Присматривая себе дом и участок в сегменте «эконом», главное - не увлекаться дешевизной. Большинство очень дешевых домов – низкого качества. Могут возникнуть проблемы с участками – есть риск приобрести землю, на которой нельзя ничего строить или выращивать, а подключение коммуникаций может оказаться дороже самого надела.

Характеризуя в целом ситуацию на рынке загородного эконома, эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», отметили несколько тенденций. Покупатели стали активнее брать ипотеку, в том числе по госпрограммам, которые распространяются на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Среди интересных трендов Анна Почикаева, эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «На Николоямской» отмечает приход на загородный рынок Подмосковья девелоперов из регионов. Относительно цен эксперт замечает, что они чуть подрастают, но в целом застройщики держат их на уровне прошлого года. А Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского», говорит о серьезном подорожании (до 30%) материалов и услуг, в основном - по причине роста курса доллара.

Загородные поселки экономкласса с коттеджами, участками с подрядом и без можно встретить на разном удалении, но в основном в 50-90 км от МКАД (и дальше) практически на всех подмосковных шоссе. Традиционно самые дорогие направления для всего загородного рынка (включая сегмент дач) – это запад, северо-запад, а самые доступные – восток и юго-восток. Из недорогих шоссе можно назвать Новорязанское, Носовихинское, Симферопольское Горьковское, Каширское.

Ну а покупателю, выбирающему недорогой дом или дачу, важно понимать, какой уровень комфорта ему подходит. Устроит ли его скромный поселок с грунтовыми дорогами и летним водопроводом или ему нужен загородный комплекс, где жить можно круглый год.

Дома в коттеджных поселках: старт от 5 млн рублей

Инфраструктура и благоустройство коттеджного поселка экономкласса обычно включает продуктовый магазин, детские площадки, возможно - спортивные. Поселок должен быть освещаемым (в основном центральная улица – с фонарями), охраняемым, огороженным, с КПП. И естественно, с коммуникациями, а все обязательства девелопера по подключению должны быть зафиксированы в договоре.

Что касается материалов и технологий, то в эконом-сегменте популярны каркасные дома, модульные (из готовых конструкций), из газобетонных блоков, из бруса, площади участков - от 4-6 соток

Реальный выбор для покупателя, по оценке Анны Почикаевой («Миэль»), есть примерно в 80 поселках экономкласса, хотя агрегаторы дают цифру 190. Эксперты поясняют, что стоимость загородного дома складывается из нескольких составляющих: месторасположения и удаленности от МКАД, цены участка, непосредственно самого дома (материалов, комплектации, работы), набора коммуникаций. Учитываются и характеристики поселка. Но в любом случае надо рассчитывать на чек от 5 млн рублей.

Так, по информации Анны Власовой, руководителя управления вторичных продаж «Kaskad Недвижимость», в 50 км от МКАД на Дмитровском шоссе дом (100 кв м) простой формы, из газосиликатного блока (200 мм) с отделкой сайдингом, под ключ и без мебели, можно приобрести за 5-5,5 млн. А на Новорязанском шоссе в 30 км от МКАД, примерно такой же дом будет стоить 5 млн.

Анна Почикаева («Миэль») приводит средний диапазон цен для домов из керамического кирпича (лучший строительный материал, по мнению эксперта) - это 5-11 млн рублей. Таким образом, 2-этажный коттедж (116 кв. м) на участке 6,3 сотки в поселке, расположенном в 40 км от Москвы по Ярославскому (Щелковскому) шоссе, будет стоить 7,4 млн рублей. Есть централизованное электричество, канализация, а за подключение к газу нужно доплатить 650 тысяч рублей.

Участки без подряда: от 80 тысяч рублей за сотку

Покупая участок без подряда, клиент будет строить себе дом самостоятельно, то есть привлекать компанию или бригаду по своему выбору. В тех же поселках, где соблюдается единый архитектурный стиль, девелопер может предложить услуги своих подрядчиков.

Судя по данным все тех же агрегаторов (на которые ссылаются в «Миэль»), на рынке представлено около 800 поселков с участками без подряда. Анна Власова («Kaskad Недвижимость») считает, что изменений в цене в эконом-сегменте за год не произошло, цена за сотку от 80 до 300 тыс. руб. в зависимости от коммуникаций и удаленности от МКАД.

80 тысяч рублей будет стоить сотка на землях ИЖС на расстоянии 80 км от МКАД, комментирует Максим Лазовский («Дом Лазовского»), и речь идет об участке со всеми коммуникациями. Наиболее доступное предложение - участок со стоимостью сотки до 70 тысяч рублей можно найти в 100 км от МКАД по Рязанскому направлению, приводит пример Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущёвский».

Ну а цены на дома (от 80 кв. м) в эконом-сегменте начинаются с 2,8 млн руб. И как уточняет Анна Власова («Kaskad Недвижимость»), стоимость зависит от технологии строительства, конфигурации и комплектации дома. И самая экономичная технология – каркасная. Максим Лазовский говорит о сумме 4 млн рублей – от нее начинается стоимость одноэтажного дома для круглогодичного проживания.

Дачи: много неликвида

Дачи - наиболее популярный загородный сегмент у народа, и главное их отличие от других сегментов загородного рынка в том, что это, в основном, сезонное жилье. То есть покупателя может устроить и летний дом, и аскетичная инфраструктура поселка. И «урезанный» набор коммуникаций - септик, дачный водопровод и электричество. Но многое зависит от правления поселка, которое может и добиться газификации, и приличного благоустройства. Дачные поселки могут находиться на очень большом расстоянии от Москвы и даже на территории соседних областей.

Строительство пристойных летних домов будет стоить примерно 4-4,5 млн рублей. Модульный «всесезонный» дом возведут за сумму от 5 млн рублей, причем речь идет о об очень «умеренной» площади – 50-60 кв. метров.

По данным Анны Почикаевой («Миэль»), сейчас на рынке представлено около 1 тысячи дачных поселков в разной стадии готовности. Однако треть из них можно отнести к неликвиду. За прошедший год прибавилось 58 дачных поселков на разных направлениях Подмосковья, где можно купить дачу до 10 млн рублей. И это предложение очень разнообразно – участок, участок с подрядом, участок с возведенной коробкой, участок с домом под ключ.

Однако качественное предложение, актуальное сегодняшнему спросу, - все еще редкость, считает эксперт. И на рынке хватает переоцененных объектов, которые при сделках могут сбросить до 30% от стоимости. Поэтому покупатели нередко приобретают земельный участок с ветхой дачей, затем ее сносят и строят новый дом. Кроме того, клиенты отдают предпочтение вторичке - из-за сложившейся инфраструктуры поселков и готовности к проживанию.

Советы экспертов: как сэкономить

Общая рекомендация – не гнаться как известный персонаж «за дешевизной», которая, как предупреждает Татьяна Ананьева («Миэль»), сопряжена с рисками для покупателя. А чтобы их избежать – следует привлекать к сделкам хорошего эксперта и/или юриста в области загородной недвижимости.

Ведь, например, при покупке земли могут возникнуть проблемы с разрешением на ее использование, и может получиться, что на ней нельзя строить или что-то выращивать.

Но способы сэкономить без риска есть. При покупке земли Анна Власова («Kaskad Недвижимость») рекомендует присмотреться к участкам неправильной формы - они часто продаются с дисконтом. Можно обратить внимание на участки с торгов, как правило, там цена сильно занижена. Но если участок продается с торгов в коттеджном посёлке, то прежде нужно обязательно связаться с управляющей компанией этого посёлка и уточнить нет ли дополнительных платежей, например, за подводку коммуникаций или за право врезки в коммуникации. Данные платежи могут обойтись раза в два дороже (а то и больше), чем сама земля с торгов.

Например, только подключение электричества теперь стоит не 550 рублей как раньше, а до 500 000 рублей в зависимости от технических условий. Такая же ситуация может возникнуть и с газом или скважиной, уточняет Максим Лазовский.

При строительстве дома Анна Власова («Kaskad Недвижимость») советует заключать договоры с компаниями, у которых строительство поставлено «на поток». Они закупают материалы по оптовым ценам, у них более выгодные расценки строительных работ, соответственно, и стоимость домов более умеренная.

Желающие сэкономить могут присмотреться к каркасной технологии, но в ней как следует разбираться, так как на рынке хватает некачественных предложений. К слову, в компанию «Миэль» как-то обратился застройщик, который в своем поселке возводил каркасные дома. И риелторы отказались от их реализации, потому что качество каркаса было очень низким.

Экономить можно и на параметрах дома, на форме стен, крыши, высоте потолков, окон, объясняет Анна Власова. Чем проще форма дома (например, без эркеров), тем он бюджетнее. Двухскатная или односкатная крыша - более экономична, чем сложная ломаная. Окна стандартных размеров можно приобрести в строительных магазинах, а не заказывать их по индивидуальным параметрам у производителя. И закупка стройматериалов в зимний период тоже сэкономит бюджет семьи.