Власти хотят заменить апартаменты квартирами

Продажи апартаментов в Москве упали значительно больше, чем новостроек – на «нежилье» не распространяется льготная ипотека. Но властям этого мало: кабмин предлагает вернуть отмененный в 2010 г. НДС на услуги застройщиков по передаче апартаментов. Это приведет к значительному росту цен на «нежилье» и сделает строительство апартаментов невыгодным для девелоперов. Однако в центре Москвы апартаменты безальтернативны – там нет площадок под жилье, а снижать плату за изменение ВРИ пока никто не собирается.

I квартал 2023 г. оказался провальным для рынка новостроек, но апартаментам повезло еще меньше. По данным компании «Метриум», за январь-март на первичном рынке Москвы (включая Новую) было реализовано лишь порядка 500 апартаментов, то есть относительного аналогичного периода минувшего года число сделок по ДДУ просело на 70,7%. Для сравнения: продажи квартир в новостройках за тот же период упали только на 22,5%, по данным столичного Росреестра.

Спрос на апартаменты на первичном рынке Москвы

Источник: «Метриум»

В «старой» Москве, согласно подсчетам АН «Бон Тон», продажи апартаментов за первые три месяца года сократились на 42,2%: в январе-феврале покупательская активность просела на 51,5-59,6%, однако в марте темпы снижения спроса упали до 18,6%.

Спрос на апартаменты на первичном рынке «старой» Москвы

Источник: АН «Бон Тон»

Причины обвала спроса на апартаменты, помимо общего ухудшения экономических условий, достаточно очевидны – отсутствие в этом сегменте льготных государственных ипотечных программ и неопределённый статус данного вида жилья, говорит Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон»

Кроме того, в связи с уходом из России ведущих зарубежных гостиничных операторов существенно сократилось предложение ранее востребованных сервисных резиденций, добавляет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». «Застройщикам апарт-комплексов не удается поддержать спрос даже за счет субсидированных кредитов, которые пока сохраняются в данном сегменте, несмотря на давление ЦБ», - подчеркивает эксперт.

Из-за низкого спроса объем предложения апартаментов увеличивается – их просто не успевают раскупать. По данным «Бон Тон», по сравнению с прошлым годом показатель вырос почти на 40%. «Бест-Новострой» сообщает, что проектов в реализации сейчас на 21% больше, чем в апреле 2022-го, а лотов в экспозиции - на 50%.

Предложение апартаментов в Москве

Источник: АН «Бон Тон»

«Объем предложения апартаментов в «старой» Москве заметно вырос за последний год, что связано с рядом факторов. Во-первых, со снижением спроса на новостройки в целом: цены на недвижимость выросли по мере повышения строительной готовности домов и в среднем по рынку в ряде сегментов, а доходы большинства граждан существенно не улучшились. При этом новые проекты с апартаментами все также стабильно продолжают выходить в продажу. Во-вторых, с тем, что сегмент апартаментов комфорт и бизнес-класса в большинстве случаев менее доступен и, соответственно, менее привлекателен для покупателя из-за более высоких ставок по ипотеке (на апартаменты как на коммерческую недвижимость не распространяется действие льготных кредитных программ)», - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой».

Апартаменты («старая» Москва), все классы

По данным bnMAP.pro

По данным Est-a-Tet, в I квартале 2023 г. в Москве стартовали продажи в 10 проектах с апартаментами. Для сравнения: за тот же период годом ранее на рынок вышли восемь апарт-комплексов, плюс в трех проектах началась реализация новых корпусов, а в I квартале 2021 г. рынок пополнился четырьмя ЖК, еще в четырех проектах в продажу поступили новые корпуса.

Возможно, девелоперы, проанализировав динамику продаж, и рады были бы сократить объемы нового строительства, но пока не могут это сделать. «На сегодняшний день в продажу выходят те проекты апартаментов, работа над которыми началась примерно 1,5-2 года назад: это средний срок от начала подготовки документации до начала строительства в зависимости от сложности проекта, необходимости вносить корректировки в ППТ и пр. Если речь идет о крупных проектах комплексного освоения территорий, то сроки могут доходить до 2-2,5 лет. При этом нужно понимать, что на подготовительном этапе застройщики нередко используют проектное финансирование. И к моменту старта продаж у них образуется задолженность по кредиту, включая проценты. Поэтому просто отказаться от реализации проекта, готового к старту строительства и продаж, зачастую бывает убыточно», - комментирует Юнна Эрвиц, собственник IQ Estate.

Впрочем, о затоваривании рынка речи пока не идет: несмотря на значительный рост предложения по сравнению с прошлым годом, метров в экспозиции все еще на 19,3% меньше, чем в 2021 г., согласно подсчетам Est-a-Tet. «Объём предложения продолжает восстанавливаться после активного 2021 г., но суммарно продаваемая площадь еще не достигла показателей 2019-2020 гг.», - отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Гораздо хуже то, что доля апартаментов в спросе на первичном рынке Москвы (новостройки+апартаменты) значительно ниже таковой в предложении. По словам Валерии Цветковой, за год первый показатель сократился на 4 п.п., с 12% до 8%. При этом в экспозиции апартаменты занимают 15,4% против 16,9% в I квартале 2022 г. и 23% в I квартале 2021 г., сообщает Роман Родионцев.

На фоне обвала спроса и роста объемов предложения скидки на апартаменты уже достигают 40%. Но цены при этом топчутся на месте – как и на рынке новостроек. «В целом изменение средневзвешенной цены квадратного метра происходит в рамках статпогрешнсти», - отмечает Валерия Цветкова.

Цены на апартаменты «старой» Москвы

Источник: АН «Бон-Тон»

Похожие данные приводит и «Бест-Новострой»:

Средняя стоимость предложения апартаментов в «старой» Москве (все классы)

При этом апартаменты по-прежнему примерно на 15% дешевле квартир похожего качества, говорит Роман Родионцев. По оценке Дениса Коноваленко, управляющего партнёра Prime Life Development, и Алексея Перлина, генерального директора компании Upside Development, разница в цене между квартирами и апартаментами в одинаковой локации еще больше - 20-25%.

И этот фактор критичен для обеспечения хотя бы нынешнего уровня спроса. Согласно проведенному IRN.RU опросу, более трети потенциальных покупателей готовы предпочесть жилью с официальным статусом апартаменты, но только если они будут на 20% дешевле квартир.

«На рынке для потребителя интерес представляют те апартаменты, которые позволяют существенно сэкономить на приобретении квартиры. Разница по цене должна быть не менее 20%, - подчеркивает Валерия Цветкова. - Поэтому именно апартаменты комфорт-класса пользуются наибольшим спросом. При этом это должен быть полностью готовый продукт с отделкой и встроенной кухней».

Однако в апреле правительство внесло в Госдуму законопроект, предполагающий возвращений отмененного в 2010 г. НДС на услуги застройщиков по передаче апартаментов. В случае его принятия можно ожидать рост цен на данный тип жилья на 15-20%, прогнозирует Руслан Сырцов.

То есть апартаменты будут стоить примерно столько же, сколько квартиры, но на них, как и раньше, не будет распространяться льготная ипотека, а статус останется туманным. Очевидно, что это резко снизит и без того невысокий спрос на этот вид недвижимости, а значит, «в ближайшее время ситуация на рынке апартаментов может стать еще более напряженной», считает Руслан Сырцов.

Финальная версия законопроекта пока неизвестна – документ еще даже не рассматривался в первом чтении - и многое будет зависеть от того, на какие объекты он будет распространяться - на все или только на те, которые выйдут после принятия законопроекта, подчеркивает Михаил Звягинцев, директор по маркетингу COLDY. Но если налогом будут облагаться все реализуемые объекты, то это приведет не только к росту цен, но и, в итоге, к снижению объемов строительства апартаментов, полагает эксперт.

«По большей части могут пострадать проекты без уникальной концепции, которые ранее конкурировали с жильем в аналогичной локации лишь за счет более низких цен. На концептуальных проектах, в том числе сервисных апартаментах и объектах в историческом центре города, это скажется в меньшей степени. В целом также при таком сценарии можно ожидать, что новых проектов с апартаментами будет появляться меньше. Девелоперы будут выводить в основном только объекты в востребованных локациях. В остальных случаях не исключено, что площадки чаще будут продаваться или переводится под жилье или офисы», - считает Звягинцев.

С Михаилом Звягинцевым согласна и Ирина Доброхотова. По ее мнению, строительство апартаментов в историческом центре города в каких-то уникальных локациях будет в любом случае востребовано, поскольку там конкуренция на рынке новостроек невысокая или ее вообще нет (из-за дефицита площадок под строительство жилья). А вот привлекательность проектов в сложных локациях на месте бывших промышленных зон на периферии города может существенно снизится, поэтому, полагает эксперт, в данном случае, «возможно, есть смысл переформатировать площадку либо предложить проект с уникальной концепцией, которая будет привлекать покупателя, либо выгодной ценой».

Еще более категорична Юнна Эрвиц: «Девелоперам есть смысл инвестировать в строительство комплексов апартаментов, если они имеют статус гостиницы и возводятся в уникальных локациях в историческом центре, где нет возможности построить жилье, и нет предложения качественной высокобюджетной недвижимости».

Отметим, что до появления законопроекта о возвращении НДС Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», прогнозировала выход на рынок «старой» Москвы 70-80 апарт-комплексов 2023-2024 гг. Однако теперь число проектов с апартаментами, скорее всего, сократится.

В целом, снижение спроса и, как следствие, объемов строительства апартаментов, очевидно, и является целью кабмина. «Преимущество апартаментов всегда заключалось в более низкой цене по сравнению с квартирами. Мы видим, что целью законопроекта является снижение количества апартаментов и увеличение объемов ввода квартир, посредством создания условий, делающих строительство апартаментов невыгодными для девелопера. В элитном классе недвижимости (премиум, делюкс) данный формат сейчас формирует треть (33%) первичного рынка. Отсюда следует, что главной целью является увеличение количества квартир и выполнение инфраструктурных и градостроительных норм, которым коммерческая недвижимость не подчиняется», - говорит Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.

Однако проблема в том, что для строительства квартир довольно часто требуется вывести участок из промышленной зоны, то есть изменить вид его разрешенного использования – а это очень дорого. «При нынешних реалиях оптимальным и рациональным вариантом станет достижения баланса на рынке недвижимости и одновременно с вводом НДС упрощение и удешевление изменение вида разрешенного использования. Это грамотно стимулирует рост количества квартир в центре не в убыток девелоперам», - резюмирует Андрей Соловьев.