Продажи апартаментов в Москве упали значительно больше, чем новостроек – на «нежилье» не распространяется льготная ипотека. Но властям этого мало: кабмин предлагает вернуть отмененный в 2010 г. НДС на услуги застройщиков по передаче апартаментов. Это приведет к значительному росту цен на «нежилье» и сделает строительство апартаментов невыгодным для девелоперов. Однако в центре Москвы апартаменты безальтернативны – там нет площадок под жилье, а снижать плату за изменение ВРИ пока никто не собирается.
I квартал 2023 г. оказался провальным для рынка новостроек, но апартаментам повезло еще меньше. По данным компании «Метриум», за январь-март на первичном рынке Москвы (включая Новую) было реализовано лишь порядка 500 апартаментов, то есть относительного аналогичного периода минувшего года число сделок по ДДУ просело на 70,7%. Для сравнения: продажи квартир в новостройках за тот же период упали только на 22,5%, по данным столичного Росреестра.
Спрос на апартаменты на первичном рынке Москвы
| Сегмент | Число сделок по ДДУ в I кв. 2023 г. | Динамика к I кв. 2022 г. |
|---|---|---|
| Массовый | 198 | -69,2% |
| Бизнес | 185 | -70,8% |
| Премиальный | 14 | -92,8% |
| Элитный | 2 | -97,3% |
| Новая Москва | 92 | -27,6% |
| Всего | 491 | -70,7% |
Источник: «Метриум»
В «старой» Москве, согласно подсчетам АН «Бон Тон», продажи апартаментов за первые три месяца года сократились на 42,2%: в январе-феврале покупательская активность просела на 51,5-59,6%, однако в марте темпы снижения спроса упали до 18,6%.
Спрос на апартаменты на первичном рынке «старой» Москвы
| Динамика, г/г, % | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Класс | янв.22 | фев.22 | мар.22 | янв.23 | фев.23 | мар.23 | январь | февраль | март |
| бизнес | 162 | 258 | 254 | 106 | 117 | 192 | -34,6% | -54,7% | -24,4% |
| комфорт | 246 | 290 | 275 | 106 | 116 | 274 | -56,9% | -60,0% | -0,4% |
| премиум | 46 | 70 | 89 | 7 | 15 | 43 | -84,8% | -78,6% | -51,7% |
| элит | 5 | 7 | 1 | 4 | - | -20,0% | -100,0% | ||
| Итого | 454 | 623 | 625 | 220 | 252 | 509 | -51,5% | -59,6% | -18,6% |
Источник: АН «Бон Тон»
Причины обвала спроса на апартаменты, помимо общего ухудшения экономических условий, достаточно очевидны – отсутствие в этом сегменте льготных государственных ипотечных программ и неопределённый статус данного вида жилья, говорит Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон»
Кроме того, в связи с уходом из России ведущих зарубежных гостиничных операторов существенно сократилось предложение ранее востребованных сервисных резиденций, добавляет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». «Застройщикам апарт-комплексов не удается поддержать спрос даже за счет субсидированных кредитов, которые пока сохраняются в данном сегменте, несмотря на давление ЦБ», - подчеркивает эксперт.
Из-за низкого спроса объем предложения апартаментов увеличивается – их просто не успевают раскупать. По данным «Бон Тон», по сравнению с прошлым годом показатель вырос почти на 40%. «Бест-Новострой» сообщает, что проектов в реализации сейчас на 21% больше, чем в апреле 2022-го, а лотов в экспозиции - на 50%.
Предложение апартаментов в Москве
| Период | Кол-во, шт. | Площадь, кв. м | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 г. | 2023 г. | Динамика, % | 2022 г. | 2023 г. | Динамика, % | |||
| январь | 5 898 | 8 251 | 39,9% | 275 065,3 | 404 333,5 | 47,0% | ||
| февраль | 5 762 | 8 251 | 43,2% | 284 824,3 | 402 809,5 | 41,4% | ||
| март | 5 992 | 7 921 | 32,2% | 274 129,5 | 382 992,7 | 39,7% | ||
| апрель | 6 449 | 7 870 | 22,0% | 292 047,2 | 377 760,0 | 29,3% | ||
| Итого | 24 101 | 32 293 | 34,0% | 1 126 066,3 | 1 567 895,8 | 39,2% | ||
Источник: АН «Бон Тон»
«Объем предложения апартаментов в «старой» Москве заметно вырос за последний год, что связано с рядом факторов. Во-первых, со снижением спроса на новостройки в целом: цены на недвижимость выросли по мере повышения строительной готовности домов и в среднем по рынку в ряде сегментов, а доходы большинства граждан существенно не улучшились. При этом новые проекты с апартаментами все также стабильно продолжают выходить в продажу. Во-вторых, с тем, что сегмент апартаментов комфорт и бизнес-класса в большинстве случаев менее доступен и, соответственно, менее привлекателен для покупателя из-за более высоких ставок по ипотеке (на апартаменты как на коммерческую недвижимость не распространяется действие льготных кредитных программ)», - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой».
Апартаменты («старая» Москва), все классы
| Дата | Кол-во проектов | Кол-во корпусов | Кол-во лотов (проектное) | Кол-во лотов (экспозиция) | Кол-во кв.м (проектное) | Кол-во кв.м (экспозиция) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Конец апреля 2023 | 601 | 1 958 | 622 939 | 117 503 | 30 180 871 | 6 027 806 |
| Начало января 2023 | 551 | 1 863 | 592 894 | 106 479 | 28 893 682 | 5 450 298 |
| Конец апреля 2022 | 493 | 1 516 | 491 996 | 78 321 | 24 093 252 | 4 144 473 |
| Начало января 2022 | 524 | 1 611 | 515 490 | 79 383 | 25 467 952 | 4 277 078 |
По данным bnMAP.pro
По данным Est-a-Tet, в I квартале 2023 г. в Москве стартовали продажи в 10 проектах с апартаментами. Для сравнения: за тот же период годом ранее на рынок вышли восемь апарт-комплексов, плюс в трех проектах началась реализация новых корпусов, а в I квартале 2021 г. рынок пополнился четырьмя ЖК, еще в четырех проектах в продажу поступили новые корпуса.
Возможно, девелоперы, проанализировав динамику продаж, и рады были бы сократить объемы нового строительства, но пока не могут это сделать. «На сегодняшний день в продажу выходят те проекты апартаментов, работа над которыми началась примерно 1,5-2 года назад: это средний срок от начала подготовки документации до начала строительства в зависимости от сложности проекта, необходимости вносить корректировки в ППТ и пр. Если речь идет о крупных проектах комплексного освоения территорий, то сроки могут доходить до 2-2,5 лет. При этом нужно понимать, что на подготовительном этапе застройщики нередко используют проектное финансирование. И к моменту старта продаж у них образуется задолженность по кредиту, включая проценты. Поэтому просто отказаться от реализации проекта, готового к старту строительства и продаж, зачастую бывает убыточно», - комментирует Юнна Эрвиц, собственник IQ Estate.
Впрочем, о затоваривании рынка речи пока не идет: несмотря на значительный рост предложения по сравнению с прошлым годом, метров в экспозиции все еще на 19,3% меньше, чем в 2021 г., согласно подсчетам Est-a-Tet. «Объём предложения продолжает восстанавливаться после активного 2021 г., но суммарно продаваемая площадь еще не достигла показателей 2019-2020 гг.», - отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Гораздо хуже то, что доля апартаментов в спросе на первичном рынке Москвы (новостройки+апартаменты) значительно ниже таковой в предложении. По словам Валерии Цветковой, за год первый показатель сократился на 4 п.п., с 12% до 8%. При этом в экспозиции апартаменты занимают 15,4% против 16,9% в I квартале 2022 г. и 23% в I квартале 2021 г., сообщает Роман Родионцев.
На фоне обвала спроса и роста объемов предложения скидки на апартаменты уже достигают 40%. Но цены при этом топчутся на месте – как и на рынке новостроек. «В целом изменение средневзвешенной цены квадратного метра происходит в рамках статпогрешнсти», - отмечает Валерия Цветкова.
Цены на апартаменты «старой» Москвы
| Период | 2022 г. | 2023 г. | Динамика, % |
|---|---|---|---|
| январь | 441 046,6 | 450 456,3 | 2,1% |
| февраль | 461 971,6 | 452 327,5 | -2,1% |
| март | 440 326,4 | 447 801,3 | 1,7% |
| апрель | 450 298,0 | 448 500,0 | -0,4% |
Источник: АН «Бон-Тон»
Похожие данные приводит и «Бест-Новострой»:
Средняя стоимость предложения апартаментов в «старой» Москве (все классы)
| Класс | Апрель 2022 | Апрель 2023 | Изменение цены |
|---|---|---|---|
| Стандартный | 155 860 | 150 794 | -3,2% |
| Комфорт | 231 760 | 232 875 | +0,5% |
| Бизнес | 434 584 | 431 740 | -0,7% |
| Премиум | 942 364 | 977 487 | +3,7% |
| Элитный | 1 607 492 | 1 867 182 | +16,1% |
Ощутимую динамику показал только элитный сегмент. Ирина Доброхотова связывает рост цен на высокобюджетные апартаменты с ростом себестоимости строительства ввиду необходимости изменения логистических цепочек, а также дополнительных издержек, связанных с покупкой и доставкой импортных комплектующих, поставка которых напрямую в Россию сейчас невозможна либо труднодоступна. Кроме того, дорогой сегмент меньше других подвержен снижению спроса, поэтому девелоперы в ряде случаев могли более существенно повышать цены, добавляет она.
При этом апартаменты по-прежнему примерно на 15% дешевле квартир похожего качества, говорит Роман Родионцев. По оценке Дениса Коноваленко, управляющего партнёра Prime Life Development, и Алексея Перлина, генерального директора компании Upside Development, разница в цене между квартирами и апартаментами в одинаковой локации еще больше - 20-25%.
И этот фактор критичен для обеспечения хотя бы нынешнего уровня спроса. Согласно проведенному IRN.RU опросу, более трети потенциальных покупателей готовы предпочесть жилью с официальным статусом апартаменты, но только если они будут на 20% дешевле квартир.
«На рынке для потребителя интерес представляют те апартаменты, которые позволяют существенно сэкономить на приобретении квартиры. Разница по цене должна быть не менее 20%, - подчеркивает Валерия Цветкова. - Поэтому именно апартаменты комфорт-класса пользуются наибольшим спросом. При этом это должен быть полностью готовый продукт с отделкой и встроенной кухней».
Однако в апреле правительство внесло в Госдуму законопроект, предполагающий возвращений отмененного в 2010 г. НДС на услуги застройщиков по передаче апартаментов. В случае его принятия можно ожидать рост цен на данный тип жилья на 15-20%, прогнозирует Руслан Сырцов.
То есть апартаменты будут стоить примерно столько же, сколько квартиры, но на них, как и раньше, не будет распространяться льготная ипотека, а статус останется туманным. Очевидно, что это резко снизит и без того невысокий спрос на этот вид недвижимости, а значит, «в ближайшее время ситуация на рынке апартаментов может стать еще более напряженной», считает Руслан Сырцов.
Финальная версия законопроекта пока неизвестна – документ еще даже не рассматривался в первом чтении - и многое будет зависеть от того, на какие объекты он будет распространяться - на все или только на те, которые выйдут после принятия законопроекта, подчеркивает Михаил Звягинцев, директор по маркетингу COLDY. Но если налогом будут облагаться все реализуемые объекты, то это приведет не только к росту цен, но и, в итоге, к снижению объемов строительства апартаментов, полагает эксперт.
«По большей части могут пострадать проекты без уникальной концепции, которые ранее конкурировали с жильем в аналогичной локации лишь за счет более низких цен. На концептуальных проектах, в том числе сервисных апартаментах и объектах в историческом центре города, это скажется в меньшей степени. В целом также при таком сценарии можно ожидать, что новых проектов с апартаментами будет появляться меньше. Девелоперы будут выводить в основном только объекты в востребованных локациях. В остальных случаях не исключено, что площадки чаще будут продаваться или переводится под жилье или офисы», - считает Звягинцев.
С Михаилом Звягинцевым согласна и Ирина Доброхотова. По ее мнению, строительство апартаментов в историческом центре города в каких-то уникальных локациях будет в любом случае востребовано, поскольку там конкуренция на рынке новостроек невысокая или ее вообще нет (из-за дефицита площадок под строительство жилья). А вот привлекательность проектов в сложных локациях на месте бывших промышленных зон на периферии города может существенно снизится, поэтому, полагает эксперт, в данном случае, «возможно, есть смысл переформатировать площадку либо предложить проект с уникальной концепцией, которая будет привлекать покупателя, либо выгодной ценой».
Еще более категорична Юнна Эрвиц: «Девелоперам есть смысл инвестировать в строительство комплексов апартаментов, если они имеют статус гостиницы и возводятся в уникальных локациях в историческом центре, где нет возможности построить жилье, и нет предложения качественной высокобюджетной недвижимости».
Отметим, что до появления законопроекта о возвращении НДС Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», прогнозировала выход на рынок «старой» Москвы 70-80 апарт-комплексов 2023-2024 гг. Однако теперь число проектов с апартаментами, скорее всего, сократится.
Перспективные площадки под строительство апарт-комплексов в «старой» Москве
| Адрес | Район / Округ | Статус площадки | Площадь, га | Девелопер |
| 1-й Красногвардейский пр-д, 9 | Пресненский / ЦАО | Участок | - | USM Holding |
| 1-й Красногвардейский пр-д, 1, стр. 7 | Пресненский / ЦАО | Участок | 0,6 | Концерн КРОСТ |
| 2-й Силикатный пр-д, 6 | Хорошево-Мневники/ СЗАО | Участок | - | Level Group |
| 3-й Силикатный пр-д | Хорошево-Мневники/ СЗАО | Участок | - | Level Group |
| Авиамоторная, 39 | Лефортово/ ЮВАО | Участок | 1,03 | Мосреалстрой |
| Автозаводская, 16 | Даниловский/ ЮАО | Участок | 1,24 | Coldy |
| Антонова-Овсеенко | Пресненский / ЦАО | Участок | 2,37 | Capital Group |
| Арбат, 2/1** | Арбат/ ЦАО | Участок | 0,34 | Wainbridge |
| Веткина, 2 | Марьина Роща/ СВАО | Участок | 17,84 | MR Group |
| Вишневая, 7 | Покровское-Стрешнево/ СЗАО | Участок | 3,35 | ГК Эталон |
| Героев Панфиловцев, 20, к. 1 | Северное Тушино/ СЗАО | Участок | 6,5 | ГК Основа |
| Зубовская, 14/2 | Мещанский/ ЦАО | Участок | 0,38 | Группа ЛСР |
| Китайгородский пр-д, 9/5** | Тверской/ ЦАО | Участок | 11,2 | Vanke Group и Visor Development |
| Ленинградское шоссе, 71А и Б | Левобережный/ САО | Участок | 1,34 | Coldy |
| Люблинская, 22 | Печатники/ ЮВАО | Участок | - | Аквилон |
| Малая Сухаревская, 6, с. 2-4** | Мещанский/ ЦАО | Участок | 0,72 | SENSE |
| Милютинский переулок, 18А** | Красносельский/ ЦАО | Участок | 0,13 | Римско-католическая церковь |
| Милютинский переулок, 5** | Красносельский/ ЦАО | Участок | 0,2 | MR Group (Hutton Development) |
| Нижний Кисельный, 7/21** | Мещанский/ ЦАО | Участок | 0,11 | НеоСтрой |
| Нижний Кисловский, 7, с. 1-2** | Арбат/ ЦАО | Участок | 0,25 | SENSE |
| Новая Дорога, 11Б | Басманный/ ЦАО | Участок | 0,49 | ГК КОРТРОС |
| Павла Андреева, 23 | Даниловский/ ЮАО | Участок | 1,6 | ГК Пионер |
| Пятый квартал** | Тверской/ ЦАО | Участок | 3,75 | MR Group |
| Рублевское шоссе, 151 | Кунцево/ ЗАО | Участок | 12,5 | St Michael |
| Рязанский пр-т, 4А и 4, с. 1-3 | Нижегородский/ ЮВАО | Участок | 9,84 | ГК Гранель |
| Солженицына, 27** | Таганский/ ЦАО | Участок | - | Glincom |
| Сретенка, 13/26 | Мещанский/ ЦАО | Участок | 0,23 | ГК Главстрой |
| Сущевский вал, 75, с. 9 | Марьина Роща/ СВАО | Участок | 20 | РГ-Девелопмент |
| Толбухина, 3 | Можайский/ ЗАО | Участок | 1,1 | St Michael |
| ТПУ Парк Победы | Дорогомилово/ ЗАО | Участок | - | ГК Ташир |
| ТПУ Петровско-Разумовская | Тимирязевский/ САО | Участок | - | ГК Пионер |
| ТПУ Рязанская | Нижегородский/ ЮВАО | Участок | 0,22 | MR Group |
| ТПУ Тимирязевская | Тимирязевский/ САО | Участок | - | ГК Ташир |
| ТПУ Улица Дмитриевского, 4 | Косино-Ухтомский/ ВАО | Участок | 1,28 | ГК Гранель |
| ТПУ Ярославская | Ростокино/ СВАО | Участок | 2,3 | ГК Основа |
| Хлобыстова, 1 | Выхино-Жулебино/ ЮВАО | Участок | 1,99 | ГК Ташир |
| Шаболовка, 31 | Донской/ ЮАО | Участок | 5 | Vesper |
| Шелепихинский тупик, 17А | Пресненский / ЦАО | Участок | 0,88 | MR Group |
| Шлюзовая набережная, 8 | Замоскворечье/ ЦАО | Участок | - | Кошелев-проект |
| Боровское шоссе, 51* | Новопеределкино/ ЗАО | Участок | 3,5 | ГК Родина |
| Варшавское шоссе, 25* | Донской/ ЮАО | Участок | 4,9 | Stone Hedge |
| Лесная улица* | Печатники/ ЮВАО | Участок | 0,45 | Доминанта |
| Танковый пр-д, 4* | Лефортово/ ЮВАО | Участок | 8,6 | Gelsten Investments |
| ТПУ Суворовская* | Мещанский/ ЦАО | Участок | 31,4 | MR Group (Hutton Development) |
| 2-й Силикатный пр-д, 8 | Хорошево-Мневники/ СЗАО | Участок с ГПЗУ | 1,38 | ГК Основа |
| 2-й Хорошевский пр-д, 7 | Хорошевский/ САО | Участок с ГПЗУ | 0,36 | Красная Пресня, ДСК-1, Зенит и К |
| Вавилова, 13А | Академический/ ЮЗАО | Участок с ГПЗУ | 1,14 | Stone Hedge |
| Верейская, 12 | Можайский/ ЗАО | Участок с ГПЗУ | 3,48 | ГК Родина |
| Волгоградский пр-т, 28 | Южнопортовый/ ЮВАО | Участок с ГПЗУ | 2,23 | - |
| Киевская, 14 | Дорогомилово/ ЗАО | Участок с ГПЗУ | 2,9 | Флэт и Ко |
| Краснопресненская наб., 10 | Пресненский/ ЦАО | Участок с ГПЗУ | 1,73 | ГК Ташир |
| Нижняя Масловка, 17 | Аэропорт/ САО | Участок с ГПЗУ | 0,61 | Sezar Group |
| Николая Старостина, 14 | Косино-Ухтомский/ ВАО | Участок с ГПЗУ | 0,6 | Apsis Globe |
| Садовническая, 76/71 | Замоскворечье/ ЦАО | Участок с ГПЗУ | 0,84 | Технопоинт |
| Сигнальный пр-д, 12 | Отрадное/ СВАО | Участок с ГПЗУ | 1,4 | Группа Аквилон |
| Софийская наб., з/у 34/3** | Якиманка/ ЦАО | Участок с ГПЗУ | 0,28 | MR Group (Hutton Development) |
| Тверская, 7** | Тверской/ ЦАО | Участок с ГПЗУ | 1 | Vos'hod |
| ТПУ Савеловская | Савеловский/ САО | Участок с ГПЗУ | 0,3 | 3S Group |
| Фрунзенская наб. 30, с. 2 | Хамовники/ ЦАО | Участок с ГПЗУ | 4,41 | Sminex-ИНТЕКО |
| Электрозаводская, 60** | Преображенский/ ВАО | Участок с ГПЗУ | - | ГК Эталон |
| Ярцевская, 21/1 | Кунцево/ ЗАО | Участок с ГПЗУ | 1,17 | Capital Group |
| Большая Тульская, 10* | Даниловский/ ЮАО | Участок с ГПЗУ | 2,43 | Мангазея Девелопмент |
| 3-й Обыденский, 1, 2, 5 | Хамовники/ ЦАО | Проект | 0,23 | Sminex-ИНТЕКО |
| Курсовой пер., 12/5 | Хамовники/ ЦАО | Проект | - | PALLADIO Group |
| Москва-Сити, уч. 25 | Пресненский/ ЦАО | Проект | 1,3 | ГРАНД СИТИ |
| Проспект Вернадского, 12Б | Раменки/ ЗАО | Проект | 1,21 | КП УГС |
| Тверская, 10, с. 1 | Тверской/ ЦАО | Проект | - | Corinthia Hotels Group |
| Трехпрудный пер., 9/1** | Пресненский/ ЦАО | Проект | - | Vesper |
| Можайский тупик, 8А, с. 1 | Дорогомилово/ ЗАО | Стройка | 0,4 | IQ Estate |
| Варшавское шоссе, 14 | Донской/ ЮАО | Стройка приостановлена | 1 | Apsis Globe |
| Фридриха Энгельса, 46 | Басманный/ ЦАО | Стройка приостановлена | - | RED Development и Альтаир Групп |
*Участок предназначен под комплекс с квартирами и апартаментами
**Проект реконструкции
Источник: «Метриум»
В целом, снижение спроса и, как следствие, объемов строительства апартаментов, очевидно, и является целью кабмина. «Преимущество апартаментов всегда заключалось в более низкой цене по сравнению с квартирами. Мы видим, что целью законопроекта является снижение количества апартаментов и увеличение объемов ввода квартир, посредством создания условий, делающих строительство апартаментов невыгодными для девелопера. В элитном классе недвижимости (премиум, делюкс) данный формат сейчас формирует треть (33%) первичного рынка. Отсюда следует, что главной целью является увеличение количества квартир и выполнение инфраструктурных и градостроительных норм, которым коммерческая недвижимость не подчиняется», - говорит Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Однако проблема в том, что для строительства квартир довольно часто требуется вывести участок из промышленной зоны, то есть изменить вид его разрешенного использования – а это очень дорого. «При нынешних реалиях оптимальным и рациональным вариантом станет достижения баланса на рынке недвижимости и одновременно с вводом НДС упрощение и удешевление изменение вида разрешенного использования. Это грамотно стимулирует рост количества квартир в центре не в убыток девелоперам», - резюмирует Андрей Соловьев.