Всплеск спроса на первичном рынке в марте оказался кратковременным – уже в апреле продажи пошли на спад. Огромных скидок, ставших драйвером покупательской активности в начале весны, казалось недостаточно не только для увеличения объемов продаж, но даже для поддержания мартовского уровня спроса.
После резкого роста в марте (почти на 45% к февралю) в апреле спрос упал. По оценкам агентства недвижимости «Бон Тон», снижение спроса в московском регионе за апрель составило в среднем 10,7%. Меньше всего упали продажи новостроек в «старой» Москве – на 9,3%. В Новой Москве и Московской области число сделок сократилось на 10,4% и 12,6% соответственно.
Число и динамика сделок на рынке новостроек московского региона
| Локация | апр.22 | мар.23 | апр.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес./мес. | ||||
| Старая Москва | 3 895,0 | 5 714,0 | 5 183,0 | 33,1% | -9,3% |
| Новая Москва | 1 370,0 | 1 696,0 | 1 520,0 | 10,9% | -10,4% |
| Московская область | 3 644,0 | 4 363,0 | 3 813,0 | 4,6% | -12,6% |
| Итого | 8 909,0 | 11 773,0 | 10 516,0 | 18,0% | -10,7% |
Источник: АН «Бон Тон»
По данным компании «Метриум», спрос в апреле, наоборот, больше просел в «старой» Москве – на 11% по сравнению с мартом (4,6 тыс. сделок по ДДУ). А в Новой – только на 9,3% (1,4 тыс. сделок). В целом, по оценкам компании, по итогам апреля 2022 г. в административных границах Москвы было продано порядка 6 тысяч квартир новостройках - на 10,6% меньше, чем в марте.
«Прежде всего это (снижение спроса в месячном выражении – прим. ред.) связано с ростом ипотечных ставок и отказом застройщиков от околонулевой ипотеки. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке составила 5,9%, что на 2% больше, чем месяц назад», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон».
Впрочем, постепенное исчезновение околонулевых ставок, которым Центробанк объявил войну еще в прошлом году, не помешало мартовскому всплеску покупательской активности на фоне огромных скидок. Однако в апреле дисконтов в 15-25% уже не хватает не только для сохранения динамики спроса, но и для его поддержания на мартовском уровне.
Зато по сравнению с прошлым годом статистика в апреле резко улучшилась - впервые за последний год наметился рост числа сделок в годовом выражении. По оценкам «Метриума», в «старой» Москве спрос вырос на 36,6% по сравнению с апрелем 2022 г. За МКАД рост скромнее: 10,9% в Новой Москве и 4,6% в Подмосковье (данные «Бон Тон»).
«Улучшение ситуации год к году связано с тем, что люди научились абстрагироваться от негативного новостного фона и решать свои стратегические задачи», - считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Дело, конечно, не только в том, что покупатели новостроек научились ловить дзен, но и в изменении условий ипотечного кредитования. В апреле 2022-го основной причиной обвала спроса стали заоблачные ставки. По данным мониторинга «Дом.рф», в начале апреля покупка новостроек в рамках коммерческих программ банков кредитовалась по ставкам выше 20% годовых, а ставка по льготной ипотеке составляла 12%. Сейчас ставки куда дружелюбнее. Поэтому и доля ипотечного спроса резко увеличилась по сравнению с прошлым годом:
| Локация | апр.22 | мар.23 | апр.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес./мес. | ||||
| Старая Москва | 54,7% | 72,9% | 71,9% | 17,2% | -1,0% |
| Новая Москва | 67,2% | 83,3% | 81,9% | 14,7% | -1,4% |
| Московская область | 68,9% | 83,9% | 82,4% | 13,4% | -1,5% |
| Итого | 63,6% | 80,0% | 78,7% | 15,1% | -1,3% |
Источник: АН «Бон Тон»
«Метриум» приводит похожие данные: за год доля заемщиков в «старой» Москве выросла на 14 п.п., в Новой Москве – на 15 п.п.
«Резкий рост популярности жилищного кредитования пришелся на май 2022 г. и был обусловлен снижением ставки льготной ипотеки, а также появлением субсидированных программ от девелоперов, - напоминает Руслан Сырцов. - Последние постепенно исчезают с рынка под давлением ограничительных мер ЦБ. Однако на рынке ипотеки не наблюдается спад, так как клиенты имеют возможность переориентироваться на различные выгодные госпрограммы».
Скорее всего, итоги мая 2023 г. тоже окажутся лучше мая 2022 г. благодаря низкой базе прошлого года: в мае 2022 г., по данным Росреестра, продажи в Москве («старой» и Новой) упали ниже 5 тыс. ДДУ - на 7% относительно провального апреля 2022 г. и на 31% по сравнению с «нормальным» маем 2021 г.
О росте спроса в годовом выражении говорят и застройщики. В компании «Главстрой Регионы», которая строит в Балашихе два ЖК, число сделок за первые две недели месяца возросло почти в 8 раз.
«Данная статистика говорит о готовности людей покупать, в отличие от аналогичного периода прошлого года. Еще год назад, несмотря на высокий интерес покупателей к жилым проектам компании «Главстрой Регионы», многие были не готовы вкладывать свои накопления и брать на себя финансовые обязательства на фоне нестабильной геополитической ситуации», - отмечает Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы».
Об изменении настроений покупателей – в сравнении с прошлым маем - говорит и Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве. По его словам, в жилом комплексе, который «РСТИ» построил в столице, в мае 2023 года примерно на 20-25% выросло число встреч с потенциальными покупателями и показы им квартир. «При этом стоит подчеркнуть, что на встречи стали приезжать клиенты, которые не просто интересуются жильем на перспективу, а готовы купить квартиру здесь и сейчас. В целом для высокобюджетного жилья платежеспособные клиенты, быстро принимающие решения – это классическая картина. Однако в прошлом году конъюнктура рынка изменилась, клиенты стали более осторожны, могли откладывать решения о покупке квартиры на долгий срок, вплоть до года. Сейчас мы наблюдаем изменения. Общая экономическая ситуация осталась прежней, но как и в любой кризисный период, люди привыкают к новым условиям и возвращаются к привычному течению жизни. Сейчас на рынке начинается оживление», - резюмирует Туркин.
Однако если сравнивать текущий май с предыдущим апрелем, то складывается противоположная ситуация - спрос падает. Например, в компании «Главстрой Регионы» за первые две недели мая количество обращений и сделок уменьшилось на треть (-31%). О снижении продаж сообщают и другие девелоперы.
Это нормально для рынка – даже в относительно активные годы спрос на жилье снижался в мае и летом. Однако в нынешних условиях перегретых цен и борьбы ЦБ с заниженными ипотечными ставками поддерживать приемлемые объемы продаж в период сезонного затишья застройщикам будет особенно трудно.