Скидки на новостройки в Москве и Подмосковье успешно заменили околонулевую ипотеку

Рынок новостроек быстро адаптировался к мерам ЦБ против околонулевой ипотеки. На рост ипотечных ставок застройщики ответили увеличением размера скидок, и их усилия не прошли даром: в марте спрос резко вырос, а апрель, возможно, будет еще удачнее, чем март.

Ипотека остается главным драйвером спроса на новостройки. По данным АН «Бон Тон», в I квартале 2023 г. ипотечными были 81,5% сделок на первичном рынке московской агломерации - на 18% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Больше всего зависят от ипотеки Новая Москва (84,6% сделок) и Московская область (84,4%). В Москве доля ипотечных сделок составила 76,2%.

Примечательно, что доля ипотеки в общем объеме продаж не сильно изменилась в последние месяцы – несмотря борьбу ЦБ с околонулевыми ставками, которые, по оценкам АН «Бон Тон», формировали 75-80% ипотечного спроса, прежде всего в массовом сегменте.

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Хотя по сравнению с концом прошлого года уход околонулевых ставок заметен: по данным «Бест-Новострой», в IV квартале 2022 г. в Москве на ипотеку приходилось 77% сделок с новостройками, а по итогам I квартала 2023-го – только 71%.

По словам Цветковой, под давлением ЦБ доля сделок по программам с субсидированной ипотекой сократилась до 45-50%. «Многие застройщики отказались от программ с околонулевыми ставками. При этом стали активно продвигать субсидированные программы с господдержкой и по семейной ипотеке. В итоге средняя ставка по ипотеке стала не 3-3,2%, а 5-6%. Пока данная мера не сказывается отрицательно на рынке, поскольку застройщики в массовом порядке включили скидочные программы и акции», - отмечает Валерия Цветкова, управляющего директора АН «Бон Тон».

О том, что «застройщикам приходится чаще стимулировать продажи за счет проведения различных акций», говорит и Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус». На фоне войны Центробанка с ипотекой от застройщиков щедрость последних действительно растет: скидки до 15-20% стали обычным делом, а максимальные дисконты уже достигают 40%. «Именно это в большей степени стимулировало продажи марта», - полагает Цветкова.

Согласно подсчетам департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в марте рост числа зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья в зависимости от региона составил 30-60% по сравнению с провальным февралем.

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Похожие цифры приводит и «Бон Тон»: в «старой» Москве продажи в марте увеличились на 31%, в Новой Москве – на 71,1%, в Подмосковье – на 49,6%.

Динамика зарегистрированных Росреестром договоров в I квартале 2023 г. по месяцам, шт.

Источник: «Бон Тон» на основе данных Росреестра

Помимо скидок и низкой базы февраля, мартовскую статистику, конечно, улучшил и календарный фактор: как напоминают специалисты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, весной на рынке недвижимости начинается «высокий сезон».

Однако, отмечает Валерия Цветкова, мартовского прироста все равно не хватило, чтобы покрыть падение продаж февраля и января, поэтому I квартал 2023 г. сильно уступает I кварталу 2022-го. По данным компании, в «старой» Москве за январь-март 2023 г. было реализовано 13,3 тыс. квартир – на 14,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, в Московской области – 10 тыс. квартир (-46,2% по сравнению с I кварталом 2022 г.), в Новой Москве - 3,7 тыс. квартир (-38,1%).

Но в апреле рост спроса продолжился. Например, в «Сити21» продажи во всех проектах по итогам марта увеличились на 52% в среднем по сравнению с февралем, а в первые две недели апреля – еще на 29% относительно того же периода марта. Число обращений и визитов в офисы продаж компании выросло в апреле на 19,5% и 26% соответственно. «Это связано с выгодными акциями и предложениями компании для клиентов», - отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити21».

По словам Виктории Ковалевской, руководителя департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», в первой половине апреля 2023 г. динамика обращений в компанию по подмосковным проектам соответствовала показателям за первую половину марта 2023 г. и находилась на одном уровне с данным показателем в 2022 г. Ковалевская ожидает, что, благодаря «традиционному весеннему оживлению рынка» количество сделок по собственным проектам компании в апреле 2023 г. превысит мартовские показатели.

Во второй половине апреле продажи новостроек может простимулировать слабеющий рубль, считает Алексей Шаров: «Уже появились покупатели, которым нужно вложить накопленные средства в надежные активы». Поэтому он предполагает, что по итогам апреля спрос в Подмосковье вырастет минимум на 5%, если «не возникнут другие непредвиденные обстоятельства».

При этом, подчеркивает Шаров, спрос сейчас сосредоточен в готовых проектах. А на котловане квартиры продавать сложно: «Покупатели предпочитают не рисковать в непростых экономических условиях и чаще покупают жилье в ЖК на высокой стадии готовности. Ситуация на готовых объектах более стабильная, так как риска затягивания строительства нет».

Мария Могилевцева-Головина согласна с коллегой: высокие объемы продаж в проектах компании («март мы закрыли на уровне 80% плана по лотам и близко к 95% по цене») объясняются существенной долей готового жилья в портфеле экспонируемых лотов. «У нас есть приток спроса, так как выбор для нашего покупателя очевиден: выбирая между высоким риском с абстрактной высокой доходностью и нулевым риском с минимальной доходностью в период психологической напряженности покупатель всегда выберет второе», - резюмирует эксперт.

Также по теме:

• Затоваривание рынка «лечится» снижением цен на жилье