Конец весны и лето — это время, когда активность на рынке недвижимости снижается. Мы поговорили с экспертами о том, стоит ли в этот период покупать квартиру, как будут меняться цены и вырастут ли ставки по ипотеке.
ЦБ ограничивает рискованные программы
Несколько месяцев Банк России боролся с околонулевой ипотекой и с 30 мая 2023 года, наконец, решил ее ограничить. По таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы. Им станет менее выгодно выдавать околонулевую ипотеку, ведь из-за повышенных резервов и буферов капитала снизится потенциальная прибыль, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова:
«Чтобы нивелировать это, они либо будут устанавливать повышенные ставки, либо еще больше увеличат размер комиссии для застройщиков, а те, в свою очередь, будут вынуждены пропорционально увеличить стоимость недвижимости по таким программам, что в конечном счете ляжет бременем на покупателей и существенно охладит их спрос».
Еще две программы, которые не нравятся ЦБ, это ипотека без первоначального взноса и ипотека с кэшбэком. О каких рисках предупредил регулятор, можете почитать здесь.
Банкам установили надбавки
Банк России с 1 мая 2023 года также увеличил макропруденциальные надбавки для высокорисковых ипотечных кредитов, в первую очередь в сегменте ипотеки по ДДУ. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир. Они помогут банкам накопить буфер капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.
Почитайте подробнее о том, почему регулятор принял такое решение и как оно отразится на ставках по жилищным кредитам.
Маткапитал увеличили
С 1 февраля 2023 года размер материнского капитала увеличили на величину инфляции по итогам прошлого года — 11,9%. Теперь родители получают до 775 628 рублей.
Изменили условия ипотечных каникул
С 25 апреля 2023 года в России начали действовать поправки в закон об ипотечных каникулах. Право на эту льготу получила еще одна категория россиян — граждане, пострадавшие от чрезвычайных ситуаций (ЧС). Они смогут попросить банк приостановить или уменьшить платежи по ипотеке.
Семейную ипотеку распространят на вторичный рынок
С помощью семейной ипотеки и сейчас можно купить квартиру или дом на вторичном рынке, но только в сельской местности в Дальневосточном федеральном округе. Власти собираются расширить условия. Приобрести вторичку в других регионах, а не только в ДФО, смогут теперь родители, воспитывающие детей с инвалидностью. Списка этих регионов пока нет, но известен критерий — в них не должно идти строительство многоквартирных домов.
Разрабатывают новые программы ипотеки
Власти думают над новыми программами льготной ипотеки, которые поддержали бы рынок недвижимости. Так, например, до 1 октября 2023 года правительство должно рассмотреть вопрос предоставления льготных ипотечных кредитов педагогам, участвующим в проекте «Профессионалитет».
Обсуждают и создание «арктической ипотеки» под 2%, по аналогии с дальневосточной. В Арктическую зону входят Мурманская область, Ненецкий, Чукотский и Ямало-Ненецкий автономные округа, республики Карелия, Коми, Саха (Якутия), Красноярский край и Архангельская область. По мнению властей, такая ипотека поможет улучшить демографическую ситуацию в указанных регионах и сократить отток населения.
Владимир Путин поручил правительству до 1 июля 2023 года предложить дополнительные льготные ипотечные программы для молодежи, в том числе для молодых специалистов и молодых семей.
Также Банк России считает целесообразным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок недвижимости.
«Потому что это адресные программы, это все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей, и не важно, как они улучшают свои жизненные условия — покупая жилье на первичном рынке или на вторичном рынке, поэтому, на наш взгляд, можно было бы распространить на вторичный рынок», — говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Корпорация «ДОМ.РФ» предложила правительству субсидировать ипотеку на крупногабаритные квартиры с целью снижения ставок по таким кредитам на 1–2 процентных пункта.
Гендиректор компании Виталий Мутко заявил, что все предложения по изменениям в ипотечные госпрограммы будут вноситься после 1 июня 2023 года.
Цены на вторичную недвижимость в крупных российских городах продолжают расти, правда, незначительно — в среднем на 1% от месяца к месяцу. Покупатели переориентировались на вторичку и быстро скупают ликвидные объекты, сообщает «Коммерсант».
А вот в Москве цены топчутся на месте, причем в апреле прекратился даже тот околонулевой рост, который наблюдался в I квартале 2023 года, рассказывают аналитики ИРН. Продавцы реже соглашаются на скидки, максимальный дисконт — 5–7%. По мнению экспертов, предпосылок для разворота ценового тренда пока нет.
«Покупатели пришли на рынок не потому, что у них появилось много денег, а потому, что цены упали. И не растут, так как платить больше люди сейчас не могут и вряд ли смогут в обозримом будущем — доходы у населения не увеличиваются, а ипотека дорожает, — говорят аналитики ИРН. — Возникает вопрос: насколько хватит спроса при нынешнем уровне цен? Учитывая, что март и апрель — это пиковые для рынка месяцы, а в мае обычно начинается сезонное снижение покупательской активности, нынешняя ценовая стабильность может оказаться вовсе не дном рынка, а лишь ступенькой перед продолжением спада летом, когда количество покупателей существенно уменьшится».
Банки продолжают повышать ставки по ипотеке (например, Московский кредитный банк , Совкомбанк и банк «Санкт-Петербург») несмотря на то, что ключевая ставка с сентября 2022 года остается на уровне 7,5% годовых. Средний процент по ипотеке для клиентов, не относящихся к льготным категориям и не использующих специальные программы с госсубсидированием (кроме ипотеки с господдержкой), составила по итогам I квартала 2023 года 11,52% годовых.
«В 2023 году мы ожидаем, что банки будут ужесточать свои кредитные политики, — считают аналитики Банки.ру. — Основные причины: удорожание фондирования на фоне общей экономической неопределенности; вынужденное купирование рисков снижения качества своих ипотечных портфелей; снижение уровня доходов населения и возможный рост безработицы».
По мнению аналитиков, получить ипотеку будет сложнее. Одновременно с этим рынок сместится во вторичный сегмент, увеличится доля вторичной ипотеки в выдачах банков.
«Существенного оживления спроса на рынке мы ожидаем не ранее III квартала, поскольку традиционно пиковые значения потребительской активности в ипотеке приходятся именно на второе полугодие, — говорят эксперты Банки.ру. — Ключевыми факторами активизации потребительского спроса будут снижение стоимости недвижимости, а также сохранение госпрограмм поддержки рынка в условиях пока еще сохраняющихся высоких ставок по рыночным программам банков. Но, разумеется, ключевой сложностью для российских банков, в том числе и в ипотеке, останется нестабильность потребительских настроений в условиях геополитической неопределенности».
Лето, несмотря на спад активности на рынке, отличное время для покупки недвижимости, считает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
«Я бы уже начал выбирать [квартиру], а далее ориентировался на появление новых ипотечных программ. Возможно, они появятся не только для новостроек, но и для вторичного рынка жилья, — считает эксперт. — Сейчас нет предпосылок для резкого снижения цен на квартиры. Если вы нашли вариант, который устраивает по срокам сдачи и платежу, покупайте».
Новых льготных программ в ближайшее время не появится, во всяком случае, для покупателей новостроек, говорит Владимир Щекин, основатель и владелец «Группы Родина»:
«Что касается вторичного жилья, то субсидирование ипотеки для его покупателей сейчас обсуждается, но, скорее всего, эта мера будет иметь ограниченный круг адресатов, то есть далеко не все смогут ее получить. В целом цены на жилье стабилизируются, то есть высокие темпы роста, характерные для последних трех лет, замедлились, но и заметного сокращения мы не наблюдаем. Вместо прямого снижения стоимости застройщики предпочитают договариваться с клиентами о скидках, которые сейчас в Новой Москве достигают в среднем 4%, а в "старой" — около 6%. Поэтому в целом момент для покупки жилья благоприятный».
Что выбрать: новостройку или вторичку
Новостройки сложно выбирать без опыта и знания рынка, говорит Виктор Зубик. И часто строящееся жилье дороже аналогичного готового.
«Плюс разница в ипотеке между вторичной и первичной недвижимостью около 5–6 процентов. Поэтому для ипотечной покупки первичная недвижимость выгоднее, а если вы покупаете без ипотеки, смотрите вторичку», — говорит эксперт.
По мнению Дмитрия Голева, лучше выбирать именно первичное жилье от проверенных девелоперов, так как на покупку новостроек распространяются льготные госпрограммы.
«Кроме того, еще с конца минувшего года массовый и внесезонный характер приобрели девелоперские скидочные акции. Однако рынок постепенно восстанавливается, поэтому средний размер дисконта будет сокращаться», — говорит Голев.
Владимир Щекин также считает, что пока нет программы субсидирования ипотеки на вторичное жилье, выгоднее покупать новостройки:
«Новостройки гораздо ликвиднее вторичного жилья. Купить квартиру в готовом доме и недавно введенном в эксплуатацию доме очень трудно — предложение от застройщиков в таких новостройках не превышает 10% от общего объема рынка. Это значит, что при желании квартиру в новом доме можно будет относительно легко продать. В долгосрочной перспективе цены на новостройки будут расти или сохраняться на высоком уровне».
Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова советует отталкиваться от ряда факторов: стоимости продажи/стоимости покупки недвижимости, типа рынка (первичка/вторичка), уровня вашей закредитованности и дохода, наличия накоплений, необходимости проведения в новой квартире ремонта и покупки мебели.
«Если вам попался выгодный вариант для покупки на вторичном рынке, который давно искали или цена которого горит, и вам требуется небольшая сумма ипотеки, то рассматривать сделку стоит, — считает эксперт. — Если же требуется слишком большая сумма ипотеки, я бы советовала повременить, поскольку ставки на вторичку сейчас не самые низкие и ежемесячный платеж может нивелировать всю выгоду сделки».
С новостройками, по мнению эксперта, проще — на них действует много госпрограмм с низкими ставками, а если вы не укладываетесь в лимит по сумме, то некоторые банки разрешают добирать недостающую сумму по рыночной ипотеке.
«Но цены на новостройки за прошедший год выросли более существенно, чем на вторичку, и, даже оформляя ипотеку по низкой ставке, вы можете получить размер платежа, сопоставимый со вторичкой. Кроме того, в траты по первичному жилью также нужно закладывать стоимость ремонта», — говорит Инна Солдатенкова.
Директор консалтингового бюро «Готовые Решения» Кристина Лоткова также советует брать ипотеку только тем, у кого есть хороший первоначальный взнос/доход и стабильная работа.
«Особое внимание нужно уделять не только предстоящим платежам по ипотеке, но и всей кредитной нагрузке и обязательствам семьи в целом, — говорит эксперт. — Покупая недвижимость, используйте доступные субсидии, скидки по ставкам и уникальные банковские программы, материнский капитал».
На первичном рынке в ближайшее время ипотека вряд ли подешевеет, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Но и рыночные ставки по ипотеке растут — несколько банков увеличили их в начале мая.
«В целом наблюдается стагнация. Власти анонсировали расширение адресных льготных программ на молодежь и сотрудников ОПК, однако пока неизвестно, когда и в какой форме они стартуют, — говорит эксперт. — Вторичный рынок также ожидает внедрения льготной ипотеки. Но здесь велика неопределенность, ведь правительство пока только рассматривает условия будущей программы. Соответственно, я советую не откладывать оформление кредита, особенно если вы планируете покупку первичного жилья».
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик советует тем, кому нет 35 лет, подождать с ипотекой до 1 июля, когда планируют внедрить новую ипотеку для молодежи.