Сочи иногда называют южной столицей России, хотя административный центр края - Краснодар. Но логика этой ошибки понятна – Сочи самый дорогой причерноморский город, и цены местной элитной недвижимости здесь давно переплюнули московские. В ряду российских курортных городов Сочи стоит особняком, он вне конкуренции, и этот статус он будет сохранять еще долго.

Исторически Сочи всегда был популярным и недешевым российским курортом, но наших богачей больше манили забугорные лазурные берега. Теперь заграница для многих обеспеченных клиентов закрыта, и они по практическим соображениям переориентировались на Сочи. Потому как недвижимость всегда должна быть доступной для владельцев, ликвидной и удобной в управлении и находиться в понятном правовом поле, поясняет Елена Кабешева, коммерческий директор девелоперской компании Five.
Как курорт Сочи действительно уникален, здесь можно отдыхать практически круглый год, то на море, то в горах. И с точки зрения разнообразной инфраструктуры он лидер благодаря Олимпиаде-2014. Но и цены здесь сумасшедшие.

Три рывка к развитию и росту цен

Сегодняшний Сочи – совсем не тот, что лет 10-15 тому назад. Первый толчок к развитию рынка сочинской недвижимости дала Олимпиада-2014. Город начал преображаться, заново отстраивались транспортные, коммунальные, спортивные объекты и первые комплексы бизнес-класса, до сих пор востребованные у покупателя. И накануне Олимпиады надулся первый ценовой пузырь.

Сильное влияние на Сочи оказала и пандемия, когда люди массово поехали за город и на курорты. «Если с 2013 года цены росли на 15-20% в год, то с момента пандемии цены рост пошел галопирующими темпами – мы меняли их в шахматках каждое утро», - вспоминает представитель Ассоциации AREA Юлия Нафикова (Nika Estate). Клиенты небольшой компании бутикового формата Nika Estate, заходившие в проекты в тот момент, получили впечатляющую прибыль. 

Следующий импульс рынок почувствовал после открытия границ: перезапустилась стройка, началась реновация старых санаториев, которыми заинтересовались отельные операторы. Ну а после начала СВО, вспоминают эксперты, случился очередной бум продаж в феврале-марте 2022 года. Потом - спад спроса до октября и вновь – оживление.

Как дополняет Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт - советник по инвестициям в курортную недвижимость, на удорожание рынка повлияла и льготная ипотека, и мораторий на новое строительство многоэтажных домов, действующий до утверждения генплана (кроме проектов КРТ), и выделение федеральной территории образовательного проекта «Сириус» с хорошей инфраструктурой, привлекающей девелоперов люксового сегмента. По некоторым сочинским лотам, утверждает эксперт, рост стоимости составил более чем 100% с 2020-го по 2022 год. По информации Юлии Нафиковой (AREA, Nika Estate), средняя цена новостроек в Сочи - 300 тыс. за кв. метр, что вполне сопоставимо с московскими. А вот элитном сегменте творится что-то невообразимое.

Сумасшествие в элитном сегменте

По информации NF Group, за I квартал 2023 г. средневзвешенная цена предложения на первичном элитном рынке составила 2,4 млн руб./кв. м, прирост в годовом выражении - 14%. Диапазон стоимости кв. метра в новостройках варьируется от 1,4 до 4,2 млн руб. А в элитных новостройках Москвы СВЦ за I квартал 2023 г. не превышает 1,5 млн руб./кв. м. «Но при этом в Москве предложение представлено существенно бОльшим числом объектов», - подчеркивает Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.

Впрочем, по цене элитной недвижимости Сочи обошел не только Москву, но и Нью-Йорк с Лондоном. Причин астрономических цен несколько, и основные мы уже затронули выше – эффект пандемии, появление покупателей (примерно с 2020 года), которые прежде приобретали недвижимость за рубежом. Сочи в России и в самом деле сейчас популярнее заграницы, что иллюстрирует анализ поисковых запросов от компании Five («Сочи обошел Дубай и стал самым привлекательным городом для покупки курортной недвижимости у россиян»).

«Я только что встретила с самолета клиентов, которые всегда до этого отдыхали в Швейцарии. Волновалась, что в сравнении Сочи проиграет, но нет – от идеи покупки не отказываются», - делится Юлия Нафикова (AREA, Nika Estate).

К росту элитных цен, по мнению Елены Кабышевой (Five), приводят и высокие затраты на инфраструктуру курортных комплексов, и ограниченное предложение - только в 2019 году в Сочи начали появляться новые проекты международного уровня. И до тех пор, пока сохраняются все эти факторы, а также напряженная геополитическая ситуация, стоимость премиальной недвижимости в Сочи будет только расти, в годовой перспективе не менее чем на 20%, считает эксперт.

Юлия Нафикова (AREA, Nika Estate) также ожидает, что на фоне дефицита рост цен продолжится, правда, «не интенсивный».

Из этого следует, что на элитную недвижимость есть устойчивый спрос. Хотя по определению Юлии Нафиковой, «покупатели не стоят в очереди, конечно, но заметно, что рынок оживает». Но вот Александра Синилова (Intermark Real Estate) считает, что спрос в Сочи «искусственный» и «временный», и с развитием других курортных городов он начнет снижаться.

Откуда покупатели

По оценке Ольги Широковой (NF Group), основная целевая аудитория курортных проектов – жители Москвы и Санкт-Петербурга, а также крупных городов России (Сибирский и Уральский ФО, северные регионы РФ). Доля местных жителей в покупке курортных жилых комплексов минимальна, но, тем не менее такие примеры есть.

«Среди наших клиентов много состоятельных москвичей, - подтверждает Юлия Нафикова (AREA, Nika Estate). - Но бывают и из регионов, как раз сейчас формирую подборку для покупателя из Магадана».

Недвижимость в Сочи люди покупают для собственного проживания - постоянного или чаще временного. А также для инвестиционных целей - для перепродажи и сдачи в аренду. Управляющие компании все чаще предлагают свою помощь в поиске арендаторов и обеспечении дохода.

Что такое курортная недвижимость

По данным Александры Синиловой (Intermark Real Estate), курортная недвижимость Сочи представлена тремя основными форматами: санатории и здравницы с большим номерным фондом и широким выбором инфраструктуры, МФК (квартиры или апартаменты) с сервисным управлением, предлагающие лоты в краткосрочную и долгосрочную аренду, и частный сектор (коттеджи). Особо эксперт выделяет курортную зону «Красная поляна», но здесь активный спрос приходится на зимнее время.

В премиальном сегменте ценится элегантная архитектура, близость природы, расположение в экологическом районе, панорамный вид, натуральные материалы в отделке, дополняет Елена Кабешева (Five). Всегда будут востребованы уникальные лоты - виллы, бунгало, пентхаусы со смотровыми террасами, лоты с патио. Социальная инфраструктура (школы, детские сады) для курортной недвижимости не важна, а ландшафт и близость к морю или горам - обязательны. На территории требуется разноуровневое озеленение, нужно организовать прогулочные маршруты, живописные уголки для чтения и отдыха, разбить цветущие в разное время сады.

Что касается сервиса, то главное - соответствие заявленному формату, поясняет Елена Кабешева. Так, классу deluxe должен соответствовать гостиничный сервис по международным стандартам отелей 5*: «Это не просто круглосуточная работа службы ресепшн, но и комфорт-менеджер, который вызывает такси, бронирует столики, покупает билеты на концерт или матч, организует клининг и выгул собаки».

Колоритный Сочи

Насколько Сочи соответствует идеалу города для отдыха? Курортный сегмент развивался стремительно, но он не учитывал географическую особенность региона – узкую вытянутую полосу вдоль побережья. «Таким образом, проекты стали строиться максимально кучно в первой линии, порой не соответствуя ни одному соседнему дому ни в стилистике, ни в формате, ни в качестве. На одном небольшом пятачке можно увидеть 5-звездочный апарт-комплекс, а рядом старый санаторий, частный сектор и сараи с курами. Это все яркий колоритный Сочи, со своей культурой и самобытностью», - комментирует Александра Синилова (Intermark Real Estate).

Значительные территории занимают санатории с собственной инфраструктурой, а новые проекты, по оценке Александры Синиловой, в основном таких площадей не имеют, и о своих парках речи не идет.

Активно развиваются апарт-отели - проекты реконструкции на базе санаториев и туристических объектов.

Прогнозы

Как эксперты видят будущее Сочи? Инфраструктура для обеспеченных «курортников» продолжит развиваться. Например, в Сочи сейчас активно организуют гольф-поля, также планируется построить около 10 марин.

Евгений Ткачев («Семейный капитал») говорит, что рынок будет пополняться «эксклюзивом», но из-за дефицита земельных участков под строительство всё больше будет появляться объектов реконструкции с историческими фасадами – апарт-отелей высокого класса.

Из центральных районов девелоперы будут переходить в менее раскрученные районы - Лазаревское, Якорную щель, Лоо. Чему будет способствовать строительство новой трассы – «Южный кластер» от Горячего Ключа до аэропорта Адлер.

И для покупателей элитного жилья Сочи будет городом номер один до тех пор, пока, как считает Александра Синилова (Intermark Real Estate), не появятся качественные предложения в других курортных городах. Будущие проекты, считает эксперт, будут больше соответствовать требованиям клиентов, привыкших к сервисам западных курортов.