Традиционно инвесторы на рынке жилья зарабатывали на общем росте цен или на росте цен внутри одного проекта на фоне увеличения его строительной готовности. Но сегодня цены на рынке жилья смотрят вниз, а квартиры на вторичном рынке стоят дешевле, чем новостройки. В ходе онлайн-конференции «Инвестиции в жилую недвижимость на падающем рынке. Когда овчинка стоит выделки?» эксперты рассказали, стоит ли сейчас инвестировать в жилье и какие способы заработка на недвижимости безопасны в сегодняшних реалиях.

Спекулятивных инвесторов на рынке почти не осталось

Цены на жилье в Московском регионе остаются завышенными, и в текущей ситуации сильно перегретого рынка инвестиции в жилье практически потеряли смысл, заявил в ходе онлайн-конференции руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Во всяком случае, если говорить о получении быстрой спекулятивной прибыли.

«Потому что рынок смотрит вниз: стоимость жилья, как на «первичке», так и на «вторичке», потихоньку снижается. Не всегда в прайсах застройщиков или в объявлениях продавцов-частников, там стоимость метра может стоять на месте. Но реальная цена сделки падает – за счет скидок и торга. Поэтому заработать за счет общего роста цен (купить дешевле и продать дороже) сегодня не получится», - отметил Олег Репченко.

Как следствие, доля инвесторов на рынке жилья Московского региона сокращается. По оценке генерального директора «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталии Кузнецовой, сегодня этот показатель не превышает 5-8%, хотя еще несколько лет назад был на уровне 15-20%. В проектах ФСК доля тех, кто сразу при покупке рассматривает приобретение именно как инвестиционное, снизилась с 15-17% до 5%, подтвердила на примере своей компании директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.

«На сегодняшний день активных спекулятивных инвесторов на рынке практически не осталось. Доля инвестиционных покупок не превышает 10-15% от общего объема сделок, - привел свои данные директор по развитию департамента городской недвижимости NF Group Игорь Егоров. – За последний год показатель практически не изменился, это связанно с тем, что рынок достаточно стабилен в течение последнего года».

Из-за слабого прироста цен в среднем по рынку выбор проекта для инвестирования стал довольно непростой аналитической задачей, поэтому на рынке присутствуют только профессиональные инвесторы - люди, которые либо сами обладают знаниями о рынке и инсайдерской информацией, либо обращаются за профессиональной консультацией, констатировала Наталия Кузнецова из «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Покупка на котловане – не гарантия прибыли

В целом, по словам Игоря Егорова из NF Group, на стабильном рынке без учета воздействия внешних факторов стоимость одного квадратного метра жилья в период строительства растет на 10-15% в год. Рост до 15%, как правило, закладывает в финансовой модели и ГК ФСК, подтвердила в ходе онлайн-конференции представитель компании Ксения Цаплина. Таким образом, без учета изменений рыночной стоимости жилья, которые сегодня трудно спрогнозировать, можно заработать до 15%, если вложится в покупку на котловане. Однако многое зависит от застройщика, локации дома, ликвидности лота, а также времени перепродажи квартиры, обратила внимание эксперт.

«Если говорить о текущем рынке, то мы переживаем так называемый «период рецессии», и средневзвешенная стоимость одного квадратного метра выросла по разным показателям на 5-10% в течение последнего года, однако это скорее указывает на структурные изменения в связи с выходом новых более дорогих проектов, чем с ростом стоимости одного квадратного метра, - отметил Игорь Егоров. – Напомню, что данная рецессия наступила после 1,5 лет экспоненциального роста в течение второй половины 2020 и всего 2021 года».

Проблема еще и в том, что из-за перехода рынка новостроек на эскроу-счета девелоперы далеко не всегда дают большие скидки на этапе котлована, отметила Наталия Кузнецова из «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Более того, стоимость готового жилья может быть даже ниже, чем строящегося в том же проекте, добавил Олег Репченко. Потому что на рынке новостроек цены раздуты «благодаря» льготной ипотеке от государства и субсидируемой ипотеке от застройщиков, а на «вторичке» таких «плюшек» нет, и цены там ниже.

«Сегодня получить быструю прибыть за счет перепродажи купленной на стадии котлована квартиры практически невозможно. Даже если рассмотреть покупку квартиры в новостройке без использования ипотеки, за счет собственных средств. Потому что, как бы парадоксально это ни выглядело, застройщики в этом случае почти не дают скидки. Цены на квартиры будут завышенными, и их придется снижать до рыночных, чтобы продать квартиру на «вторичке», - рассказал Олег Репченко, отвечая на вопрос читателя о том, сколько можно заработать, продав готовую однушку, купленную на стадии котлована.

Долгие инвестиции

Наиболее безопасным способом заработка на недвижимости эксперты онлайн-конференции назвали покупку квартиры с целью ее последующей сдачи в аренду. «Как аналог депозита», – отметил Олег Репченко. То есть инвестировать на долгий срок, не рассчитывая на быстрый заработок.

Для покупки с целью сдачи в аренду лучше рассмотреть одно- или двухкомнатные квартиры – именно на такие объекты приходится основной спрос на рынке аренды, пояснил Олег Репченко. Квартиры для сдачи в аренду лучше искать в «свежих» новостройках в развитых районах, чтобы спустя 5-10-15 лет дома не потеряли свои потребительские свойства и были конкурентными на рынке аренды. Но не в отдаленных районах массовой застройки, где многие покупали квартиры с инвестиционными целями и, соответственно, будет много конкурентов. Дом должен иметь хорошую транспортную доступность, то есть находиться недалеко от станций метро.

При этом надо учитывать, что арендный бизнес окупается очень долго. По подсчетам Наталии Кузнецовой из «НДВ Супермаркет Недвижимости», если покупать квартиру для сдачи в аренду без привлечения ипотечных средств, вернуть инвестиции удастся примерно через 20 лет.

«Студия в Новой Москве стоимостью 7,2 млн руб. со средним дисконтом вторичного рынка (5%) стоит 6,8 млн. руб. Единоразовые затраты с учетом меблировки (500 тыс. руб.) составят 7,3 млн. руб. Учтем также ежемесячные затраты на квартплату (3 тыс. руб.) и налог на доход (6% от цены аренды 35 тыс. руб.). Ежегодные затраты составят 61,2 тыс. руб. В итоге расходы составят 8,6 млн руб. и окупятся за 20 лет при цене аренды 35 тыс. руб.», - привела расчёты Наталия Кузнецова.

Такой же срок окупаемости назвал и Игорь Егоров – около 20 лет. Доходность данного вида инвестирования на сегодняшний день не превышает 4–5% годовых. Для увеличения доходности он предложил рассмотреть апартаменты: «Апартаменты при одинаковых параметрах будут стоить в среднем на 20% дешевле аналогичных квартир, а сдаваться по той же стоимости». Однако, почеркнул эксперт, к покупке апартаментов, юридический статус которых до сих пор не определен, нужно подходить более серьезно и лучше обращаться за консультацией к специалисту. Потому что существуют невидимые на первый взгляд факторы, которые могут отрицательно повлиять на ликвидность объекта в будущем.

Не заработать, а сохранить

Вложиться в недвижимость можно не столько с целью заработать, сколько для того, чтобы сохранить уже заработанное. Это может быть актуально для тех, кто боится обесценения рубля и в целом мировой инфляции, отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Недвижимость всегда была и остается достаточно консервативным инструментом инвестирования и больше подходит не для извлечения высокой доходности, а для сбережения собственных средств от инфляции в национальной валюте, - поддержал Игорь Егоров. – Да, периодически возникают ситуации высокого роста стоимости, мы наблюдали подобное в 2020 и 2021 годах, но они случаются достаточно редко и спрогнозировать их заранее достаточно сложно, при составлении финансовой модели на них не стоит рассчитывать».

Если говорить о различных видах жилой недвижимости, то, по словам Игоря Егорова, наименее подвержен резким ценовым колебаниям элитный сегмент. Благодаря высокой финансовой устойчивости основной доли собственников такой недвижимости на элитном рынке практически исключены всплески панических настроений и, соответственно, существенная корректировка цен.

Ксения Цаплина из ГК ФСК советует выбирать для вложений либо уже готовые объекты, либо объекты на высокой стадии строительства. Потому что с точки зрения «попадания» в очередной виток кризиса готовые или почти готовые новостройки устойчивы к рискам колебания цен. «Если и без сверхприбыли, но вы точно сохраните вложения», - заверила эксперт.

Когда вернутся инвесторы

Инвестиционный спрос высок тогда, когда рынок находится в стадии активного роста, отметила директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. По ее мнению, такого роста не стоит ожидать в ближайшие два года.

Оживление интереса инвесторов к недвижимости возможно после того, как в течение нескольких месяцев мы будем наблюдать рост стоимости средневзвешенной цены квадратного метра в объектах нового строительства, считает директор по развитию департамента городской недвижимости NF Group Игорь Егоров. Но пока цены на жилье смотрят вниз, отметил во время онлайн-конференции руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. На вторичном рынке цены поползли вниз после достижения пиковых уровней весной 2022 г. (-7,5% за восемь месяцев 2022 г.). Сейчас цены стабилизировались, минувшие пять месяцев 2023 года стоимость жилья стояла на месте. Но в целом, по прогнозу IRN.RU, стоимость жилья в среднесрочной перспективе может вернуться к уровню начала 2020 г., где и была до раздувания ценового пузыря – см. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU .

По данным генерального директора «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталии Кузнецовой, в Москве по итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра составляет 406,6 тыс. руб., что 2,7% больше, чем в мае прошлого года. Но за месяц метр подешевел на 1,8%.

«Сейчас рынок недвижимости проходит коррекцию: на рынке растут объемы в реализации, застройщики вынуждены снижать цены, чтобы поддержать спрос на фоне растущих ипотечных ставок», - отметила Наталия Кузнецова

Резюмируем

Недвижимость всегда была и остается той самой «тихой гаванью», где можно чувствовать себя защищенным. Да, активных игроков на рынке инвестиций в жилье практически не осталось – инвесторы ждут разворота ценового тренда. Но, тем не менее, недвижимость продолжает оставаться интересной для тех, кто хочет защитить свои капиталы от инфляции.