Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали

Спрос на жилье в Москве со второй половины 2022 г. все больше смещается на вторичный рынок. Главная причина – это, конечно, цены: квартира на «вторичке» в «старой» Москве стоит в среднем 253 000 руб. за кв. м по индексу IRN.RU, а цены на новостройки давно превысили 400 000 руб. за кв. м. Но дело не только в стоимости. Вопреки распространенному мнению, что новое всегда лучше старого, вторичное жилье комфортнее новостроек по крайней мере по двум ключевым параметрам – квартирографии и этажности, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Столичные застройщики последние 10 лет планомерно уменьшают средние площади квартир в новых проектах. Если во II квартале 2013 г. средняя площадь лота на рынке новостроек Москвы составляла 77,3 кв. м, то спустя пять лет, во II квартале 2018 г. – уже 68,7 кв. м, то есть на 8,6 кв. м меньше, подсчитали специалисты агентства Est-a-Tet. А к настоящему времени средний метраж лота в столичной новостройке снизился до 54,4 кв. м. Таким образом, за 10 лет среднестатистическая квартира потеряла 22,9 кв. м – это площадь не самой маленькой квартиры-студии.

Средняя проектная площадь лота на первичном рынке Москвы

Источник: bnMAP.pro

Больше всего «усохли» площади в бизнес-классе – по данным bnMAP.pro, на 15 кв. м за 5 лет. На 12 кв. м уменьшилась средняя проектная площадь в массовом сегменте – до 52 кв. м. Меньше всего «пострадал» премиум и de luxe, где средняя площадь лота сократилась лишь на 4 кв. м

При этом средние площади лотов в разрезе комнатности остаются достаточно большими: по данным компании «Метриум», средний метраж студии на рынке составляет 24,2 кв. м, однушки - 40 кв. м, двушки – 61,9 кв. м, трешки – 88,5 кв. м, многокомнатной квартиры – 147 кв. м. Площадь лота в среднем по рынку сокращается в основном за счет увеличения доли самых маленьких квартир в предложении: студии сейчас формируют 20,8% рынка московских новостроек, а однокомнатные квартиры – 34,7%, тогда как в 2018 г. соответствующие доли равнялись 5,7% и 31,3%.

«Изменения в квартирографии объясняются, главным образом, распространением льготных кредитных программ. Клиенты даже с привлечением займов нередко могут рассчитывать только на приобретение самых доступных лотов. Но еще пять лет назад покупатели использовали ипотеку на 25% реже, чем сейчас», - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

По информации компании «Бест-Новострой», за пять лет доля однушек и студий в массовом сегменте первичного рынка Москвы выросла сразу на 24 п.п, с 39 до 63%. 11 п.п. прибавил этот показатель в бизнес-классе, где в 2018 г. было 32% малогабаритных лотов, а в 2023 г. стало 43%. В премиальном и элитном сегментах, напротив, доля маленьких лотов снизилась на 1%, но на рынок это особо не повлияло, так как основной объем предложения новостроек в Москве формирует именно массовый сегмент и бизнес-класс:

Источник: «Метриум»

По мнению Руслана Сырцова, сокращение средней площади квартир в новостройках «объясняется в первую очередь тем, что себестоимость реализации девелоперских проектов за эти годы выросла значительно сильнее, чем доходы населения. В результате застройщикам потребовалось увеличить предложение самых компактных лотов – студий и однокомнатных квартир». По данным «Метриума», средняя площадь квартир в столичных ЖК за пять лет уменьшилась на 23,7%, с 70,6 до 53,9 кв. м.

Аналитики IRN.RU, впрочем, уверены, что дело не в себестоимости, которая, конечно, увеличивается, а в том, что цены растут значительно быстрее и себестоимости, и доходов населения. По данным аналитического центра www.irn.ru, в Москве прирост строительной себестоимости (СМР) с середины 2020 по середину 2022 гг. составил примерно 10-30 тыс. с кв. м, а продажные цены за тот же период увеличились на 100 000 – 200 000 руб. за кв. И это при том, что стоимость СМР в столице формирует лишь около 25% от цены квартиры для покупателей.

По данным Est-a-Tet, среднестатистическая новостройка в границах «старой» Москвы без учёта элитного сегмента в июне 2023 г. стоит 422,7 тыс. руб./кв. м. За 10 лет кв. м подорожал на 114%, но львиная доля роста (84%) пришлась на последние пять лет.

Est-a-Tet

«Стоит отметить, что рост цен во II квартале 2013 г. по II квартал 2018 г. был планомерный. А показатели за июнь 2023 г. демонстрируют скачок роста относительно предыдущих периодов», - подчеркивают специалисты департамент проектного консалтинга Est-a-Tet.

Напомним, что именно в последние годы (в 2020 г.) власти запустили на первичном рынке программу льготной ипотеки, которая привела к резкому росту спроса и, соответственно, цен – см. «Рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих».

Динамика цен на первичном рынке Москвы по классам

Источник: Est-a-Tet

Конечно, доходы покупателей таких темпов роста цен не выдерживают даже с учетом ипотечных субсидий. Поэтому застройщики интенсивно сокращают площадь лотов и проектируют все больше маленьких квартир – это позволяет снизить темпы роста бюджета покупки относительно темпов роста стоимости метра. То есть продавать квартиры беднеющим покупателям, не теряя при этом в прибыли.

Как следствие, средний бюджет покупки квартиры новостройки вырос значительно меньше средней цены метра: на 46% за пять лет и лишь на 51% за десять.

Est-a-Tet

Динамика стоимости квартир на первичном рынке Москвы по классам

Источник: Est-a-Tet

Рост цен привел к появлению на первичном рынке лотов с экстремально маленькими площадями. По информации «Метриума», «популярным стал формат микроапартаментов площадью порядка 10 кв. м, в которых живут преимущественно студенты, начинающие специалисты, молодые пары». Есть и еще более компактные предложения - от 4,8 кв. м.

Для сравнения: минимальная площадь однокомнатной квартиры в хрущевке – 28 кв. м, но такие «малышки» - редкость, как правило, площадь однушки в пятиэтажке составляет 30-33 кв. м. Самое компактное советское жилье на вторичном рынке – это гостинки площадью 18-25 кв. м.

Надо отметить, что застройщики не только уменьшают нарезку квартир, но и иными способами снижают себестоимость строительства. Например, средняя высота московских новостроек, по информации компании «Метриум», за прошедшие пять лет выросла на 32,2% – с 20,5 до 27,1 этажей.

При этом большинство покупателей наиболее привлекательными для жизни считают дома высотой 7-9 этажей, то есть среднеэтажные. Таких новостроек в Москве очень мало, в основном они представлены в элитном сегменте. Дефицит уже привел к подмене понятий: проекты высотой 17 этажей некоторые застройщики позиционируют как «малоэтажные».

Для сравнения: на вторичном рынке старой и Новой Москвы, по данным IRN.RU, дома до 15 этажей формируют 56% от общего объема предложения. 11,3% рынка приходится на дома до 5 этажей, доля 6-9-этажек составляет 24%, 10-14-этажных домов – 20,3%.

В плане квартирографии вторичный рынок тоже выглядит привлекательнее первичного. Основную долю рынка составляют семейные форматы - двухкомнатные (32,8%) и трёхкомнатные квартиры (26,2%). Однушек 22,5%, студий и многокомнатных квартир мало – 6,2% и 2,7% соответственно. Средние площади лотов в разрезе комнатности на «вторичке» скромнее, чем на первичном рынке, но благодаря большой доле двушек и трешек средняя площадь квартиры в предложении составляет 70,7 кв. м против 54,4 кв. м в новостройках.

Меньшая этажность и более крупная нарезка квартир означают, что и жильцов в среднестатистическом доме на вторичном рынке значительно меньше, чем в новостройке. А количество соседей – это один из важнейших параметров, от которых зависит комфорт проживания.

И, что самое важное, вторичные квартиры существенно дешевле новостроек:

Поэтому нет ничего удивительного в том, что покупатели мигрируют с первичного рынка на вторичный. Если нормальную однокомнатную квартиру с отдельной кухней в пусть старом, но действительно малоэтажном доме с большим зеленым двором можно купить примерно за те же деньги, что и маленькую студию на 20-м этаже 35-этажной баши (и рядом, окна в окна, еще пять таких же или выше), то выбор очевиден.