У причерноморских городов солидный потенциал для полноценного развития рынка курортной недвижимости. Конечно, предстоит еще решить ряд серьезных проблем, в первую очередь с устаревшей инфраструктурой, тем не менее туристический сервис, благоустройство, качество местных жилых комплексов выходят на новый уровень. Появляются на отечественных курортах и новые клиенты - в том числе те, для кого «жемчужина» Краснодарского края - Сочи - стала слишком дорогой.

Интерес к родным курортным местам подогрели несколько знаковых событий последнего десятилетия. Прежде всего - Олимпиада 2014 года, когда была существенно модернизирована инфраструктура Сочи, вместе с ним остальные города края получили импульс к развитию. Затем спрос подстегнула пандемия, а нынешняя геополитическая ситуация только его усилила. На поведение покупателей повлияли такие факторы, как «как недоступность зарубежных курортов и усложнение международной логистики, повлекшие за собой рост популярности внутреннего туризма, а также появление новой категории клиентов из-за внедрения практики удаленной работы», заключает Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.

Поскольку Сочи стал для «обычного покупателя» неподъемным (см. статью «Курортная недвижимость Сочи - дороже не только Москвы, но и Нью-Йорка»), люди стали активно интересоваться более доступной недвижимостью в Анапе, Туапсе, Геленджике, Новороссийске. Эксперты отмечают, что и многие девелоперы были вынуждены уйти из Сочи в другие города побережья из-за дефицита земельных участков и огромной конкуренции.

У Александры Синиловой, директора департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate, оптимистичный взгляд на развитие городов-курортов, где, по мнению эксперта, принимаются во внимание ошибки, допущенные в Сочи (кучное строительство на первой береговой линии, дефицит собственных территорий у проектов, стилевой разнобой). «Здесь подход администрации городов уже более масштабный, территории осваиваются комплексно, где учитываются все составляющие курортной жизни: жилье, сервис, инфраструктура, территория, логистика, транспортная доступность. Особенно характерно такое развитие для Новороссийска и Геленджика», - комментирует Александра Синилова.

Но в то же время комментаторы, опрошенные порталом «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», указывают и на проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы. «Все населенные пункты имеют схожие «больные места», - говорит Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в курортную недвижимость. Это старая инженерная инфраструктура городов, нехватка земли для застройки, в том числе в формате КРТ, упор на развитие туристического сегмента, а не жилой недвижимости». С ним согласна и представитель Ассоциации AREA Юлия Нафикова (Nika Estate), она отмечает, что в каждом городе есть какой-то недостаток: «Либо это портовые города, либо климат неподходящий, либо застройка совершенно устаревшая».

И пока удовлетворить покупателей не удается. На взгляд Евгения Ткачева («Семейный капитал»), есть устойчивый спрос на недорогую жилую недвижимость класса «комфорт» с шаговой доступностью до моря от застройщика - для покупки в ипотеку с господдержкой. Но количество этих предложений в черноморских городах-курортах очень невелико. Немного спасают положение апартаментные комплексы, организованные на базе бывших гостиниц, турбаз и пионерских лагерей, но площади в этих проектах не всегда устраивают покупателей. Таким образом, делает вывод эксперт: «Рынок курортной недвижимости Краснодарского края находится в состоянии локального дефицита, а именно в превышении спроса над предложением».

Северяне живут у моря круглый год

Кривая спроса за последний год с лишним в городах курортной зоны Причерноморья была такая же, как и везде: кратковременный взлет после объявления СВО, затем затишье, с зимы – оживление. В целом, как считает Евгений Ткачев («Семейный капитал»), 2022 год был не самым лучшим: «Падение покупательской способности коснулось всех сегментов рынка недвижимости и регионов». А в 2023 году люди стали адаптироваться к новой реальности, спрос восстанавливается.

Курортными метрами на Черном море интересуются клиенты из крупных городов и, что особенно бросается в глаза, – из неласковых, но богатых на углеводороды северных регионов. По наблюдениям Александры Синиловой (Intermark Real Estate), основной спрос отмечается со стороны жителей Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара, далее идут Тюмень, Самара, Пенза, Новый Уренгой. «Покупают для себя, для летнего отдыха, для сдачи в аренду, для родителей. Постоянное проживание особенно распространено среди покупателей из северных регионов».

Что касается инвестиционного потенциала городов Краснодарского края, где только начинается развитие, то он, по мнению Александры Синиловой, гораздо больше, чем у Сочи. Инвесторы обращают внимание на объекты, строящиеся по концепции комплексного развития территории, их привлекают сервис, шаговая доступность инфраструктуры, новые архитектурные решения, комментирует Евгений Ткачев. Правда, отмечает эксперт, поведение инвесторов изменилось: сегодня более разумно сдавать недвижимость в аренду туристам и отдыхающим, нежели зарабатывать на перепродаже, потому что время сверхдоходности (2020-2021 гг.) ушло, время нахождения в проекте увеличилось, объектов для спекулятивной стратегии стало меньше.

Цены достигли максимума

Действительно, со «сверхдоходностью» еще недавно все было прекрасно. Как отмечает ИА KrasnodarMedia со ссылкой на пресс-службу управления Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, в конце марта, квадратный метр в типовой квартире в новостройке стоил в среднем 125 765 руб. (два года назад, в марте 2021-го - 59 460 руб.). В квартирах улучшенного качества эти показатели составили 130 199 руб. и 68 497 руб., в элитных домах— 203 031 руб. и 87 089 руб. соответственно. Однако согласно официальной статистике, за первый квартал 2023 года цены на новостройки в Краснодарском крае упали на 0,5%.

По информации Евгения Ткачева («Семейный капитал»), минимальные цены строящихся лотов (от студий и однушек до трехкомнатных) в Анапе – 3,2 – 9 млн руб., в курортном поселке Сукко – 4,7 – 11 млн руб., в курортном поселке Витязево – 5 - 8,5 млн руб., ближнем пригороде Анапы Супсехе - 3,5 – 5,5 млн. руб., Новороссийске – 4-8 млн руб., в Геленджике – 4,9 млн – 7,4 млн руб., Туапсе – 4, 5 – 12,5 млн руб.