Исполнился год с начала проведения спецоперации на Украине. Масштабное событие отразилось на многих областях экономики России и, конечно, затронуло рынок недвижимости. Аналитики выяснили, в каких районах Москвы и области подешевели, а в каких – подорожали квартиры, и рассказали о предпочтениях покупателей в сложившейся ситуации.
По данным "Индикаторов рынка недвижимости", больше всего с 24 февраля 2022 года – на 2,7% – упали цены в Новой Москве – до 197 тысяч рублей в среднем за "квадрат". В "старых" границах столицы стоимость метра снизилась на 0,4% – до 252 тысяч, а вот в Подмосковье поднялась на 3,2% – до 151 тысячи рублей. С чем связаны эти тенденции?
В течение всего года цены на жилье в Московском регионе метались вверх и вниз, напоминают аналитики.
В марте-апреле 2022-го средняя стоимость квадратного метра подскочила в Московском регионе до 7%. Ценовой всплеск – стандартная реакция на кризис. Россияне бросились спасать деньги, а продавцы недвижимости в ответ взвинтили цены.
Но уже в апреле спрос начал падать. К ноябрю жилье в Москве стоило примерно столько же, сколько в феврале до начала спецоперации. В декабре цены продолжили снижение, и только в начале 2023 года падение затормозилось.
– Рынок жилья в Новой Москве был перегрет еще до начала спецоперации, – говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. – Поэтому и весной 2022 года цены здесь подскочили меньше, чем в «старой» Москве и области, зато потом падали так же быстро, как внутри МКАД.
Вторичное жилье в Троицком и Новомосковском административных округах находится в основном в современных домах и стоит лишь немногим дешевле квартир в новостройках. При этом на него не распространяется льготная ипотека, рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка,
– В "старой" Москве ценовой разрыв между старым и новым жильем значительно выше, чем в Новой, – более 70%, – продолжает Надежда Коркка. – Часть клиентов предпочитают вторичное жилье именно в силу его относительной доступности. Поэтому, несмотря на отсутствие господдержки, цены на старый фонд в столице упали незначительно.
Сильнее всего снижению стоимости квадратного метра по-прежнему сопротивляется область, куда еще в период пандемии стал перетекать спрос из переоцененной Москвы. Ощутимее всего – на 8,2% за год – подорожали квартиры в дальнем Подмосковье, что вполне объяснимо: из-за падения доходов покупатели, хочешь не хочешь, уезжают все дальше от МКАДа.
– Жилье в Подмосковье подорожало прежде всего из-за выхода на рынок квартир от собственников в современных жилых комплексах, – комментирует эксперт. – Такие квартиры стоят гораздо дороже, чем жилье в домах советской эпохи. При этом с каждым годом, по мере освоения подмосковными девелоперами новых территорий, доля таких квартир на рынке растет, что и ведет к увеличению средних цен.
Квартиры в каких домах Москвы и области востребованы больше всего?
– Жилые комплексы 2010-х годов постройки, которые называют "новой вторичкой", остаются самыми популярными среди покупателей, – говорит Коркка. – Квартиры в этих домах имеют эргономичные планировки (без маленьких кухонь, узких коридоров и прямоугольных комнат), а близлежащая территория зачастую хорошо благоустроена (детские и спортивные площадки, зеленые зоны). Если взять для примера Западный административный округ Москвы, однокомнатные квартиры в таких жилых комплексах стоят в среднем 11,5 миллиона рублей.
Уже несколько лет подряд растет востребованность "хрущевок". Это объясняется прежде всего тем, что многие клиенты рассчитывают на последующий переезд в современный дом в ходе реновации. К тому же архитекторы разработали удобные типовые проекты по перепланировке "однушек" в "хрущевках" и "брежневках" в модные студии. Средняя стоимость однокомнатных квартир в "хрущевках" Западного округа Москвы – 9,5 миллиона рублей.
Жилье, введенное в эксплуатацию в 1980-1990-е годы, привлекает покупателей сочетанием экономичности и долговечности. Очевидно, что эти дома способны прослужить еще не менее полувека, если вовремя проводить капитальный ремонт. Но они обладают низкой энергоэффективностью и невыразительной архитектурой, а квартиры в них зачастую имеют не очень удобные планировки. Однокомнатные квартиры в таких домах Западного округа продаются в среднем за 10 миллионов рублей.
Клиенты вторичного рынка редко приобретают "сталинки" из-за высокой стоимости и специфичности этого жилья. С одной стороны, квартиры в домах 1930-1950-х годов имеют ряд преимуществ: высокие потолки, толстые стены, большие окна, иногда – несколько санузлов. Но с другой – во многих "сталинках" встречаются пожароопасные деревянные перекрытия, на кухнях есть выступы для печного отопления, значительную часть площади квартир занимают нефункциональные коридоры, а в домах высотой до пяти этажей не предусмотрены лифты. Стоимость однокомнатных квартир в "сталинках" Западного округа колеблется от 10 до 18 миллионов рублей.
Что касается предпочтений по материалу постройки, покупатели любят монолитные дома – но они и самые дорогие. В "старой" Москве, по данным ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость "квадрата" в монолитных домах составляет 348 тысяч рублей, в Новой Москве – 213 тысяч, в области – 161 тысячу. "Панель" дешевле "кирпича" только в "старой" Москве (246 тысяч против 306 тысяч рублей). В Новой Москве и в области квадратный метр в панельных домах предлагается за 197 тысяч и за 131 тысячу рублей соответственно, в кирпичных – за 189 тысяч и за 130 тысяч рублей.
– Скидки в жилье экономкласса составляют в среднем 5–7%, но и базовая цена предложения продолжает уменьшаться, – констатирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
– Более качественное и современное, а значит, дорогое жилье дешевеет всегда медленнее, чем бюджетное. Но со временем дорогой сегмент всегда догоняет дешевый. Так что цены по-прежнему будут "смотреть" вниз, – заключает Олег Репченко.