Широкое распространение околонулевой ипотеки заставило Центробанк с 1 мая повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски банков и самих заемщиков. Что это значит для рынка и к чему готовиться ипотечным заемщикам, рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова в ходе онлайн-конференции «Ипотека после новых ограничений Центробанка. Что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом?».
Как меры Центробанка, направленные на ограничение выдачи ипотеки от застройщиков под супернизкий процент, скажутся на ипотечном спросе и спросе на жилье?
Центробанк сейчас действует ограничительными мерами по недопущению низких ставок из-за риска возникновения «ипотечного пузыря», так как не имеет иных законных инструментов по регулированию. Очень надеемся на то, что будут разработаны и приняты необходимые поправки, которые сделают безопасным и выгодным такой инструмент, как околонулевые ставки.
В текущий момент подобная «ипотечная рассрочка» имеет риски для банка и покупателя - если нужно будет продавать объект раньше запланированного срока, например, заемщик не справится с кредитной нагрузкой или продажа будет связана с его личной необходимостью, то средства, вырученные с продажи, могут не покрыть основной долг, а проценты, заложенные в исходную стоимость недвижимости, не пересчитываются и не возвращаются.
Однако длительное пользование кредитом позволяет существенно снизить ежемесячную нагрузку и общую переплату. Поэтому для части клиентов (а мы фиксировали до 50% сделок по новостройкам с «супернизкими» ставками) действительно это актуально. Остальным клиентам выгоднее было приобрести по стандартным ставкам.
Каким образом можно будет поддержать рынок в отсутствие дешевых кредитов на покупку квартир? Сбербанк уже анонсировал, что этой весной запустит продукты, компенсирующие уход «нулевой ипотеки» от застройщиков.
Банки, в том числе Сбербанк, сейчас перестроились на другой механизм снижения ставки за счет оплаты комиссии за снижение ставки. Этот расход уже учитывается в полной стоимости кредита и не влияет на первоначальный взнос. Комиссию может оплатить сам покупатель, если застройщик не готов субсидировать ставку. Минус данной схемы – то, что требуются деньги и на первоначальный взнос и на оплату комиссии, которая также не возвращается при досрочном погашении.
Околонулевую ипотеку можно сейчас встретить в краткосрочном формате - на первые 1-3 года. Также ЦБ разрешает небольшое досубсидирование ставки, более дешевое для застройщика, которое они начинают оплачивать из своей выручки, не повышая стоимость квартиры. Остается и рассрочка по внесению первоначального взноса, есть и траншевая ипотека.
Низкие ставки по ипотеке привели к росту стоимости жилья на 20-40%. Насколько могут просесть цены, если ставки станут более рыночными?
Действительно, активный рост показал интерес к недвижимости, особенно стимулировали спрос акционные ставки. Что касается роста цен, то на вторичном рынке он вырос всего на 5% (по РФ), а в цене по первичному жилью частично заложена переплата по процентам «наперед», поэтому с ограничением такой возможности не будет и соответствующего роста цен. Но и снижения цен на первичном рынке ждать не приходится, так как растет стоимость строительства, дорожают стройматериалы, поэтому цены не будут падать.
Вообще, нормальными условиями является небольшой рост цен на первичном рынке - это стимулирует инвесторов и обычных покупателей вкладываться в строительство.
Как, по вашему мнению, ограничение субсидированных программ кредитования на первичном рынке повлияет на рынок вторичной недвижимости? Стоит ли ожидать массового перетока покупателей и, соответственно, роста ценника на вторичное жилье?
Вторичное жилье сегодня выигрывает по стоимости, и вдвойне с учетом того, что без ожидания можно заехать в готовую квартиру с ремонтом, а часто и с мебелью. При этом на вторичном рынке есть и новые, недавно построенные дома. Ценообразование здесь более гибкое по уровню торга.
Что касается покупки квартиры в ипотеку, то на длительных сроках льготные ставки имеют достаточный отрыв и новостройку приобретать выгоднее, но с учетом досрочного погашения и закрытия кредита в срок до 10 лет, действительно, вторичное жилье становится доступнее. Еще одно преимущество - первоначальный взнос по льготным программам - от 15%, на вторичном рынке достаточно программ с первым взносом от 10%, есть и без взноса совсем.
Изначально клиенты более ориентированы на вторичный рынок, но после одобрения и подбора объекта примерно 10% клиентов переориентируются на новостройки.
Сегодня видим, что спрос на новостройки снизился незначительно, а вот часть доли спроса на вторичное жилье перетекла на рынок загородной недвижимости, где также имеется ряд льготных программ, есть возможность построить или купить более просторное жилье, так как стоимость квадратного метра в 1,5-2 раза ниже, чем в городской квартире.
Ваш прогноз по ипотечным ставкам в этом году? Будут стремиться вверх или вниз? От чего будет зависеть динамика?
От года ждем стабильности, но с небольшим снижением к концу года. Незначительные корректировки по ставке возможны и в сторону роста, в первую очередь смотрим на решения Центробанка, но также есть и факторы конкуренции и ценообразования. Например, ряд банков поднимали ставки, чтобы «быть в рынке», а кто-то наоборот, снижал ставки - хотя уже длительный период ключевая ставка сохраняется.
Ожидаете ли снижения цен на фоне роста ипотечных ставок?
Сохранению цен больше способствует стабильность условий ипотеки, а повышение или снижение - стимулирует спрос, люди стараются успеть зафиксировать условия, зная, что ставку потом можно снизить рефинансированием, а цена уже не повысится. Ряд банков включили в договор возможность снижения ставки по заявлению клиента при улучшении условий кредитования в будущем.
Снижение цен может появляться точечно, в какие-то месяцы, но размеры корректировки цен идут ниже процента торга. Если, к примеру, цены за месяц снизились на 0,5% - то это ощутимо в глобальном масштабе, но не стимулирует принятие решения о покупке квартиры за 5 млн рублей, если цена снизилась на 25 тысяч. Размер торга сегодня около 6%.
Придет ли время доступной ипотеки на доступные с точки зрения цен квартиры?
На самом деле, это сегодняшнее восприятие условий. И мне кажется, раньше точно также реагировали, но спустя время люди радуются, что успели купить. Так как со временем доходы растут, недвижимость дорожает, а во время низких ставок люди стараются рефинансировать кредит и снизить ставку. Что касается снижения цен, это очень временное и незначительное изменение в отношении нужной недвижимости. Не желательно ждать обвала цен и при этом низких ставок - такое не может быть вызвано положительными изменениями в экономике, поэтому надежда только на рост доходов.
Сейчас хорошее или плохое время для покупки квартиры в ипотеку? Если не сейчас, то когда?
Важно для чего приобретать недвижимость. Для себя - да, хорошее время, лучше не ждать. Для долгосрочного или краткосрочного инвестирования - нужно считать по конкретной ситуации, объекту.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Ипотека после новых ограничений Центробанка. Что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!