от МКАД, «Инград» - в «Inhaus Шолохово» в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, а ФСК Family, структурное подразделение ГК ФСК, созданное в партнерстве с Kaskad Family, - в «Сабурово клаб» в 15 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Кроме того, ГК «Самолет» вывела на рынок первые 130 домов в проекте «Дмитров дом», который находится в 10 км от города Дмитров и примерно в 50 км от МКАД. В 2023-м стартовали еще два проекта от федеральных застройщиков: «ФСК Family» представила «Жаворонки Клаб», расположенный в 23 км от МКАД в деревне Митькино в Одинцовском районе Подмосковья. А ГК «Инград» и «Kaskad Недвижимость» объявили о начале реализации поселка «Резиденции Пестово» с малоэтажными домами и таунхаусами в 25 км от МКАД по дмитровскому направлению.

Из всего вышеперечисленного к массовому сегменту (комфорт-классу) можно отнести только два проекта: «Дмитров дом» с ценами от 13,8 млн руб. и «Жаворонки Клаб», где стоимость лота начинается с 4,9 млн руб. – но это цена за квартиру в четырехэтажном доме, таунхаусы в продажу еще не поступили.

Как отмечает Ольга Магилина, в силу относительно небольших объемов и специфической локации (посёлка «Дмитров Дом») какого-то существенного влияния на рынок в целом проекты от системных застройщиков пока не оказывают.

Почему же крупные застройщики растеряли оптимизм времен пандемии и не рвутся на загородный рынок? Отчасти, конечно, виноваты события 2022 г. и снижение спроса. Но дело не только в этом.

«Системных застройщиков на загородном рынке можно пересчитать по пальцам, и тому есть объективные причины, - отметил Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ, на круглом столе «Метра квадратного». - Высокая капиталоемкость, низкая рентабельность и достаточно высокий средний чек, потому что не бывает домов в 35 кв. м, соответственно, сегмент клиентов, которые переезжают в индивидуальные дома, сильно уже, чем на многоквартирном рынке».

По словам Антона Корнилова, гендиректора компании «Корнер», рентабельность проектов ИЖС составляет 7-20% годовых и может достигать 40% при реализации люксовых проектов. Так что с рентабельность в сегменте в целом не так уж плохо. Однако чтобы получить в банке проектное финансирование, необходимое для реализации масштабных проектов, застройщик должен обеспечить проект ИЖС инфраструктурой по тем же стандартам, что и проект с многоквартирными домами – а это резко увеличивает затраты на реализацию и ухудшает экономику стройки.

«К проектам ИЖС применяются те же требования, что и к МКД, то есть застройщик должен не только построить дом, но и создать всю необходимую инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру. …Мы столкнулись с тем, что малоэтажные жилые комплексы сжирают всю экономику, потому что площадь земельного участка требуется огромная, а продажная площадь домов существенно ниже (чем в МКД – прим. ред.)», - заявила Анастасия Резник, руководитель направления корпоративные продукты и процессы банка «Дом.рф», выступая на конференции «Загородный девелопмент как искусство», организованной в рамках премии «Поселок года».

По расчетам компании «Корнер», если голая земля стоит 100 000 руб. за сотку, то с учетом инфраструктурных затрат минимальная стоимость сотки составит уже 800 000 руб. – это без учета стоимости дома.

При этом условия кредитования проектов ИЖС хуже, чем МКД. Например, в банке «Дом.рф» показатель LLCR для проектов с многоквартирными домами составляет 1,2, а для ИЖС – 1,25. То есть девелопер ИЖС должен вложить больше собственных средств.

Повышенные требования к проектам ИЖК Резник объясняет отсутствием объектов-аналогов: «Нам не с чем сравнивать, мы не понимаем, как будут идти продажи».

Чтобы улучшить экономику проекта, вместе с ИЖС надо строить малоэтажные многоквартирные дома и дома блокированной застройки (таунхаусы) – «в такой ситуации по крайней мере будет стабильный LLCR. Потому что если строить только ИЖС, есть вероятность, что они сожрут всю экономику и не будет никакой финансовой прочности», - пояснила Анастасия Резник.

«Когда системный застройщик хочет посчитать экономику проекта в ИЖС, он встречает цифры, которые расходятся с его ожиданиями. Нужно перебороть несоответствие собственных ожиданий реальности, набраться смелости, затянуть пояс и пойти делать. Страшно, но надо», - заявил Кирилл Храпов, коммерческий директор группы «Самолет», на круглом столе «Метра квадратного».

Однако пока, очевидно, таких смелых застройщиков на рынке немного - на всю страну лишь четыре проекта ИЖС смогли получить проектное финансирование.